BÀI TOÁN NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI

Tuổi Trẻ Cuối Tuần

Việc tạo ra một khuôn khổ pháp luật mới hiệu quả, có tính thực thi, dung hòa được lợi ích của tất cả các bên liên quan - doanh nghiệp bất động sản, yêu cầu thu ngân sách, và đặc biệt là nhu cầu an cư lập nghiệp chính đáng của người dân - ắt phải là một tiến trình dài. Nhưng chính vì vậy cần phải bắt đầu càng sớm càng tốt, để đất đai thực sự trở thành một nguồn lực cho việc phát triển đất nước bền vững, chứ không chỉ là một thứ tài sản để đầu cơ và tích tụ.

Luật đất đai: Ma trận của những ma trận

NHIÊN ANH 19/4/2022 6:00 GMT+7
  • 245

TTCT - Không có luật nào phức tạp và tốn nhiều giấy mực công sức của giới học thuật cũng như cơ quan làm luật như Luật đất đai. Cho đến nay, sau 10 năm áp dụng, luật mới nhất năm 2013 để lộ rõ nhiều bất cập, đã có nhiều lần dự thảo sửa đổi luật này được nâng lên đặt xuống, và mới nhất, nó lại sẽ được trì hoãn đến một kỳ họp khác trong tương lai của Quốc hội.

Bản thân sự trì hoãn này cũng chỉ ra một phần sự phức tạp của vấn đề đất đai - trong cả quá khứ lẫn tương lai. Bản chất về đất đai là tổng hợp trong đó cả về triết học, chính trị học lẫn lý luận luật học, bài viết này không dám đề cập đến những vấn đề cao xa đấy, mà chỉ bàn đến những ảnh hưởng thực tế đến cuộc sống hiện tại.

Cuộc tranh luận 
quyền sở hữu

Điểm chủ yếu gây tranh cãi của Luật đất đai là quyền sở hữu. Giới học thuật cho rằng trong khi kinh tế thị trường là quy luật vận động chủ yếu dựa trên đa sở hữu, đa thành phần, thì việc quy định đất đai là tài sản có sở hữu toàn dân là điều bất hợp lý, bởi khái niệm “toàn dân” là một khái niệm chủ thể mơ hồ.

Trong khi đó, cơ quan làm luật lại áp dụng giải thích luật, với quy định hiện tại, vào nhiều loại hình đất đai - ví dụ như đất ở, người dân hầu như đã có quyền sở hữu mảnh đất của họ, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. 

Chỉ có quyền thay đổi mục đích sử dụng là do Nhà nước quyết định, điều này thì ở nhiều nước trên thế giới cũng vậy (tuy nhiên, hình thức và thủ tục có thể khác nhau, liên quan tới sự tham gia của các tổ chức xã hội), từ những nước có quyền tư hữu hoàn toàn về đất đai, tới các nước mà trên danh nghĩa đất đai thuộc về một nhà quân chủ. 

Việc quy định sở hữu toàn dân có cơ sở xã hội và lý luận của nó - theo lý giải của những người làm luật - là nền tảng để bảo vệ người yếu thế, tránh tình trạng bần cùng hóa một số tầng lớp dân chúng và giảm thiểu khoảng cách giàu nghèo, phân hóa giai cấp…, vốn là mục đích tối quan trọng với thể chế xã hội chủ nghĩa mà Việt Nam lựa chọn. 

Còn với giới học thuật phê phán, họ cho rằng người dân đủ thông minh để quyết định sử dụng tài sản của họ, bao gồm đất đai, như thế nào cho hợp lý nhất với họ, thay vì để Nhà nước bảo hộ. Bài học của kinh tế tư nhân trong thương mại và công nghiệp là minh chứng cho việc lo lắng thay cho người dân là điều Nhà nước cũng có khi làm không đúng.

Một ví dụ cập nhật: Trong năm 2022, TP.HCM không cấp mới cho một dự án nhà ở giá rẻ hay nhà ở xã hội nào và số căn hộ kiểu này được đưa vào sử dụng là… 260 căn, bằng 1/10 số phòng ký túc xá mà một công ty của Nhật ở một khu công nghiệp quy mô dạng bé tại Hải Dương xây cho công nhân của họ, cụ thể, đó là Công ty Brother ở Khu công nghiệp Cẩm Giàng - Hải Dương.

Thêm vào đó, việc đại diện của Nhà nước gây ra nhiều rắc rối, thậm chí để lại nhiều vụ tranh chấp đất đai nhức nhối, đặc biệt là ở các vùng ven thành thị, nông thôn suốt bao nhiêu năm qua, không khỏi khiến những người phản biện có lý do để nghi ngờ vai trò công tâm của đại diện Nhà nước trong việc bảo vệ người dân yếu thế, dù chắc chắn không thể phủ nhận ý định tốt đẹp ban đầu của quy định đất đai sở hữu toàn dân.

Tuy nhiên, cũng dễ hiểu là những thay đổi lớn với một loại tài sản đặc biệt như đất đai - không chỉ bởi giá trị, mà còn bởi cả ý thức và tâm lý tập thể đã rất lâu đời của một quốc gia nông nghiệp - không thể diễn ra quá đột ngột. 

Với những người đại diện luật pháp, nếu áp dụng đa sở hữu đất đai vào thời gian này, sẽ gây ra xáo trộn ở mức khó kiểm soát với đất nước - vốn đã có quá nhiều bài học đau đớn liên quan đến đất đai trong những cuộc cải cách lớn.

