Nhà siêu mỏng, bài toán khó 30 năm sẽ có cách giải?

Nhà siêu mỏng đã có kể từ khi các địa phương chỉnh trang đô thị vài chục năm qua. Những năm qua nhiều lần dư luận đặt vấn đề tìm giải pháp cho nhà siêu mỏng sau chỉnh trang nhưng đâu vẫn hoàn đó.

Mới đây nhà siêu mỏng lại xuất hiện theo dự án chỉnh trang, cải tạo rạch Xuyên Tâm, TP.HCM. Đây là câu chuyện không chỉ riêng ở đô thị TP.HCM.

Nhà siêu mỏng, "đặc sản" của mở đường, chỉnh trang đô thị

Bên cạnh mở rộng hay làm đường mới, các dự án hạ tầng giao thông hay chỉnh trang đô thị còn có mục tiêu chỉnh trang nhà cửa dọc tuyến đường. Nhưng xen vào đó là những căn nhà siêu mỏng, được xây trên đất siêu nhỏ còn lại sau giải tỏa theo ranh dự án.

Mặc dù chiếm tỉ lệ rất nhỏ so với tổng số căn nhà mặt tiền được chỉnh trang hiện đại, mới mẻ nhưng những căn nhà siêu mỏng, siêu méo dễ gây ra cảm giác khó chịu, thiếu hoàn hảo của cả tuyến đường.

Nhưng nhìn lại, nhà siêu mỏng lại là đặc sản của chỉnh trang đô thị vì cứ chỉnh trang là có nhà siêu mỏng, đất siêu nhỏ. Điển hình như dự án rạch Xuyên Tâm phát sinh khoảng 40 căn (diện tích dưới 9m²).

Trước đó các dự án mở đường Phạm Văn Đồng, nâng cấp đường Bùi Đình Túy, Chu Văn An… cũng đều xuất hiện ít nhiều căn nhà siêu mỏng, siêu méo.

Về phía người dân, họ muốn giữ lại rẻo đất nhỏ để tận dụng làm mặt bằng kinh doanh hay để ở hoàn toàn là nhu cầu chính đáng, vì đó là sinh kế và giá trị lợi thế mặt tiền "ăn theo" dự án.

Trường hợp Nhà nước muốn thu hồi luôn phần diện tích còn lại này thì phải tính theo giá trị mặt tiền mới gia tăng thì người dân mới đồng thuận. Nhưng Nhà nước giải tỏa thêm phần đất nhỏ ấy rồi sau đó làm gì cũng chưa có lời giải đáp.

Để hạn chế thực trạng trên, mới đây từ tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo" ở dự án rạch Xuyên Tâm, Sở Xây dựng TP.HCM đã khuyến nghị các địa phương vận động người dân theo hai phương án.

Một là hợp khối các căn liền kề thành công trình chung, bảo đảm kích thước theo quy chuẩn. Và phương án 2 là vận động hộ phía sau mua phần đất còn sót lại phía trước để có mặt tiền.

Nhưng các phương án trong khuyến nghị trên thật ra không mới, đã được nhắc đến lâu nay nhưng khó thực hiện do phụ thuộc vào sự đồng thuận của các hộ dân, nhất là trong việc thống nhất giá chuyển nhượng.

Chưa kể nhà liền kề đang vuông vức, nay hợp khối lại thành ra "góc cạnh", mà ít chủ bất động sản nào chấp nhận.

Luật cho phép thu hồi đất nhỏ nhưng cũng cho dân quyền giữ lại

Phân tích về pháp lý của tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo", luật sư Bùi Quốc Tuấn - Đoàn luật sư TP.HCM - cho rằng về nguyên tắc khi thu hồi đất thì cơ quan chức năng căn cứ đúng yêu cầu (về kỹ thuật) để tính toán tổng diện tích cần thu hồi thực hiện dự án và cắt qua các dãy nhà đất.

Nguyên tắc này cũng xuất phát từ sự kiểm soát chặt chẽ từ nguồn chi ngân sách để thu hồi đất.

Luật Đất đai tuy có cho phép thu hồi luôn phần diện tích còn lại nếu nhỏ hơn diện tích tối thiểu thửa đất theo quy định, nhưng phải được sự đồng ý của hộ dân có đất. Đây là một trở ngại.

Còn theo quy định về xây dựng thì thửa đất có diện tích tối thiểu 36m² và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3m thì được cấp phép xây dựng theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành.

Trường hợp lô đất còn lại sau khi thu hồi có diện tích nhỏ hơn và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu nhỏ hơn vẫn được cấp phép cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới nhưng bị hạn chế về chiều cao công trình (chiều cao đỉnh mái tối đa 9m).

"Như vậy từ cơ sở pháp lý thì người dân có đất thu hồi có toàn quyền quyết định việc giữ lại phần đất thừa để sử dụng hoặc chấp nhận cho Nhà nước thu hồi với giá phù hợp…", luật sư Tuấn phân tích.

