Giá chung cư bằng giá nhà liền thổ: hợp lý hay ảo?

Dù chung cư ngày càng được nhiều gia đình ở đô thị lựa chọn nhưng giá mỗi mét vuông chung cư bằng một mét vuông nhà liền thổ (nhà liên kế, nhà gắn liền với đất) vẫn bị cho là giá ảo.

Chưa từng thấy

Bà Bích, một kiểm toán viên, cho biết bà bị sốc khi được báo giá căn hộ (thăm dò thị trường) một chung cư ở phường Hiệp Bình (TP.HCM) với mức 150 triệu đồng/m2. Dự án cách trung tâm quận 1 gần 10km, di chuyển chính vẫn là trục đường quốc lộ 13 hiện nay thường nghẽn xe vào giờ cao điểm. Trong khi, giá nhà liền thổ xung quanh dao động từ 90 - 140 triệu/m2. "Tôi thường tìm hiểu thông tin về thị trường bất động sản nhưng lần đầu tiên thấy giá căn hộ cao hơn giá nhà gắn với đất, cao hơn tới 25%" - bà Bích nói.

Giá chung cư cao hơn hoặc bằng giá nhà gắn với đất cùng khu vực không phải là ngoại lệ của khu vực phường Hiệp Bình. Một chung cư ở phường An Khánh chào bán giá 10 tỉ đồng cho căn 2 phòng ngủ, trong khi cách đó vài tuyến đường, nhà phố trong khu dân cư được rao bán với giá 8,9 tỉ với diện tích tương đương.

Giá căn hộ ở một chung cư đã sử dụng nhiều năm tại phường Hòa Hưng cũng được rao bán 114 triệu đồng/m2, xấp xỉ giá nhà phố trong hẻm của khu vực xung quanh (khoảng 120 triệu đồng/m2). Một chung cư thương mại trên đường Nguyễn Hữu Cảnh (phường Thạnh Mỹ Tây) có giá căn hộ khoảng 100 triệu đồng/m2, tương đương với giá đất nhà trong hẻm của tuyến đường này.

Lùi về khu Nam, giá bán căn hộ chung cư quanh đường Nguyễn Hữu Thọ lên đến 80 triệu đồng/m2, bằng giá nhà hẻm ở khu vực xung quanh.

Nhiều người mua nhà nói không thể tin được khi giá chung cư cao hơn giá nhà gắn liền với đất. Bởi từ trước đến nay, giá nhà gắn liền với đất liên tục tăng (theo đà tăng của giá đất). Trong khi chung cư vẫn được xem là tiêu sản, tức sử dụng càng lâu thì giá trị căn hộ càng giảm. Chưa kể, ở chung cư còn tốn rất nhiều chi phí như phí quản lý, gửi xe, dùng nước giá cao và phải chung đụng nhiều không gian công cộng. Nhà đất có nhiều cơ hội để mở rộng diện tích sử dụng như xây dựng thêm tầng hoặc làm hầm để xe trong khi chung cư không thể.

Một số đơn vị tư vấn, khảo sát thị trường bất động sản cũng phát đi cảnh báo về một cuộc rượt đuổi về giá chưa từng có giữa chung cư và nhà liền thổ đang diễn ra. Từ đầu năm 2025 đến nay, giá chung cư tăng nhanh hơn giá nhà phố. Theo dữ liệu thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam, chỉ tính riêng quý 2-2025, giá căn hộ tăng 29% so với cùng kỳ, còn giá nhà gắn liền với đất chỉ tăng 9%.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 8 tháng vừa qua, giá nhà gắn liền với đất tại phía đông TP.HCM tăng trung bình 15%, trong khi giá chung cư tăng 30%. Ở khu Nam TP, giá nhà đất tăng 10% còn giá căn hộ tăng 35%.

Báo cáo thị trường nhà ở do DKRA công bố giữa tháng 9 cho biết giá căn hộ trong 8 tháng trước đó tăng 18%, còn giá nhà riêng lẻ và biệt thự tăng 15%.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, nói trước đây nhiều khách hàng có kế hoạch tìm mua căn hộ nhỏ để ở vì giá rẻ hơn nhà đất. Nhưng giá chung cư tăng mạnh làm họ bị sốc, giá căn hộ nhỏ từ 7 - 10 tỉ đồng làm nhiều người bỏ ý định sở hữu nhà.