Các bên có lợi ích liên quan

Những lập luận của các bên đều có những bài học thực tế để chứng minh, họ đều có lý. Sự bần cùng hóa của một số dân cư ngoại thành sau khi bán đất, gồm các ví dụ như ở quận 2 (cũ), TP.HCM, khi khu đô thị Thủ Thiêm ra đời, hay quá trình đô thị hóa ở khu vực Mỹ Đình, Hà Nội cuối những năm 1990, không phải là cá biệt. 

Việc người nông dân ở nhiều vùng sau khi bán hết ruộng đất, bởi không thoát khỏi mánh lới ngon ngọt của những người lão luyện hơn, đã không còn cả đất đai lẫn kỹ năng sinh tồn ở một môi trường khác... đã và đang diễn ra.

Kể cả khi người dân có một trình độ nhận thức cao hơn, thì họ cũng khó có thể có được một sự bình đẳng tương đối để là người không thua cuộc trong ván bài sở hữu đất đai tư nhân hóa hoàn toàn. Vấn đề xuất phát từ một khái niệm khác ngoài việc sở hữu: chuyển đổi mục đích sử dụng đất - thứ chỉ đại diện Nhà nước có quyền.

Một đám ruộng èo uột cách trung tâm thành phố 3-5km sẽ trở thành một đống vàng nếu khu đất đấy được phê duyệt trở thành khu đô thị trong tương lai. 

Việc quy hoạch, xem xét và phê duyệt đấy thuộc về trách nhiệm của những người đại diện cho Nhà nước - mà họ làm việc có nhiệm kỳ, và trong rất nhiều trường hợp thực tế, quy hoạch đấy người biết sau cùng lại chính là những người đang giữ sổ đỏ các mảnh ruộng kia.

Nhà nước sẽ thu được thuế và phí chuyển mục đích sử dụng đất, tính theo khung giá quy định thường là thấp hơn rất nhiều với giá thị trường. Nhà đầu tư sẽ có một mảnh đất gần một trục đường mở ra trong tương lai. Và người cuối cùng trong chuỗi lợi ích đấy - thường là người hưởng lợi ít nhất, chính là chủ gốc của mảnh ruộng kia.

Chúng ta có thể trả lời như thế nào cho không biết bao nhiêu trường hợp hàng mấy chục năm qua, các lãnh đạo hàng tỉnh - thành phố, mà mới nhất là ở Bình Thuận, đều vướng lao lý vì đất đai? 

Luật đất đai hiện tại với những quy định hướng đến điều tốt đẹp cho người dân, nhưng thực tế lại xảy ra quá nhiều bất cập, nhiều đến mức không thể chỉ coi là những hiện tượng đơn lẻ. Câu hỏi đặt ra là vấn đề nằm ở luật hay người áp dụng luật? Hay cả hai?

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi dự tính đệ trình Quốc hội tới đây đang hướng đến sự rõ ràng hơn về trách nhiệm của người đại diện Nhà nước, giảm thiểu đặc quyền vừa đá bóng vừa thổi còi của cơ quan công quyền, gỡ bỏ các quy định chồng chéo để đất đai là đòn bẩy, là nguồn lực phát triển kinh tế, thay vì là rào cản.

Việc thông qua Luật đất đai mới, ngoài những khó khăn chồng chất như nói ở trên, còn vướng mắc vấn đề kỹ thuật. Luật đất đai thay đổi sẽ liên quan tới rất nhiều các văn bản pháp quy quan trọng và có phạm vi điều chỉnh rất rộng khác, có thể kể ra Luật xây dựng, Luật tài nguyên môi trường, Luật tổ chức chính quyền địa phương, Luật nhà ở… Nên năm lần bảy lượt nó bị trì hoãn, cũng là điều có thể hiểu được.

Phương thức và trình độ 
của lực lượng sản xuất

Một vấn đề lưỡng nan có thể xảy ra trong tương lai: Luật khi sửa đổi theo hướng dễ dàng hơn cho doanh nghiệp kinh doanh nông nghiệp tích tụ ruộng đất và doanh nghiệp xây dựng, bất động sản gặp ít rào cản hơn để xây khu đô thị mới và chung cư cho người dân, thì người nông dân vẫn có thể sống được hay không, và giá nhà đất có vì vậy mà tiệm cận hơn với thu nhập thực của đa số người dân? 

Có lẽ không ai dám trả lời câu hỏi đấy, dù ai cũng mong mỏi câu trả lời sẽ là có.

Thực tế diễn ra ở Việt Nam về tình hình sử dụng và chuyển nhượng đất đai có thể phần nào minh họa cho tuyên ngôn của nhà xã hội học nổi tiếng bậc nhất thế giới Karl Marx: “Phương thức sản xuất phải phù hợp với trình độ của lực lượng sản xuất”. 

Kiến giải cụ thể qua tình hình ở Việt Nam hiện nay, việc đưa ra một bộ luật đất đai sửa đổi phù hợp, như là “dò đá qua sông”.