TS.KTS Phạm Ngọc Tuấn

Phải đảm bảo minh bạch thông tin quy hoạch và các chính sách phải được thiết kế cho các bên đều thấy lợi ích của mình ở trong đó. Ví dụ về phía người dân có đất thu hồi phải được tái định cư trong khu vực chỉnh trang với bộ mặt đô thị đẹp hơn, đồng bộ tiện ích, điều kiện sống tốt hơn thì họ sẽ đồng thuận.

Để giải quyết thực trạng trên, TS.KTS Phạm Ngọc Tuấn - Trưởng khoa quy hoạch, Trường đại học Kiến trúc TP.HCM - cho rằng khi thực hiện dự án mở đường, chỉnh trang cần nhìn trong chiến lược quy hoạch tổng thể và dài hạn về cảnh quan cũng như sử dụng đất hai bên tuyến sau giải tỏa, chứ không chỉ giải tỏa vừa đủ chỉ giới để mở đường, giành lại không gian mặt nước, chỉnh trang không gian đô thị.

Theo đó cơ quan chức năng cần hình dung cảnh quan của hai bên và việc sử dụng đất sau khi các dự án cải tạo, chỉnh trang, mở rộng là gì? Trên cơ sở đó tính toán nguồn lực để thực hiện.

Ví dụ có thể mở rộng ranh thu hồi đất thêm lên 50m, 100m hoặc hơn từ ranh lộ giới để tính toán tái thiết không gian mới. Quỹ đất thu hồi theo lộ giới sẽ gia tăng giá trị rất nhiều, sẽ trở thành nguồn lực để Nhà nước đấu giá lấy tiền làm hạ tầng, tái thiết đô thị.

"Đương nhiên đi kèm với cách làm trên thì yêu cầu về nguồn lực để bồi thường, thu hồi đất. Nhà nước có thể tính toán nguồn lực từ ngân sách nhà nước hoặc nguồn xã hội hóa.

TP.HCM đã có điển hình thí điểm về việc thu hồi quỹ đất hai bên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè cũ) rộng hơn phạm vi làm đường để bán đấu giá. Đó là cách làm mới nhằm tạo nguồn vốn tái đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, chỉnh trang và khai thác giá trị đất đai hiệu quả…", TS.KTS Phạm Ngọc Tuấn phân tích.

Giải pháp: "biên giải tỏa" và "biên chỉnh trang"

Góp góc nhìn về giải pháp, TS Võ Kim Cương - nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM - cho rằng nên phát huy giải pháp dùng tài chính đất để tái đầu tư hạ tầng.

"Phương pháp này đạt được nhiều mục tiêu, đó là Nhà nước không tốn ngân sách làm hạ tầng, vừa phát huy giá trị đất; điều tiết hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước; đồng thời bảo đảm tái thiết cảnh quan kiến trúc đô thị", TS Kim Cương nhấn mạnh.

Với dự án hạ tầng giao thông, Nhà nước cần tính toán cả nhu cầu giải tỏa và "chỉnh trang". Điển hình như tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, ngoài diện tích thu hồi làm đường thì TP.HCM còn vận động người dân đồng thuận để thu hồi thêm diện tích theo lộ giới, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho chính nhu cầu làm đường và chỉnh trang

TS Võ Kim Cương

Phân tích, theo TS Kim Cương, đối với dự án hạ tầng giao thông, bên cạnh "biên" giải tỏa chính thức thì Nhà nước cần tính toán cả biên "chỉnh trang".

Điển hình như tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, ngoài diện tích thu hồi làm đường, TP.HCM còn vận động người dân đồng thuận để thu hồi thêm diện tích theo lộ giới, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho chính nhu cầu làm đường và chỉnh trang.

"Để làm được điều này cần có chiến lược khi thực hiện quy hoạch và thiết kế đô thị, từ đó kêu gọi tư nhân vào tham gia dự án để khai thác lợi thế giá trị đất từ biên chỉnh trang.

Đồng thời bài toán bảo đảm quyền lợi hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cần giải quyết phù hợp. Trong đó quan trọng nhất là người dân cần phải nhận lại được quyền lợi tốt nhất để họ đồng thuận.

Cách làm này rất khoa học và có những kinh nghiệm tốt từ nhiều quốc gia để học tập. Cơ chế đặc thù hiện tại cũng giúp TP.HCM dễ thu hút, huy động doanh nghiệp có đủ năng lực để tham gia các dự án.

Cùng góc nhìn về giải pháp, TS.KTS Phạm Ngọc Tuấn cho rằng để huy động nguồn lực xã hội hóa vào các dự án thì TP.HCM cần chiến lược phát triển quỹ đất kèm với các chính sách phù hợp để tối ưu hóa về sử dụng đất vừa tối ưu hóa để tạo ra không gian đô thị mới.

Nhà siêu mỏng, siêu méo: Các nước xử lý từ thửa đất, không phải từ căn nhà

Những thửa đất méo mó, quá hẹp hoặc bị "xẻ" thành những mảnh nhỏ có thể dẫn đến các công trình có hình dạng bất thường, khó bảo đảm không gian sống và làm xấu cảnh quan đô thị.