Cấu trúc hẻm thách thức phát triển

Phóng to

Quy hoạch xung quanh nhà thờ Đức Bà, Q.1, TP.HCM được cho là đã bị phá vỡ, không gian đô thị không còn thoáng đãng - Ảnh: T.T.D.

Phần được xem là quy củ ở khu trung tâm hiện nay thật ra chỉ là một phần rất nhỏ của TP được người Pháp quy hoạch và xây dựng cho những người làm trong chính quyền thuộc địa và tầng lớp thượng lưu. Vùng ngoại ô - vùng rộng lớn và nhiều người sinh sống nhất - gần như không có quy hoạch suốt chiều dài lịch sử TP.

Phát triển tự phát + can thiệp vừa phải = cấu trúc nhà ở hài hòa

Trong hơn 150 năm qua, quy hoạch luôn là chiếc áo quá chật so với nhu cầu thực tiễn, nhất là trong hơn hai thập niên qua khi dân số TP đã tăng gấp đôi. Giống như hầu hết các TP khác trên thế giới, lựa chọn tất yếu của hầu hết hộ gia đình, nhất là người nhập cư, là mua hoặc chiếm dụng những nơi có thể dựng nhà ở làm nơi cư ngụ cho mình.

Nếu tiến trình cứ tiếp diễn một cách tự phát trong khi chính quyền đô thị và các nhà đầu tư tư nhân có tổ chức chỉ tập trung vào một phần của đô thị thì sẽ tạo ra sự phân cực. Một bên là các khu dân cư kín cổng cao tường dành cho người giàu, trong khi phần còn lại của TP là các khu ổ chuột rộng lớn. Đây là vấn đề đau đầu của rất nhiều đô thị trên thế giới. Rất may nó không/chưa xảy ra ở TP.HCM.

TP vẫn có nhà ổ chuột, nhưng chỉ cục bộ ở những vùng rải rác chứ không tập trung gây ra các vấn đề xã hội rất nhức nhối và khó giải quyết. Cấu trúc nhà ở phổ biến là nhà phố - nhà hẻm mà chúng được chia làm ba loại chính gồm nhà mặt tiền, nhà hẻm xe hơi và nhà hẻm nhỏ.

Ba loại nhà này với giá rất khác nhau dành cho những hộ gia đình ở các mức thu nhập khác nhau. Điểm đặc biệt là chúng hòa quyện vào nhau chứ không bị chia cắt.

Cho dù vẫn có những chỉ trích về việc đèn nhà ai nấy rạng, nhưng sự hài hòa về mặt xã hội của cấu trúc nhà ở của TP.HCM là rất rõ và được mô tả cụ thể trong nghiên cứu về hẻm của Tôn Nữ Quỳnh Trân và Nguyễn Trọng Hòa, nghiên cứu về không gian đô thị vùng ngoại ô của Erik Harms.

Cấu trúc nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu được hình thành trên cơ sở phát triển tự phát đi kèm với can thiệp vừa phải của nhà nước.

Không chính quyền đô thị nào muốn phát triển tự phát và luôn muốn can thiệp triệt để nhằm xây dựng một hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh ở các khu dân cư hiện hữu. Tuy nhiên, rất hiếm TP có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho một dòng chảy khổng lồ người nhập cư, nhất là ở giai đoạn ban đầu và việc giải tỏa các khu dân cư hiện hữu để xây dựng cơ sở hạ tầng, nhất là đường giao thông, rất tốn kém về mặt kinh tế và khó khăn về mặt xã hội.

Trong chiều dài lịch sử của mình, phát triển nhà ở tự phát vẫn là xu hướng chính tại TP.HCM và chính quyền đô thị qua các thời kỳ chỉ có thể can thiệp một cách giới hạn vào các khu vực này. Nhưng kết quả tích cực bất ngờ là cấu trúc xã hội hài hòa. Nếu nói về bản sắc hay đặc trưng đô thị, có lẽ đây là điểm khác biệt tích cực của TP.HCM nói riêng, các đô thị Việt Nam nói chung.

Thách thức?

Thách thức lớn nhất đối với cấu trúc nhà hẻm hiện nay là môi trường sống không thoải mái trong các hẻm nhỏ với đe dọa của cháy nổ và ngập lụt thường xuyên hơn. Nếu điều này không được cải thiện, những hộ gia đình trung lưu sẽ bỏ hẻm đến những khu đô thị mới được thiết kế tốt hơn khi thu nhập của họ gia tăng. Nhưng với một sự nâng cấp, mở rộng hẻm mạnh mẽ, giá nhà ở đó sẽ tăng rất cao, đẩy những hộ gia đình có thu nhập thấp ra ngoại ô hay ra lề xã hội. Kiểu gì cũng tạo ra phân cực giàu nghèo về không gian. Đây quả là một thách thức rất lớn.

Bài toán về hẻm đã được chính quyền TP đặt ra ít nhất từ năm 2007 với quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu theo quyết định 88/2007/QĐ-UBND. Tuy nhiên, hiện tại vẫn dừng ở mức cắm lộ giới hẻm và tạo ra rất nhiều rắc rối cho hộ gia đình trong các hẻm “treo”. Một trong những nguyên nhân của việc triển khai chậm chạp này là do mức gia tăng giá trị nhà không đủ bù đắp chi phí phải bỏ ra. Hay nói cách khác không có động cơ về mặt kinh tế để người dân tự mở rộng hẻm.

Hơn thế, mức độ giải tỏa của mỗi nhà trong hẻm là rất khác nhau. Với cơ chế hiện tại, dường như các hộ gia đình không phải là người “làm chủ” trong việc bàn bạc, thương lượng để đưa ra những quyết sách liên quan đến việc mở rộng và cải tạo các con hẻm của mình. Nhà nước đang đứng ra làm thay và người dân chỉ có vai trò tham gia nên họ chưa có sự tin tưởng.

Về khía cạnh kinh tế, ngày 23-5-2012 TP đã ban hành văn bản số 2375/UBND-ĐTMT về chủ trương bồi thường, hỗ trợ đối với các dự án nâng cấp, mở rộng hẻm. Chính sách này có thể là bước mở quan trọng để giải quyết vấn đề hẻm ở TP.HCM. Vấn đề còn lại là TP cần xem xét thiết kế các chính sách để người dân được chủ động tham gia quá trình thương lượng và ra quyết định trong phạm vi của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, giải tỏa cưỡng bức vẫn cần thiết.

Tóm lại, nhà hẻm - nhà phố là một cấu trúc độc đáo và tích cực của TP.HCM nói riêng, các đô thị Việt Nam nói chung. Điều này đã tạo ra sự hài hòa về mặt xã hội. Tuy nhiên, rất thách thức để gìn giữ cấu trúc này và việc cải tạo các con hẻm hay tái phát triển khu dân cư hiện hữu cần được triển khai một cách thận trọng cho từng điểm nhỏ. Định hướng có thể chung, nhưng một chính sách đại trà sẽ rất khó khả thi trong khi rất dễ tạo ra nhiều vấn đề rắc rối.