Đá ở đây là những trở lực mà cả xã hội đang tạo ra, từ tâm lý tiểu nông, ước mơ sở hữu mảnh đất cắm dùi của người dân, sự ham mê lợi nhuận khủng của doanh giới bất động sản, trình độ, tâm và tầm của giới quan chức và sự chồng chéo nhiều vùng xám của các bộ luật… 

Những rào cản đấy, không một bộ luật tiên tiến nào có thể giải quyết rốt ráo, thậm chí là trong một vài thế hệ. ■

Ngày 12-4, trong buổi làm việc giữa Đảng đoàn Quốc hội và Ban Chỉ đạo tổng kết nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về pháp luật đất đai, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thông báo việc tổng kết nghị quyết 19 đã được triển khai từ năm 2021, do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính trực tiếp làm trưởng ban chỉ đạo. Chính phủ cũng đang tiến hành tổng kết Luật đất đai 2013, dự kiến trình Quốc hổi sửa đổi toàn diện luật này trong năm 2022-2023. Ông Vương Đình Huệ nói mục tiêu của công tác lập pháp sắp tới là nhằm quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả hơn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển bền vững của đất nước, đồng thời khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay khi có khoảng 70% số vụ việc khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Bình luận
    Viết bình luận...

    Luật Đất đai: Sửa đổi hay làm luật mới?

    DƯƠNG NGỌC HÀ 22/4/2022 7:00 GMT+7
    • 245

    Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục đồng ý cho Chính phủ lùi thời điểm trình dự án sửa đổi bổ sung Luật đất đai đến cuối năm 2022. Đây là lần thứ 4, việc sửa đổi bổ sung Luật đất đai được gác lại trong khi nhiều vấn đề vướng mắc, phát sinh trong thực tế đang rất cần được giải quyết.

    Cần sửa Luật đất đai để đồng bộ với các quy định liên quan. Trong ảnh: khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM. -Ảnh: QUANG ĐỊNH

     

    Từ năm 1987 đến nay, nước ta đã có 4 Luật đất đai chính thức và nhiều luật sửa đổi bổ sung. “Tuổi đời” của một Luật đất đai dài nhất chỉ 10 năm.

    Từ “đền bù” sang “bồi thường”

    Luật đất đai năm 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đạo luật này chỉ quy định về chế độ quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất đai, nghiêm cấm phát canh thu tô dưới mọi hình thức.

    Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), Nhà nước công nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Các tổ chức được Nhà nước giao đất và cho thuê đất.

    Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 cho phép tổ chức, hộ gia đình cá nhân nhận QSDĐ từ người khác mà vẫn có 5 quyền theo quy định (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ).

    Các tổ chức (đặc biệt là doanh nghiệp) trước đây chỉ có một con đường duy nhất là chờ Nhà nước giao, cho thuê đất thì nay có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác. 

    Cùng với quyền được chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, việc “mua đi bán lại” QSDĐ của các tổ chức được pháp luật công nhận, các quan hệ mua bán dần được công khai, tạo nên thị trường bất động sản ban đầu. 

    Lần đầu tiên Nhà nước công nhận đất đai có giá, do Nhà nước ban hành. Luật đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung năm 2001 trước khi hoàn thành sứ mệnh lịch sử với quy định về khung giá đất, phương pháp xác định giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất…

    Luật đất đai năm 2003 được giới chuyên gia nhận định là đạo luật đặt nền móng cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ khi quy định QSDĐ như một loại hàng hóa (đặc biệt) trên thị trường, có giá thị trường, được góp vốn, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, được giao dịch sản phẩm hình thành trong tương lai…

     Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường, nhận xét: Luật đất đai năm 2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, lần đầu tiên Nhà nước công nhận có giá đất thị trường trong quy định “bảng giá đất phải phù hợp với giá đất thị trường”. 

    Ngoài ra, luật còn quy định rõ trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân thực hiện các quyền của mình.

    Điểm mới nữa là Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường cho người sử dụng đất thay vì đền bù. Quan hệ bồi thường là một trong những quan hệ dân sự, gần gũi với cơ chế thị trường và được sử dụng rộng rãi, phổ biến hơn trong các giao dịch mà đôi bên cùng thương lượng trong vị thế bình đẳng.

    Cơ chế thị trường bị 
thử thách

    Luật đất đai 2013 đã được thực thi 8 năm. Nhưng những năm gần đây, thị trường bất động sản liên tục bị thử thách khi các dự án nhà ở không triển khai được và tình trạng phân lô bán nền tràn về các vùng nông thôn, giá đất nông nghiệp tăng vọt…

    Trong số vướng mắc của hơn 100 dự án bất động sản mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa kiến nghị UBND TP, gần phân nửa liên quan đến việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất.

    Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM chỉ ra nhiều tồn tại, vướng mắc khi thi hành Luật đất đai từ năm 2014 đến nay: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, chưa có cơ chế tạo quỹ đất sạch, chưa thực hiện được việc giao đất thông qua đấu thầu các dự án có sử dụng đất…

     Các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, dự án đã đưa đất vào sử dụng thì chậm được tính tiền sử dụng đất nên chưa thể cấp giấy chứng nhận cho người dân…

    Bảng giá đất được xây dựng theo khung giá đất do Chính phủ ban hành chỉ bằng khoảng 20% giá đất giao dịch trên thị trường, gây khó khăn cho công tác định giá đất cụ thể…

    Trong khi đó, giới doanh nghiệp, chuyên gia nhận định: Bảng giá đất ở các địa phương không theo kịp biến động thực tế khiến thị trường nhà, đất không minh bạch khi giao dịch thực tế giá cao nhưng người dân thường khai giá thấp trong các hồ sơ chính thức.

