Các khoản thu từ đất: trồng khoai để ăn củ hay ăn lá

Các khoản thu từ đất 6 tháng đầu năm 2025 tăng mạnh, đạt 96% kế hoạch cả năm, tăng 2,6 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Khoản thu từ đất cho ngân sách không chỉ tăng ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM mà đến tỉnh Nghệ An cũng tăng. Bộ Tài chính không đưa ra nguyên nhân về sự tăng vọt này, nhưng từ góc độ nghiên cứu và thị trường, ta có thể nhìn ra lý do.

Nguồn thu đến từ đâu?

Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ tháng 8-2024) đã bỏ khung giá đất nên nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với giá thị trường hơn so với bảng giá cũ. Bảng giá đất tăng từ khoảng 25-30% lên mức 60-65% giá thị trường (cao gấp đôi) nên số tiền thu được từ đất tăng lên, ngân sách thu được nhiều hơn.

Theo Luật Đất đai mới, đầu năm 2026 các tỉnh thành sẽ ban hành bảng giá đất mới trong bối cảnh cả nước vừa sắp xếp đơn vị hành chính. Với xu hướng hiện tại, bảng giá đất mới ở các tỉnh thành trong năm mới dự kiến chỉ có tăng chứ không giảm, thậm chí có thể tăng nhiều so với bảng giá đất hiện tại. Vì vậy, các doanh nghiệp đẩy nhanh các thủ tục đầu tư để sớm đóng tiền sử dụng đất, tránh giá đất tăng cao vào năm 2026, người dân cũng tranh thủ thực hiện các thủ tục về đất trong năm 2025 để "chạy" bảng giá đất theo luật mới.

Chính quyền các địa phương và cơ quan thuế siết chặt hơn việc thu tiền sử dụng đất của mọi đối tượng, đặc biệt các doanh nghiệp, thông qua công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát qua công nghệ số, trên cơ sở đó đôn đốc, cưỡng chế các khoản thu quyết liệt và dễ dàng hơn. Nguồn thu từ đất cũng có thể đến từ việc Chính phủ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án lớn, khi pháp lý được khơi thông, các dự án tiếp tục triển khai, đóng tiền sử dụng đất, đưa sản phẩm ra thị trường kinh doanh nên đóng góp cho ngân sách nhiều hơn.

Về thể chế, điều này thể hiện chính quyền đã tăng cường tính kỷ luật, kỷ cương trong tuân thủ và thực thi pháp luật liên quan đến tài chính đất đai. Nhà nước đã tăng cường vị thế của mình với tư cách là chủ sở hữu và quản lý đất đai, thông qua thực thi quyền ấn định và thu tài chính cho ngân sách công. Ngân sách thu được nhiều phù hợp với xu hướng nhấn mạnh và tăng mức đầu tư công để thúc đẩy tăng trưởng và đạt chỉ tiêu GDP trên 8% như kỳ vọng.

Ai lợi, ai thiệt?

Xét về lợi ích trực tiếp và ngắn hạn, nhóm hưởng lợi từ việc tăng các khoản thu từ đất trước hết là chính quyền. Kế đến là các doanh nghiệp về bất động sản bởi giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của họ tăng theo, từ đó họ sẽ có báo cáo tài chính đẹp hơn, nâng cả giá trị thế chấp cho các khoản huy động từ trái phiếu, bán cổ phiếu và vay tín dụng từ ngân hàng. Các ngân hàng cũng hưởng lợi nếu tiếp tục giải ngân được nguồn vốn, đạt thành tích về tăng trưởng tín dụng theo yêu cầu.

Nhóm chịu thiệt là những người dân, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất - bao gồm tiền thuê và thuế, phí liên quan đến sử dụng và giao dịch về đất - với mức cao hơn. Những người này không có cơ hội nào để trục lợi từ giá đất cao mà chỉ có các nguồn thu nhập từ tiền lương, tiền công và hoạt động sản xuất - kinh doanh thông thường.

Đất về bản chất chỉ là đất, là không gian sinh tồn và phương tiện sản xuất - kinh doanh. Đất là công cụ sản xuất đặc biệt, bởi nó hữu hạn, không thể nở ra thêm. Các khoản thu từ đất, nhiều nhất là tiền sử dụng đất (khi hợp thức hóa, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho doanh nghiệp làm dự án), nói trắng ra là "bán" đất thu tiền. 

