Ta đang trả bao nhiêu loại thuế, phí nhà, đất?

Theo Luật thuế TNCN, chỉ cá nhân có căn nhà duy nhất mới được miễn thuế khi chuyển nhượng, người có hai căn nhà trở lên khi chuyển nhượng phải nộp thuế TNCN

Theo luật sư Trần Xoa - Đoàn luật sư TP.HCM, hiện có nhiều loại thuế, phí liên quan đến nhà, đất: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng nhà, đất...

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn tiền thuê đất là tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được cho thuê đất (trả tiền thuê hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê).

Ngoài ra khi chuyển nhượng nhà đất, người chuyển nhượng phải nộp thuế TNCN, theo Luật thuế TNCN (có hiệu lực từ ngày 1-1-2009). Theo đó, trừ trường hợp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhà, đất có quan hệ cha, mẹ, vợ, chồng, con, ông ngoại bà ngoại, ông nội bà nội, chị em ruột với nhau, các trường hợp còn lại khi bán, chuyển nhượng nhà đất, người bán, người chuyển nhượng phải chịu thuế TNCN.

Trước ngày 1-1-2015, thuế TNCN tính theo hai cách: người bán, chuyển nhượng nhà, đất nộp thuế TNCN là 25% trên chênh lệch giá bán - giá vốn với điều kiện người chuyển nhượng chứng minh được giá vốn (giá mua cộng với các chi phí hợp lý khác) và 2% trên toàn bộ giá chuyển nhượng.

Ngày 26-11-2014, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế (có hiệu lực ngày 1-1-2015) quy định người bán, chuyển nhượng nhà, đất phải nộp thuế TNCN 2% trên giá bán, chuyển nhượng.

Với Luật thuế TNCN, người chỉ sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở duy nhất được miễn thuế TNCN khi bán, chuyển nhượng. Trong thực tế, có nhiều trường hợp có nhiều nhà nhưng trước khi bán đã sang tên cho người thân chưa sở hữu nhà để thỏa mãn quy định căn nhà duy nhất và không phải chịu thuế khi chuyển nhượng.

Lo ngại việc lách thuế này, khi ban hành các văn bản dưới luật, cơ quan quản lý thuế lại “sửa luật”, thêm vào điều kiện được miễn thuế TNCN là phải sở hữu một nhà, đất ở đủ 183 ngày tính đến ngày chuyển nhượng. Thêm vào đó, việc áp dụng quy định “183 ngày” trong thực tế khá máy móc nên nhiều trường hợp rơi vào tình thế “thu nhầm còn hơn bỏ sót”.

Nếu tặng, cho, thừa kế nhà đất thì người tặng cho, để lại thừa kế không phải nộp thuế TNCN, nhưng nếu người nhận tặng, cho, người thừa kế không phải là cha, mẹ, vợ, chồng, con, ông ngoại bà ngoại, ông nội bà nội, cháu nội, cháu ngoại, chị em ruột của người tặng cho, để lại thừa kế thì phải nộp thuế TNCN 10% trên giá trị nhận tặng, cho, thừa kế.

Ngoài ra còn có thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng nhà đất: Doanh nghiệp khi chuyển nhượng nhà, đất phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên lợi nhuận, nếu việc chuyển nhượng có lãi (bao gồm cả trường hợp thanh lý tài sản là nhà, đất). Đối với tài sản trên đất của doanh nghiệp thì khi chuyển nhượng phải chịu thuế GTGT công trình trên đất.

Trừ các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, khi được Nhà nước cấp giấy chủ quyền nhà, đất, người được cấp giấy chứng nhận phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất bằng 0,5% giá trị nhà, đất.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 1-1-2012: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh và các loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Cụ thể đất ở: trong hạn mức là 0,03%, vượt hạn mức không quá 3 lần: 0,07%, quá 3 lần: 0,15%. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 0,03%.

Đất sử dụng không đúng mục đích áp dụng mức thuế suất 0,15%. Đất dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế 0,03%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế 0,2%...

Chi cục trưởng chi cục thuế một quận trung tâm TP.HCM cho biết hiện nay nguồn thu từ các khoản thu về nhà, đất chiếm khoảng 27% tổng nguồn thu trên địa bàn, trong đó thu từ thuế phi nông nghiệp một năm khoảng 22 tỉ đồng trên 30.000 nhà ở. Nếu tính chung thì nguồn thu từ đất tại quận khá lớn.

Cụ thể: đến ngày 31-10, tổng nguồn thu của quận là 10.000 tỉ đồng thì đến 2.700 tỉ đồng liên quan đến đất. Trong đó nhiều nhất là tiền cho thuê đất, sử dụng đất... Riêng thu từ thuế TNCN với chuyển nhượng nhà, đất khoảng 185 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Yểng, nguyên chi cục trưởng Chi cục Thuế Q.6, cho biết những khoản liên quan đến đất đai là những khoản dễ thu nhất và đó cũng là nguồn thu lớn. Tuy nhiên khi đánh thuế căn nhà thứ hai cần quy định rõ là nhà thế nào, giá trị ra sao, diện tích bao nhiêu...

Hiện nay theo Luật thuế TNCN, chỉ cá nhân có căn nhà duy nhất mới được miễn thuế khi chuyển nhượng, người có hai căn nhà trở lên khi chuyển nhượng phải nộp thuế TNCN. Nay thêm thuế tài sản đối với người có từ hai nhà trở lên như vậy nên tính toán để mức độ điều tiết vừa phải.

■