    Các quy định về thuế không khuyến khích người dân đưa đất vào sử dụng, không hạn chế được đầu cơ bất động sản dẫn đến đất đai bị chuyển nhượng lòng vòng, bỏ hoang…

    Chính sách của Luật đất đai cần cởi mở hơn để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Trong ảnh: một dự án chung cư được xây dựng ở TP Thủ Đức (TP.HCM). Ảnh: QUANG ĐỊNH

     

    Sửa theo hướng nào?

    Từ năm 2019, khi có chủ trương sửa Luật đất đai, nhiều địa phương, đơn vị góp ý theo hướng sửa đổi bổ sung trên nền văn bản luật hiện tại để giải quyết những vấn đề bất cập, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật. 

    Cụ thể như việc đánh thuế tài sản là bất động sản, hạn chế đầu cơ đất đai, quy định đấu giá QSDĐ công có giá trị lớn… Nhiều ý kiến cho rằng nên xây dựng một đạo luật mới, độc lập hoàn toàn với đạo luật cũ thì mới giải quyết triệt để những vấn đề vướng mắc hiện tại.

    Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7 (TP.HCM), cho rằng: nếu chỉ xây dựng dự án Luật đất đai sửa đổi, bổ sung trên nền luật hiện hành thì ít tốn thời gian và có thể giải quyết các phát sinh trước mắt. 

    Nhất là các dự án bất động sản, những dự án đầu tư công phải chờ đợi nhiều năm vì các vướng mắc, chồng chéo của hệ thống pháp luật liên quan sẽ có lối ra, giải phóng nguồn lực của xã hội. 

    Tuy nhiên, những đòi hỏi thực tế về quản lý đất đai đang diễn ra rất nhanh mà triết lý chủ đạo của Luật đất đai 2013 xây dựng cách đây 10 năm đã không còn phù hợp. 

    Cụ thể về khung giá đất, bảng giá đất, tiền sử dụng đất hay vấn đề giao đất, cho thuê đất, quan điểm về bồi thường, giải phóng mặt bằng…đều lạc hậu. 

    “Nếu sửa nhiều vấn đề thì Luật đất đai như một cái áo bị “vá chằng vá đụp”, có thể giải quyết vấn đề này nhưng lại phát sinh vướng mắc khác, không lâu bền”, ông Thắng nhận xét.

    Còn xây dựng dự án Luật đất đai mới thì cần nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Nhưng một đạo luật mới sẽ thể hiện triết lý mới về quản lý, khai thác đất đai để biến nguồn tài nguyên đặc biệt này thành tài sản vô giá, vừa khai thác cho hôm nay mà vẫn có để dành cho thế hệ mai sau.

     Việc xây dựng luật mới cần có sự đồng thuận cao để cùng sửa chữa những quy định liên quan như thuế, kinh doanh bất động sản, nhà ở, quy định về đầu tư, xây dựng… để khi ban hành luật thì các hướng dẫn mới đi theo sẽ đồng bộ, vận hành trơn tru.

    “Để giải quyết những vướng mắc hiện tại, Chính phủ có thể ban hành nghị định cho nhanh. Về lâu dài cần xây dựng một đạo luật mới để giải quyết triệt để và toàn diện vấn đề”, ông Thắng đề xuất.

    Ông Đặng Hùng Võ khẳng định phải sửa Luật đất đai. Bộ tứ Luật Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở luôn đi cùng nhau, ba luật kia đang nghiên cứu để sửa mà Luật đất đai “nằm yên” thì không giải quyết tận gốc các vướng mắc hiện tại trong vấn đề đầu tư các dự án và thị trường bất động sản. 

    Quốc hội cần tính toán xem việc xây dựng đạo Luật đất đai mới tốn bao nhiêu tiền và đem ra đấu thầu xây dựng luật. Điều kiện của người hoặc nhóm người dự thầu sẽ là các chuyên gia độc lập, không dính dáng đến những lợi ích gắn liền với đạo luật này.

    “Dù có giao cho Chính phủ xây dựng Luật đất đai sửa đổi bổ sung thì tương lai gần, chúng ta cũng phải xây dựng một đạo luật đất đai mới”, ông Võ nói. ■

    Bốn lần lùi thời gian sửa đổi Luật đất đai

    Nghị quyết 57 của Quốc hội năm 2018 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019, Luật đất đai sửa đổi bổ sung sẽ được thông qua vào kỳ họp thứ 8 của Quốc hội khóa XIV (năm 2019). 

    Năm 2019, Quốc hội đồng ý để Chính phủ lùi thời hạn trình dự án Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai thêm hai kỳ họp, thông qua lại kỳ họp thứ 10 (năm 2020). Đại diện Bộ Tài nguyên - môi trường cho rằng đây là dự án luật quan trọng, phức tạp và nhạy cảm, đặc biệt tác động đến chính trị, quốc phòng, an ninh xã hội của đất nước. Vì vậy cần nghiên cứu, đánh giá sâu hơn một số nội dung như đất của cơ sở tôn giáo, bồi thường giải phóng mặt bằng, người nước ngoài mua đất, tích tụ đất đai…

    Tháng 4-2020, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa luật này ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020 và lưu ý Chính phủ trình dự luật này vào kỳ họp thứ 2 của Quốc hội XV cuối năm 2021. Tháng 7-2021, Quốc hội khóa XV đồng ý để Chính phủ trình dự luật đất đai sửa đổi bổ sung để lấy ý kiến lần 1 vào kỳ họp tháng 5-2022, lần 2 vào kỳ họp tháng 10-2022. Nhưng phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữa tháng 4 vừa qua, Chính phủ tiếp tục trình xin lùi thời hạn trình dự án Luật đất đai sửa đổi.

