Cuộc "Cách mạng nhà phụ": Chung cư mini kiểu Mỹ

Truyền thông gọi đây là "nhân tố giải cứu khủng hoảng nhà ở Mỹ", là cuộc "cách mạng nhà phụ", "cách mạng sân sau", "cơn sốt nhà ông bà".

California, nơi giá nhà trung vị cao hơn gấp đôi toàn quốc, hẳn nhiên càng không ngồi yên. Trong 3-5 năm qua, tiểu bang này phê duyệt hàng loạt dự luật và ngân sách hỗ trợ phát triển ADU với tốc độ dày đặc. 

Nhiều loại phí và tiêu chuẩn xây dựng được xóa hoặc giảm, quy định "trưng cầu ý dân" khu phố về thiết kế được bãi bỏ; không còn các yêu cầu như chủ nhà phải ở trên phần nhà xây thêm hay bảo đảm chỗ đậu xe; bỏ hạn chế về diện tích; yêu cầu chính quyền các thành phố phải trả lời đơn xin cấp phép xây dựng ADU trong 60 ngày. 

Quảng cáo kêu gọi chủ sở hữu nhà (đủ điều kiện) nộp đơn cho khoản tài trợ 40.000 USD được nhắn đến điện thoại từng người (Chương trình tài trợ ADU của Sở Tài chính nhà ở California). Còn mới đây nhất là luật cho phép chủ sở hữu có thể bán ADU như bất động sản riêng biệt được phê duyệt cuối tháng 10-2023.

ADU có thể là gara chuyển thành nơi ở hay chuyển một phần nhà ở thành căn hộ có các tiện ích riêng biệt, hoặc là nhà nhỏ xây thêm ở sân sau một căn nhà lớn. 

Trước khi được đưa vào luật từ năm 2017, việc xin phép xây dựng ADU vô cùng khó khăn với một rừng luật, quy chuẩn nhà ở và quy hoạch đô thị nghiêm ngặt. Vì vậy dễ hiểu khi các luật mới ra, ADU đã phát triển bùng nổ: giấy phép xây dựng ADU hiện chiếm gần 1/6 tổng số giấy phép xây dựng các loại trên khắp tiểu bang.

Dù các hỗ trợ cho ADU về pháp lý và tài chính của California là nhiệt tình và hào phóng, chuyện các thành phố khác nhau của tiểu bang thực hiện như thế nào mới quan trọng và mang tính quyết định với cuộc "cách mạng" này.

Chuyện của Malibu

Vợ chồng Jason và Elizabeth Riddick sống ở Malibu, California với ba con nhỏ. Mẹ Elizabeth, bà Reene, đã hơn 80 tuổi, bị nhiều bệnh và không thể sống một mình được nữa. Elizabeth phải nghỉ việc để chăm sóc bà toàn thời gian. 

Năm 2021, sau khi tìm hiểu luật khuyến khích ADU của tiểu bang, vợ chồng Riddick quyết định xin giấy phép xây dựng căn nhà phụ khoảng 44m2 để đưa bà Reene về ở cùng. Tuy nhiên, đề nghị này bị Sở Quy hoạch Malibu và Hội đồng thành phố từ chối.

Ròng rã ba năm trời theo đuổi các thủ tục giấy phép ADU thất bại, Riddick được Quỹ Pacific Legal Foundation hỗ trợ khởi kiện chính quyền thành phố Malibu lên Tòa án tối cao hạt Los Angeles. 

Bồi thẩm đoàn đã phán quyết dự án của Riddick hoàn toàn phù hợp để cấp phép, yêu cầu thành phố thực hiện, cho rằng Hội đồng thành phố đã không cập nhật các điều luật của tiểu bang. 

Dù nhà Riddick thắng kiện, chính quyền thành phố Malibu vẫn tìm mọi cách từ chối và đến nay vẫn chưa cấp phép xây dựng, với lý do Malibu được miễn tuân theo các điều luật ADU của tiểu bang vì là thành phố gần biển và phải theo các luật đặc trưng vùng biển. 

Truyền thông thậm chí còn cáo buộc chính quyền Malibu là "vi phạm quyền con người" vì không cấp phép dự án ADU này nhưng thành phố vẫn bất chấp.

Malibu không phải là thành phố "sang chảnh" duy nhất chống ADU ở California, các thành phố San Marino, Coronado, Oakland, Encinitas… cũng không hề thân thiện với việc cấp phép ADU. Burbank và Pasadena (hai thành phố cũng ở hạt Los Angeles) thì không cho phép ADU quá 74m2, dù luật bang đã bỏ giới hạn này.

Trong khi đó, thành phố Los Angeles, vốn là một siêu đô thị và cũng ở hạt Los Angeles, lại rất ủng hộ ADU. Chẳng lạ khi 60% giấy phép xây dựng ADU của California là ở LA. 

Giữa năm 2023, Hội đồng thành phố cho phép tải miễn phí các thiết kế ADU đã được phê duyệt, giúp chủ nhà tiết kiệm 20.000-30.000 USD chi phí cho thiết kế và quy trình phê duyệt. Nhiều thành phố khác của California cũng đã theo chân Los Angeles. Nhưng chưa có thành phố nào đẩy "cách mạng nhà phụ" lên đến cao trào như San Diego.