Một món hàng không thể tăng thêm về số lượng, bán càng nhiều thì càng nhanh hết. Giá đất tăng đồng nghĩa với tăng chi phí đầu vào của các hoạt động liên quan, từ xây nhà, tìm chỗ ở đến chi phí sản xuất kinh doanh. Người dân phải trả tiền mua nhà, thuê nhà cao hơn thì vốn liếng dành cho sản xuất, kinh doanh chắc chắn sẽ ít đi. 

Với các doanh nghiệp, việc tăng tiền thuê đất, thuê nhà xưởng sẽ làm tăng chi phí đầu vào, giảm lợi nhuận, giảm doanh thu nên tiền thuế đóng cho Nhà nước chắc chắn sẽ giảm. Đó là chưa kể vì tiền thuê đất cao, doanh nghiệp có thể sẽ giảm quy mô kinh doanh, sản xuất gây thiệt hại chung gấp nhiều lần so với giảm tiền thuế.

Giá đất tăng thì chỉ có doanh nghiệp đầu cơ bất động sản hưởng lợi, còn những doanh nghiệp thực sự xây nhà, công trình để bán thì chắc chắn bị ảnh hưởng bởi nếu giá bán cao thì ít người mua và giao dịch sẽ giảm, tồn kho nhiều. Đối với các doanh nghiệp sản xuất - dịch vụ, phải chịu chi phí đầu vào về đất cao thì đương nhiên sẽ bị thâm hụt về lợi nhuận xét theo các chu kỳ kinh doanh thông thường.

Như vậy, nguồn thu từ đất tăng nhưng những nguồn thu từ sản xuất kinh doanh sẽ giảm. Thực tế chứng minh rằng nguồn thu nhập từ đất dù là ngân sách hay tài sản cá nhân đều không bền vững nếu nó không phải đến từ hay là một phần thu nhập của các hoạt động sản xuất - kinh doanh. Hơn thế, chi phí cho đất lại là một chi phí cứng, được ấn định và thu trước mà không phụ thuộc vào kết quả sản xuất kinh doanh.

Để thu bền vững

Có người hỏi tôi nên vui hay buồn khi ngân sách có khoản thu từ đất cao vượt bậc? Vui hay buồn là tùy thuộc từng nhóm đối tượng hay chủ thể, chẳng hạn có thêm ngân sách để đầu tư công thì phía Nhà nước sẽ vui, các bên có liên quan và hưởng lợi từ các dự án đầu tư công, những người hưởng phúc lợi từ ngân sách nữa cũng có thể vui. Sức khỏe của nền kinh tế về tăng trưởng ngắn hạn sẽ tốt lên bởi tăng nguồn đầu tư, ví như một người yếu được truyền, tiếp đạm.

Còn để bảo đảm nguồn thu ngân sách bền vững thì chắc chắn các nguồn thu chủ yếu phải đến từ thuế, bao gồm thuế bán hàng - dịch vụ hay giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Bởi, nếu tăng nguồn thu từ thuế VAT, nghĩa là tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ của người dân mở rộng, tăng nguồn từ thuế thu nhập nghĩa là nền kinh tế đang hoạt động hiệu quả về cả chất lượng sản phẩm và năng suất lao động, qua đó thu nhập của người dân và doanh nghiệp tăng lên.

Để nguồn thu từ đất bền vững thì Nhà nước phải lấy lợi ích của chủ đất làm trung tâm. Chủ đất khai thác đất sinh lợi nhiều thì đóng thuế cho Nhà nước nhiều. Theo logic đó thì mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải phù hợp và ổn định để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp đầu tư dự án mới, dòng tiền bớt "chôn" trong đất sẽ đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

Khi đó, thay vì thu trực tiếp và thu trước từ đất, Nhà nước sẽ hưởng lợi bằng các nguồn thu thuế từ sản xuất kinh doanh dồi dào, ổn định theo hướng ngày càng tăng khi nền kinh tế tăng trưởng, các doanh nghiệp phát triển và người dân giàu có lên. Diễn nôm ra là: thay vì mục tiêu của người trồng khoai là "ăn lá" thì chuyển sang "ăn củ", chậm nhưng chắc hơn.

Chỉ có như thế thì chính sách tài khóa, liên quan đến nguồn thu từ tiền sử dụng đất và thuế mới tạo nên hiệu quả thực sự theo hướng phục vụ cho sự phát triển kinh tế, cải thiện mức sống và hạnh phúc của người dân.■