    Bình luận
      Viết bình luận...

      Luật pháp về đất đai và nhu cầu an cư

      NAM MINH 18/4/2022 6:00 GMT+7
      • 245

      TTCT - Giá căn hộ gia tăng chóng mặt đang bị quy trách nhiệm là thủ phạm ảnh hưởng đến giấc mơ an cư của người dân. Nhưng đằng sau đó là câu chuyện về nhiều vướng mắc cho đến nay vẫn chưa tháo gỡ.

      Ngược lại với kỳ vọng về một sự phục hồi mạnh mẽ sau khi các hoạt động kinh tế - xã hội quay trở lại, bất động sản nhà ở tại TP.HCM khởi đầu năm mới với diễn biến chưa thật sự sáng sủa. 

      Quý 1-2022, toàn thị trường TP.HCM không có dự án căn hộ mới, nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Kết quả là nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 4.050 căn, tiếp tục giảm 18% so với cùng kỳ năm trước, theo ghi nhận của Hãng Savills.

      Thất bại của thị trường

      Thực tế cho thực trạng thấy giá căn hộ tăng chóng mặt ở TP.HCM một phần đến từ sự lệch pha cung - cầu khi nhiều chủ đầu tư nhảy vào phân khúc cao cấp đến hạng sang, vốn có lợi nhuận tốt hơn. Nhưng một nguyên nhân quan trọng khác là thực trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở ngày càng trầm trọng.

      Thật vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) nhận định thị trường đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội, vốn là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị. 

      Thiếu cung trong lúc nhu cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi ở các nước công nghiệp phát triển, chỉ số này chỉ là 6-7 lần.

      Cũng vì nguồn cung nhà ở giá phải chăng ở các thành phố lớn trở nên khan hiếm, người mua và các chủ đầu tư đã mở rộng đầu tư sang các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai và Bình Dương hay Hưng Yên phía Bắc. 

      Các dự án bất động sản liền thổ ở Đồng Nai đạt tỉ lệ hấp thụ 85%, Bình Dương đạt 67% trong quý 1-2022. Tuy nhiên, thị trường có dấu hiệu đầu cơ nghiêm trọng khi tới 65% người mua để đầu tư hơn là nhu cầu ở thực.

      Xu thế nhiều chủ đầu tư dần cạn kiệt niềm tin và bất an với cơ hội tại thị trường các thành phố lớn như ở TP.HCM có thể khiến khan hiếm nguồn cung căn hộ trầm trọng hơn nữa trong thời gian tới, mà từ đó một số dự án hiện hữu có thể trục lợi để tiếp tục thổi giá.

      Ngày càng nhiều lời ca thán xuất hiện, phần lớn đổ lỗi cho các dự án căn hộ với cáo buộc nhiều chủ đầu tư chỉ biết chăm chăm tìm kiếm lợi nhuận mà quên đi một đại bộ phận khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật sự với giá phải chăng. 

      Thực tế bản thân thị trường căn hộ không có lỗi, mà vấn đề khiến cho giá nhà tăng chóng mặt còn đến từ hệ quả của các chính sách chồng chéo, thiếu minh bạch và chiến lược phát triển nhà ở chưa hiệu quả của nhà điều hành.

      Đừng đổ lỗi, hãy tìm giải pháp

      Báo cáo “Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản” của trang Batdongsan.com ghi nhận có tới 92% người khảo sát mong muốn sở hữu nhà trong tương lai, trong đó TP.HCM và Hà Nội vẫn là những nơi thu hút nhất, tiếp đến là các đô thị vệ tinh.

      Sở hữu một ngôi nhà, nhất là căn hộ có giá vừa tầm, là nhu cầu thiết yếu của đông đảo người lao động từ các địa phương đến Sài Gòn lập nghiệp. 

      Có một chốn an cư ổn định sẽ giúp họ an tâm làm việc lâu dài và cống hiến nhiều hơn, góp phần giúp kinh tế của thành phố duy trì nhịp điệu phát triển ổn định. Vì vậy, nhà chức trách cần tư duy rằng thị trường xây dựng và phát triển nhà ở tại Sài Gòn không chỉ là nơi để tìm kiếm cơ hội kinh doanh, mà còn là công cụ giúp đảm bảo an sinh xã hội.

      Nhưng vẫn còn khoảng cách rất lớn để biến giấc mơ thành hiện thực. Giá căn hộ ở TP.HCM quá cao, ngay cả các phân khúc tầm trung trở xuống, khiến việc mua nhà của đa số lao động gặp thách thức. 

      Thực tế với mặt bằng giá căn hộ hiện nay, nếu không tích lũy được khoản tiền ban đầu hay nhận được sự hỗ trợ tài chính từ bố mẹ, việc mua một căn hộ tiện nghi vừa đủ là bài toán nan giải cho các gia đình trẻ khi ngoài tiền thuê mướn phòng, những người trẻ còn phải chi cho sinh hoạt hằng ngày, chăm sóc y tế hay nuôi dưỡng con cái.

      Những bất cập đã được giới phân tích chỉ ra nhiều lần, nhưng đáng tiếc đến nay vẫn chưa có giải pháp. Ví dụ như tình trạng chậm tính tiền sử dụng đất dự án đang là “vướng mắc” chung mà các doanh nghiệp bất động sản phải gánh chịu, điều này khiến nhiều dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tiếp tục thi công hay ra sổ hồng cho người mua nhà.