Chuyện của San Diego

Đường E ở San Diego, khu Golden Hill có chung cư thông tầng (5 căn hộ) mới xây là một dự án "nhà phụ". Đây chỉ là một trong khá nhiều chung cư mini như vậy được thành phố cấp phép thông qua chương trình ADU Bonus.

Ở dự án độc đáo này, thành phố thỏa thuận với chủ nhà nếu đồng ý xây dựng một ADU và giữ giá cho thuê đủ thấp với một mức trần thu nhập nào đó (gọi là nhà thu nhập thấp), thì họ sẽ đương nhiên được phép xây thêm một ADU "thưởng" và cho thuê với giá nào tùy thích. 

Ở các khu vực xa đường giao thông chính, năm 2021 thành phố ra luật cho phép ngoài căn nhà chính và hai ADU đã được cấp phép theo luật tiểu bang, chủ nhà còn được phép thiết kế tối đa thành năm đơn nguyên căn hộ.

Ở các khu vực ưu tiên này, vốn bao phủ gần khắp San Diego, chủ nhà có thể xây ADU luân chuyển từ luật nhà "thưởng" sang luật "nhà thu nhập thấp" lặp đi lặp lại. (Tất nhiên về mặt kỹ thuật thi công phải có chuẩn mực nhất định, như quy chuẩn về chiều cao nhà ở theo khu vực hay diện tích sàn tối thiểu). 

Một ví dụ: chung cư mini ở đường E nói trên, từ một lô nhà đơn (single-family) hiện có chín căn hộ, trong đó bốn là ADU, hai là nhà "thu nhập thấp". (Cần nói cho rõ, một lô nhà đơn ở Mỹ thường rất lớn, trung bình lên tới 200-300m2). 

Kiến trúc sư phụ trách ADU này cho biết công trình lớn nhất của ông được cấp phép, nằm sau một tòa chung cư 76 căn hộ, là 36 cái ADU xếp chồng lên nhau, mà thực chất là một tòa chung cư khác.

Theo dữ liệu của thành phố, các dự án cấp phép ADU "thưởng" thường có từ 4-7 căn hộ. Dự án lớn nhất nộp lên thành phố, tại khu vực Encarto đa số là cư dân da đen và Mỹ Latin, có 148 căn hộ. Chương trình vừa bắt đầu ra mắt, ngay trong tháng 10-2023 đã nhận được 159 dự án nộp đơn cho 1.200 căn, khoảng một nửa trong số đó đã được cấp phép.

Một trong những lý do ADU thành công là do gương mặt con người của nó. Không giống các tòa nhà chọc trời che mất cảnh quan của cộng đồng hay làm xấu bộ mặt đô thị của các chủ đầu tư bất động sản "vô diện" hay mang tiếng "nhà đầu tư tham lam", ADU được một chủ nhà bình thường đầu tư xây dựng và mang lại cho họ nguồn thu nhập.

Cư dân và nhiều doanh nghiệp thời gian qua đã ồ ạt rời bỏ San Diego và nhiều thành phố lớn của California khác chủ yếu vì nhà ở quá đắt đỏ, tạo ra một nhu cầu cấp bách. 

Tuy vậy, những bước đi táo bạo của thành phố này đang khiến giới làm luật, đầu tư và cả nghiên cứu trên toàn nước Mỹ theo dõi sát sao. Ngay cả những nhà vận động ủng hộ ADU cũng ngạc nhiên về chiến lược "hack luật" của thành phố này, dù với chính nghĩa giải quyết khủng hoảng nhà ở.

Phía phản đối dĩ nhiên không để yên: các cuộc biểu tình nổ ra, các bảng quảng cáo kêu gọi ký kiến nghị "không biến khu phố thành khu ổ chuột" dán đầy các hiên nhà. Mật độ nhà ở dày đặc, thiếu chỗ đậu xe, giảm tính riêng tư, ảnh hưởng mỹ quan đô thị, bảo tồn di sản… là những lý do của phía chống đối. Một số còn nặng lời hơn, gọi đây là xây dựng "vô luật pháp"; "đừng gọi là nhà phụ, nó choán hết không gian chính rồi".

Lý do nặng ký nhất để phản đối là chương trình này không hẳn là "nhà thu nhập thấp". Ngay cả là nhà ADU ở các khu vực đắc địa thì giá thuê hay mua vẫn cao chót vót. 

Ví dụ, ở khu vực quanh các trường đại học, căn một phòng ngủ giá thuê thông thường lên tới 3.000 USD/tháng. Nhưng những chiến dịch phản đối rầm rộ dường như không khiến thị trưởng San Diego Todd Gloria nao núng. 

Ông vẫn điềm nhiên tuyên bố trong một hội nghị vào tháng 11-2023: "Cái gì mới cũng gây chú ý và tranh cãi. Nhưng hãy nhìn những người thuê nhà ở các ADU thu nhập thấp mà chúng ta vừa ghé thăm: họ là công chức, là sinh viên. Không ở những nơi đó, họ đi đâu bây giờ?".■