Bất động sản 2025: lộng giả thành chân

TTCT - Từ giá ảo thăm dò thị trường thành giá thật. Giá nhà đã tăng chóng mặt.

Các doanh nghiệp bất động sản bước vào năm 2025 với nợ trái phiếu khoảng 180.000 tỉ đồng và dự báo thị trường chưa thể phục hồi. Nên không ai ngờ đến kịch bản giá nhà tăng vọt trong năm 2025.

Kịch bản giá tin đồn thành giá thật

Tháng 5-2025, một dự án nhà ở chung cư trên đường Đỗ Xuân Hợp đưa ra giá thăm dò thị trường từ 140 -180 triệu đồng/m2, cao hơn giá các dự án mới cùng khu vực khoảng 30%. Tuy là giá "tin đồn" nhưng thế cũng đủ làm cho giá nhà chung cư ở khu vực xung quanh tăng theo chóng mặt, kể cả các chung cư cũ.

Giữa quý 3, chủ đầu tư tung ra giá bán chính thức bằng giá "tin đồn", chính thức lập mặt bằng giá mới cho khu vực. Kịch bản này diễn ra nhiều nơi trong năm 2025 khiến giá nhà ở cuối năm tăng 40 - 70% so với cùng kỳ năm 2024, tùy vị trí. Sự tăng vọt bất thường của giá nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây ra áp lực xã hội và tác động tiêu cực lên thị trường nhà ở trong thời gian tới.

Giữa tháng 12-2025, căn hộ 2 phòng ngủ ở dự án cũ (sử dụng gần 10 năm) trên đường Thủy Lợi được chào bán giá 4,2 - 4,4 tỉ đồng, tăng từ 35 - 40% so với giá 2,9 tỉ đồng cuối năm 2024.

Giá nhà chung cư khu vực Nguyễn Hữu Thọ rao bán giá 5 tỉ đồng/căn hộ một phòng ngủ, một nhà vệ sinh, tăng giá 37% trong 12 tháng. Dự án khác trên đường Nguyễn Văn Linh có giá 55 triệu đồng/m2 (cuối năm 2024), tháng 12 này đã thành giá 80 triệu đồng/m2.

Giá rao bán chung cư trên trang Batdongsan.com cho thấy so với quý 1-2023 thì giá nhà đất quý 4-2025 của khu vực huyện Nhà Bè cũ tăng 64%, quận 7 cũ tăng 63%, Bình Thạnh tăng 57%, TP Thủ Đức tăng từ 32 - 48%. DKRA Group cho hay giá bán chung cư tại quận 2, 9 cũ hiện nay tăng 50 - 70%, quận 7 cũ tăng 30 - 50%, Nhà Bè tăng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Giá nhà ở Hà Nội cũng tăng mạnh nhất trong quý 4-2025. Trang Batdongsan.com ghi nhận nhiều căn hộ rao bán với giá trên 70 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025, tăng khoảng 158% so với đầu năm 2023.

Tương tự, tỉ lệ tăng giá nhà cùng giai đoạn của các khu vực huyện Gia Lâm và Hà Đông cũ là 143%, huyện Hoài Đức cũ là 139%, các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng (cũ) tăng từ 69 - 92%. Phân khúc nhà riêng lẻ ở Hà Nội cũng tăng giá nhanh, nhất là ở các quận trung tâm.

Tính đến quý 4-2025, giá nhà ở các khu vực Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ) tăng trên 110% so với đầu năm 2023.

Báo cáo thị trường quý 3-2025 của nhatot.com cho thấy giá nhà ở thấp tầng tại Hà Nội đã vượt mốc 200 triệu đồng/m2, trong khi mức giá trung bình của loại nhà này tại TP.HCM là 100 triệu đồng/m2. Trong năm qua, lần đầu tiên giá nhà chung cư cao hơn giá nhà trệt (bao gồm cả giá trị đất).

Hiện tượng không bình thường

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội - xác nhận năm qua thị trường bất động sản lặp lại nhiều lần kịch bản chủ đầu tư tung giá ảo để thăm dò phản ứng của người mua. Và giá thực khi bán nhà gần bằng giá thăm dò.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM), cho rằng diễn biến giá nhà ở các đô thị lớn tăng cao và tăng nhanh trong năm 2025 là biểu hiện không bình thường và rất đáng lo. Ông cho đây là mức tăng giá một chiều chủ yếu dựa trên kỳ vọng chủ quan của các chủ đầu tư trong bối cảnh bên bán độc quyền nguồn cung.

Việc chủ đầu tư tung giá thăm dò cao ngất để kích giá nhà tăng rồi chốt giá bán tương đương giá thăm dò đã làm giá nhà của các dự án trong khu vực đồng loạt tăng theo. Diễn biến này đã và đang tạo ra một luồng hành vi "làm giá" ăn sâu vào gốc rễ của thị trường nhà ở. Giá kỳ vọng chiếm lĩnh thị trường ở tần suất lớn sẽ trở thành mặt bằng giá chung.

Nguy hiểm hơn, nó sẽ trở thành giá tham chiếu làm cơ sở trong quá trình thẩm định giá nhà ở làm căn cứ pháp lý cho nhiều quyết định khác của chính quyền. Giá nhà đất đang "lộng giả thành chân".

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và nhiều nỗ lực của chính quyền gỡ vướng cho các dự án bất động sản nhưng nguồn cung chưa kịp hình thành để "giải khát" cơ hiếm nguồn cung.

Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ trưởng thành bởi các chính sách mới về đất đai, đầu tư dần đi vào thực tế, góp phần hỗ trợ điều tiết thị trường tốt hơn.

Cơn khát nhà ở xã hội ở đô thị lớn

Thông tin từ cuộc họp Ban Chỉ đạo trung ương về thị trường bất động sản cuối năm 2025 cho thấy năm nay, cả nước đã hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội hơn 102.000 căn theo kế hoạch.

Trong 7 dự án nhà ở xã hội mở bán tháng 12-2025 có một dự án ở Hà Nội, các dự án khác ở Hải Phòng, còn lại ở Đắk Lắk, Gia Lai, Thanh Hóa. Tiến độ cho thấy các tỉnh hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025 là TP Hải Phòng, TP Huế, tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An, Tây Ninh... Riêng các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… nằm trong nhóm các địa phương có khả năng không hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025.

Nơi "khát" nhà ở xã hội nhất có lẽ là các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM với số lượng lớn lao động chưa có nhà ở nhưng giá nhà thương mại lại quá cao. Trong đó, Hà Nội "có chuyển động" khi cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có một số dự án nhà ở xã hội nhận hồ sơ xét duyệt mua nhà của người dân.

Tại TP.HCM có một số dự án nhà ở xã hội do các doanh nghiệp đầu tư thực hiện ở các phường Bình Dương, Tân Uyên (thuộc tỉnh Bình Dương cũ). Khu vực TP.HCM cũ năm qua không có dự án nhà ở xã hội hoàn thành. Cuối năm 2025, UBND TP.HCM mới công bố 8 khu đất kêu gọi làm dự án nhà ở xã hội.