      Một ví dụ khác, chính sách cải tạo các chung cư xuống cấp mặc dù đã có chủ trương thúc đẩy từ lâu và nhiều doanh nghiệp muốn tham gia vào kênh đầu tư này, nhưng cho đến nay khúc mắc về cơ chế miễn tiền sử dụng đất khi cải tạo, xây dựng lại vẫn còn đó. 

      Nghị định 69/2021/NĐ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã quy định nhiều cơ chế chính sách sát thực tế và có tính khả thi để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó có quy định miễn tiền sử dụng đất. 

      Nhưng do Luật nhà ở 2014 và Luật đất đai 2013 chưa quy định miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nên các dự án thuộc diện này vẫn chưa chắc chắn được miễn tiền sử dụng đất, làm chùn bước nhiều nhà đầu tư.

      Thêm nữa, thời gian gần đây thị trường bất động sản còn phải đối mặt nguy cơ thiếu hụt nguồn vốn khi các kênh trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng bị siết lại vì sự tăng cường giám sát nguồn vốn. 

      Một số ngân hàng lớn như Sacombank, Agribank và Techcombank đã trì hoãn hoặc hạn chế cấp tín dụng bất động sản cho khách hàng vay vốn lớn, chỉ hỗ trợ người mua nhà ở thực. Một khi dòng vốn chảy vào địa ốc bị siết chặt hơn, chi phí vốn của chủ đầu tư sẽ càng tăng, và tất cả sẽ lại đổ dồn vào giá thành sản phẩm.

      Thiếu nguồn cung đất đai là một trở ngại lớn nữa với cơ hội xây dựng nhà ở giá hợp lý. Ước tính của Ngân hàng Thế giới cho thấy mỗi năm nhu cầu đất đô thị ở Việt Nam lên tới khoảng 11.500ha. 

      Nhưng nguồn cung chính thức hiện nay còn xa mới theo kịp, khiến giá đất tăng cao và bó hẹp khả năng chi trả của người dân. Thực trạng này đặt dấu hỏi về năng lực quy hoạch, dự báo nhu cầu nhà ở của chính quyền.

      Trên thế giới không phải không có kinh nghiệm để Việt Nam học hỏi - Singapore là một ví dụ. Mặc dù là thị trường có giá căn hộ thuộc diện đắt đỏ nhất thế giới nhưng tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Singapore lại thuộc dạng hàng đầu. 

      Câu trả lời là quốc đảo này đã có một chiến lược xuất sắc về nhà ở ngay từ đầu thập niên 1960, khi thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở (Housing Development Board, HDB) với nhiệm vụ thúc đẩy nguồn cung và gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

      Singapore đồng thời cung cấp các gói hỗ trợ tài chính để người dân mua được căn hộ, đặc biệt chú ý vào tăng cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ cho các đối tượng khó khăn. 

      Mới đây thôi, đã có khoảng 2.000 căn hộ hai và ba phòng ngủ được bán cho những công dân có thu nhập trung bình thấp trong một khu bất động sản mới ở quận Queenstown với giá rất phải chăng. 

      Giống như hầu hết các giao dịch khác của HDB, các căn hộ này được cung ứng theo hợp đồng thuê 99 năm và người mua bị cấm bán lại tài sản trong ít nhất 5 năm. Tính đến năm 2020, Singapore đã bán được hơn 1 triệu căn hộ do HDB làm chủ đầu tư. Với một quốc gia dân số chỉ 5,5 triệu người, HDB đã đáp ứng tới 80% nhu cầu nhà ở cho dân chúng.

      Có thể thấy việc giải bài toán căn hộ có giá vừa phải với thu nhập của đại bộ phận người dân sẽ cần sợi dây liên kết chặt chẽ giữa doanh nghiệp, Nhà nước và người mua nhà. Một khuôn khổ pháp lý về đất đai cồng kềnh, phức tạp và kém hiệu quả sẽ luôn là rào cản lớn cho sự cải thiện tỉ lệ sở hữu nhà ở của người dân.

      Về lâu dài, theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Horea, để kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở, mà muốn tăng nguồn cung thì trước hết phải tháo gỡ những vướng mắc, bất cập từ một số quy định pháp luật.■

      Một ví dụ về tình trạng doanh nghiệp gặp khó do thủ tục đất đai: Công ty cổ phần đầu tư Nam Long đã thực hiện 8 dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và 2 dự án nhà ở xã hội với tổng số 3.000 căn hộ bán, cho thuê mua. Nam Long đã hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội 2% lãi suất trong 2 năm đầu tiên (chỉ phải trả 7%/năm thay vì 9%/năm) và đã bàn giao nhà cho người mua hơn 3 năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá bán nhà ở xã hội nên chưa thể làm được “sổ hồng” cho người mua nhà và cũng chưa quyết toán được công trình.

      Bình luận
        Viết bình luận...

        Pháp luật đất đai Trung Quốc:Cuộc giằng co khó xử

        H.MINH 17/4/2022 6:00 GMT+7
        • 245

        TTCT - Xuất phát là một quốc gia nông nghiệp lâu đời, pháp luật về đất đai là một trong những vấn đề phức tạp và nhạy cảm nhất trong nền hành chính Trung Quốc, nhất là sau hàng loạt cơn sốt bất động sản ở quốc gia đông dân nhất hành tinh những năm vừa qua.

