Đừng để "làm mẫu"

Phóng to

Người tiêu dùng dựa vào HĐM để làm cơ sở cho những tranh chấp (nếu có) sau này, nhưng xem ra phần hơn vẫn là chủ đầu tư - Ảnh: L.N.M.

Một nguyên tắc cơ bản được Luật dân sự thừa nhận và bảo đảm là quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, trong một số trường hợp khi các bên tham gia giao dịch có sức mạnh không tương xứng với nhau, pháp luật có những chế định đặc biệt để bảo vệ bên yếu thế hơn. Hợp đồng mẫu ra đời là để bảo vệ bên yếu thế, nhưng...

Bảo vệ bên yếu thế

Ví dụ, theo nguyên tắc giải thích hợp đồng trong Luật dân sự trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế, thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế. Điều này xuất phát từ việc người yếu thế phải phụ thuộc vào bên mạnh thế khi giao kết hợp đồng nên thường khó có thể đưa vào hợp đồng các điều khoản thể hiện ý chí của họ, như khi vay tiền người đi vay thường phải chấp nhận các điều khoản và điều kiện do ngân hàng đặt ra để được vay tiền.

Tương tự, trong một số trường hợp để giải quyết nhu cầu thiết yếu như nhu cầu sinh hoạt, đi lại hay nhà ở, người tiêu dùng buộc phải tham gia giao kết hợp đồng với bên cung cấp thì hầu như người tiêu dùng buộc phải ký kết các hợp đồng mẫu do bên cung cấp soạn sẵn với những điều kiện và điều khoản bảo vệ cho chủ đầu tư và “chèn ép” người tiêu dùng. Để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong những trường hợp này, pháp luật đã yêu cầu các tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng mẫu (khoản 1 điều 19 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng).

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐM), các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý chung cư cung cấp cũng được liệt vào danh mục các hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung theo quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13-1-2012 của Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, trong vòng 90 ngày kể từ ngày 1-3-2012, các chủ đầu tư sẽ phải đăng ký mẫu HĐM với Sở Công thương hoặc Cục Quản lý cạnh tranh Bộ Công thương trong trường hợp phạm vi áp dụng hợp đồng mẫu/điều kiện giao dịch chung cho người tiêu dùng trên phạm vi toàn quốc hoặc từ hai tỉnh trở lên.

Thờ ơ đăng ký hợp đồng mẫu

Các điều khoản thường gặp trong các HĐM như điều khoản cho phép chủ đầu tư được đơn phương điều chỉnh hồ sơ thiết kế, thay đổi trang thiết bị, vật liệu của căn hộ khác với mô tả tại HĐM, điều khoản loại trừ quyền khiếu nại hay tranh chấp của bên mua với chủ đầu tư, hoặc điều khoản phạt vi phạm, cho phép chủ đầu tư chuyển giao quyền nghĩa vụ cho bên thứ ba mà không cần phải có sự chấp thuận của người mua... có thể bị xem là vi phạm pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và không được chấp nhận đăng ký.

Có thể thấy việc đưa các HĐM vào danh sách các hợp đồng mẫu/điều kiện giao dịch chung phải đăng ký là một biện pháp kịp thời góp phần làm hạn chế các tranh chấp liên quan đến căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, đáng tiếc là sau gần sáu tháng kể từ khi quyết định 02/2012/QĐ-TTg có hiệu lực, vẫn chưa có nhiều chủ đầu tư tiến hành đăng ký HĐM theo quy định của pháp luật trong khi các tranh chấp vẫn tiếp tục diễn ra thường xuyên hơn. Điều này một phần xuất phát từ việc các tiêu chí đánh giá HĐM còn khá chung chung và chủ quan khiến các chủ đầu tư ngại đăng ký.

Hơn nữa, việc đăng ký HĐM chỉ áp dụng với các tổ chức, cá nhân kinh doanh lần đầu hoặc đăng ký lại, nghĩa là khi có sự thay đổi đối với nội dung HĐM. Như vậy, các HĐM trước thời điểm 1-3-2012 đều không phải đăng ký và do vậy không được cơ quan chức năng xem xét. Trong khi theo quan sát của chúng tôi, các tranh chấp chủ yếu diễn ra đối với các chung cư đã vận hành một thời gian.

Do nhà ở là một nhu cầu thiết yếu đối với đời sống hằng ngày của người dân, nên chăng cần có cơ chế xem xét áp dụng hồi tố biện pháp buộc đăng ký HĐM với các hợp đồng đã ký để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng và góp phần giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư hiện nay.