        Về mặt luật pháp, hiến pháp Trung Quốc đã công nhận quyền tư hữu đất đai từ năm 2004, nhưng trên thực tế, đó vẫn là một quyền còn nhiều tranh cãi và chưa được hiện thực hóa bằng những pháp điển thấp hơn.

        Nhiều lần điều chỉnh

        Sự bắt đầu hệ thống pháp luật đất đai Trung Quốc hiện đại có lẽ phải tính từ cuộc cải cách ruộng đất 1950-1952, một trong những cuộc tái phân phối ruộng đất lớn nhất trong lịch sử thế giới: ước tính từ 80-100 triệu hecta đất canh tác đã được phân bổ lại cho khoảng 75 triệu nông hộ. 

         
         Tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc khiến vấn đề đất đai thêm phức tạp. -Ảnh: wsj.com

        Cho tới khi nhà nước Trung Quốc cải cách mở cửa và chấm dứt tổ chức hợp tác xã nông nghiệp bắt buộc vào giữa những năm 1980, chỉ có hai yếu tố thay đổi trong chính sách đất đai: mức độ sở hữu đất hợp tác xã và mức độ tự do trong sử dụng đất.

        Với đất đai ở đô thị, sau cuộc quốc hữu hóa các ngành công nghiệp và doanh nghiệp vào đầu những năm 1950, đất thành phố được coi là thuộc sở hữu nhà nước, nhưng không được quy định rõ ràng suốt một thời gian dài. 

        Tới thời Đặng Tiểu Bình, những nền tảng đầu tiên của việc quản lý đất đai dựa trên pháp luật hiện đại mới bắt đầu hình thành, thông qua Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa. Hiến pháp này quy định “quyền sở hữu công, xã hội chủ nghĩa” với phương tiện sản xuất, dưới hai dạng là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể.

        Đến năm 2004, hiến pháp được chỉnh lý, với điều 13 quy định: “Đất đai tư nhân hợp pháp của công dân không bị xâm phạm. Nhà nước bảo vệ quyền tư hữu và thừa kế đất đai của công dân bằng luật pháp. Nhà nước, căn cứ trên lợi ích chung, có thể thu hồi hoặc trưng dụng đất đai tư nhân của công dân và đền bù thỏa đáng”. 

        Gần đây nhất, sau 14 năm tranh luận, Luật đất đai được thông qua tháng 3-2007 được ghi nhận là một trong những thành tố cốt lõi của sự tiến hóa Luật dân sự ở nước này.

        Việc Trung Quốc vẫn thông qua được Luật đất đai đó bất chấp không ít sự phản đối “là một biểu tượng chiến thắng quan trọng với cải cách kinh tế và nền pháp trị”, theo bình luận của báo Anh The Economist

        Nhưng đó cũng là một quyết định thực dụng: pháp luật đất đai khả thi và hợp lý là tối quan trọng với bất kỳ nền kinh tế nào muốn duy trì sự phát triển, cũng như để làm giảm bớt xung đột xã hội. 

        Đã từng có thời, mỗi tháng, hàng nghìn người biểu tình lại tập hợp ở nhiều nơi khắp Trung Quốc, không ít là những nông dân nghèo khổ, để phản đối việc đất đai của họ bị thu hồi mà không có đền bù thỏa đáng.

        Ở các đô thị, vốn ngày càng trở nên quan trọng với giới hoạch định chính sách Trung Quốc, một giai cấp trung lưu ngày càng lớn mạnh có tài sản gắn chặt với căn nhà của họ đòi hỏi được quyền chắc chắn để lại căn nhà đấy cho con cháu mình. 

        Giống như các nông dân, họ cũng cần một chính sách đất đai dựa trên nền pháp trị - tức có luật chơi rõ ràng, được tuân thủ, và có thể thực thi - chứ không phải là ý thích tùy tiện của nhà cầm quyền.

        Luật đất đai 2007 cũng chưa phải là cuộc cách mạng chính sách toàn diện. 

        Đất nông nghiệp vẫn chưa đi kèm quyền sở hữu đầy đủ. Lập luận của giới ủng hộ thị trường tự do trong vấn đề này rất quen thuộc: những nông dân bán đất có thể ra thành phố làm công nhân với thu nhập cao hơn; những ai tiếp tục làm nông thì sẽ có cơ hội tích tụ ruộng đất để sản xuất hiệu quả hơn. 

        Tuy nhiên, với việc vẫn còn 200 triệu nông hộ và 425 triệu lao động nông nghiệp, dễ hiểu rằng nhà nước Trung Quốc thấy thận trọng trước một thay đổi đảo lộn như vậy, dù vào năm 2021 đã có nhiều đề xuất về việc kéo dài thêm thời gian giao đất nông nghiệp cho nông dân so với 30 năm như trước giờ.

        Giằng co

        The Economist chỉ ra một vấn đề cốt tử của việc Bắc Kinh phải thận trọng trong việc để đất đai, bao gồm đất nông nghiệp, thực sự là “đa sở hữu”, bao gồm “sở hữu tư nhân đầy đủ”: thiếu một nhánh hành pháp có trách nhiệm giải trình - tức một nhà nước thực sự phải trả lời dân chúng, thì việc tư nhân hóa hoàn toàn đất đai có thể để lại những hậu quả khôn lường. “

        Để đất đai tập trung vào tay một số ít người sẽ trở thành không khác gì các địa chủ rốt cuộc vẫn là điều cấm kỵ [trong thể chế Trung Quốc]”, báo Mỹ The New York Times dẫn lời Daniel Kelliher, nhà khoa học chính trị ở Đại học Minnesota, từng có nhiều năm nghiên cứu cải cách đất đai ở Trung Quốc.

        Ở chiều ngược lại, pháp luật không rõ ràng về đất đai và tốc độ đô thị hóa chóng mặt - từ 20% vào năm 1965 lên 65% năm 2022 - đã khiến việc thực thi pháp luật đất đai thật sự ở Trung Quốc còn rất nhiều thiếu sót. 

        Một nghiên cứu đăng trên trang Landesa vào năm 2012 cho thấy 43% trong 1.791 ngôi làng nông thôn được điều tra từng diễn ra tình trạng thu hồi đất nông nghiệp. Nông dân được đền bù trung bình số tiền tương đương chỉ 1/40 so với giá đất mà sau đó công ty bất động sản thương mại bán lại. Những cuộc biểu tình phản đối thu hồi đất diễn ra đặc biệt phổ biến từ năm 2005 trở đi, lên tới đỉnh điểm với hơn 60.000 vụ vào năm 2013.

        Năm 2016, Ban Chấp hành trung ương Đảng Cộng sản và Quốc vụ viện Trung Quốc công bố một hướng dẫn chung về việc đảm bảo quyền liên quan tới đất đai. Hướng dẫn này nói “các quy trình pháp luật phải được tuân thủ liên quan tới việc phong tỏa, tịch biên, đóng băng, bán đấu giá hay các biện pháp thu hồi đất đai khác thuộc sở hữu doanh nghiệp hay cá nhân bị tình nghi là trái pháp luật”, theo Tân Hoa xã.

        Những động thái cởi bỏ dần các quy định gắn với đất nông nghiệp cũng được thực hiện để cho phép nông dân chuyển nhượng các quyền gắn với đất và thúc đẩy các trang trại hiệu quả, quy mô lớn hơn, trong làn sóng nông dân đổ ra thành phố. 

        Cụ thể cũng trong năm 2016, Bộ Nông nghiệp Trung Quốc đề xuất chính thức chia tách các quyền khác nhau gắn với đất nông nghiệp - gồm quyền sở hữu, quyền cho thuê và quyền sử dụng. Bộ Nông nghiệp tin rằng động thái đấy sẽ góp phần tăng thu nhập cho nông dân và phát triển nông nghiệp hiện đại.

        “Điều này sẽ giúp việc chuyển nhượng có trật tự quyền sử dụng đất và tạo lập nền tảng có tính hệ thống cho các hoạt động nông nghiệp quy mô phù hợp với sự phát triển và nông nghiệp hiện đại”, Bộ trưởng Nông nghiệp lúc bấy giờ Han Changfu (Hàn Trường Phú) nói. 

        Ông Hàn cũng nói thực tế là sau một tiến trình đô thị hóa cùng công nghiệp hóa dài, hiện hơn 30% đất nông nghiệp ở Trung Quốc thực ra đang được cho thuê, chứ chủ đất không còn trực tiếp canh tác như trước nữa.■

        Đất đai ở đô thị

        Những đợt bùng giá bất động sản nhà ở tại các đô thị Trung Quốc có sự góp sức không nhỏ của các chính quyền địa phương, vốn có ngân sách phụ thuộc nhiều vào việc bán đất và các loại thuế đánh vào bất động sản, theo chuyên gia Huang Tienlei của Viện Peterson về kinh tế quốc tế trong một bài viết tháng 1-2022. 

        Theo bài viết, một số tỉnh ven biển của Trung Quốc có thu nhập dựa hơn một nửa vào nguồn liên quan tới bất động sản, khiến họ không có động cơ kềm chế bớt đà tăng giá nhà đất.

        Thêm vào đó, chính quyền trung ương hạn chế nguồn cung đất ở các thành phố hạng A, và khuyến khích mở rộng các thành phố và thị trấn nhỏ hơn, dù thực tế là người trẻ - cũng là đối tượng có nhu cầu nhà ở cấp thiết nhất - chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn. Điều đó khiến tỉ lệ giá nhà so với thu nhập ở Thượng Hải vào loại cao nhất toàn cầu: gần 50 lần (ở TP.HCM là 20, và Sydney chẳng hạn, là 10,5).

        Những khoản vay nợ liên quan tới bất động sản tăng mạnh tạo ra gánh nặng cho nền kinh tế, bóp nghẹt các nguồn lực tài chính lẽ ra có thể phân bổ cho những lĩnh vực có năng suất và tạo ra giá trị thật. 

        Từ cuối năm 2011 tới cuối tháng 9-2021, tỉ lệ các khoản vay bất động sản trong tổng dư nợ của các ngân hàng Trung Quốc đã tăng từ dưới 20% lên 27%, theo Ngân hàng Nhân dân nước này. Nhiều công ty bất động sản, nổi bật là Evergrande, còn dựa vào các nguồn tài chính không chính thức, điều khiến khoản nợ thật sự có thể lớn hơn nhiều.

        Nhưng cũng không dễ hướng nền kinh tế ra khỏi cơn “nghiện đất”. Các loại thuế bất động sản được Trung Quốc triển khai thí điểm vào năm 2011 ở hai siêu đô thị Trùng Khánh và Thượng Hải được đánh giá về cơ bản không ngăn được cơn sốt giá nhà như kỳ vọng, cũng chẳng thể mang lại doanh thu đáng kể cho chính quyền (lần lượt là 3,5% và 2,5% tổng thu).

        Bình luận
          Viết bình luận...