Theo ông Nam, hai chi phí cơ bản trong cấu thành giá nhà ở là giá đất và chi phí xây dựng. Trên lý thuyết, giá đất chiếm khoảng 25 - 30% giá thành chung cư, giá xây dựng tùy thuộc vào phân khúc chung cư cao cấp, trung bình hay nhà giá rẻ. Trên cùng một khu đất, chung cư có độ nén cao hơn nhà liên kế, xây được nhiều sản phẩm, hiệu suất sử dụng đất cao nên giá thành mỗi căn hộ trên lý thuyết sẽ rẻ hơn nhà gắn liền với đất cùng một khu vực. Nếu xét theo hướng này, giá bán mỗi mét vuông nhà chung cư bằng khoảng 50% giá một mét vuông nhà phố tùy khu vực và phân hạng nhà.

"Giá chung cư vọt lên ngang hàng giá nhà trệt có thể dẫn đến khả năng đẩy giá nhà trệt tăng theo để hình hành mặt bằng giá mới, bỏ xa khả năng mua nhà ở của số đông người cần nhà ở thật. Hậu quả cuối cùng là chung cư xây ra không bán được, hàng tồn kho ùn ứ", ông Nam phân tích.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cũng cho rằng hiện tượng giá bán chung cư ngang bằng với giá nhà liền thổ đang vượt ngoài quy luật thông thường và chưa từng xảy ra trong thị trường. Giá chung cư bằng khoảng từ 50 - 70% giá nhà liền thổ cùng khu vực là hợp lý.

Chung cư để ở, nhà liền thổ để đầu tư?

Trên một diễn đàn nhà, đất, bảng tin giá mỗi mét vuông nhà chung cư cao bằng giá nhà đất đã chia các thành viên làm hai "phe" rõ rệt. Một bên cho rằng ở căn hộ chung cư thiết kế hợp lý, nhiều tiện ích và an toàn nên người đô thị có xu hướng chọn chung cư ngày càng nhiều, giá chung cư cao là hợp lý. Bên ngược lại phân tích mua nhà đất đầu tư có lợi hơn vì chung cư ngày càng cũ, xuống cấp sẽ mất giá nhanh nên giá chung cư không thể cao hơn nhà liền thổ. Một nhóm khác "ba phải": mua nhà liền thổ để đầu tư, còn mua chung cư để ở.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng thời gian tới, thị trường sẽ trả lời giá chung cư cao hơn giá nhà đất là hợp lý hay không, đồng thời sẽ đào thải những sản phẩm không phù hợp. Trong tương lai, chung cư có giá quanh mốc 4-5 tỉ đồng/căn sẽ hút hàng vì đáp ứng nhu cầu ở thật. Những chung cư có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, mỗi căn hộ từ 10 tỉ đồng sẽ dành cho giới đầu tư, vừa để ở, vừa làm tài sản. Nghĩa là bên cạnh để ở, chủ nhà còn dùng căn hộ để chứng minh dòng tiền, đẳng cấp hoặc thương hiệu.

Với nhà phố, biệt thự trong dự án, ở các tuyến đường rộng từ 6m trở lên sẽ tăng giá tốt vì đáp ứng bao quát được cả mục tiêu để ở lẫn đầu tư dài hạn. Các loại nhà ở giá hàng chục tỉ đến hàng trăm tỉ đồng/căn là dòng sản phẩm cá biệt, chỉ có giới siêu giàu mới mua được nên không đại diện cho toàn thị trường.

Riêng nhà phố nằm trong hẻm sâu, khu vực an ninh phức tạp có thể tăng giá chậm hoặc rớt giá vì các tiện nghi, tiện ích, chức năng bị hạn chế và ít được người mua lựa chọn. Nhóm sản phẩm này có thể sẽ dần bị đào thải khỏi thị trường hoặc được thu hồi để hợp thửa lớn phát triển dự án mới.

Theo ông Kiên, theo dòng chảy đô thị hóa, chung cư dễ được đón nhận hơn nhà phố trong tương lai vì tiện nghi, an toàn hơn nhà phố. Mặt khác, căn hộ chung cư có nhiều diện tích từ nhỏ đến lớn, đáp ứng linh hoạt như cầu của nhiều dạng gia đình khác nhau, giá cả hợp lý hơn nhà liền thổ.

Còn theo ông Nam, giá chung cư ngày cao thì diện tích mỗi căn hộ buộc phải nhỏ lại mới phù hợp với túi tiền của người trẻ vốn có thu nhập chưa cao và tiền để dành không nhiều. Những gia đình trung niên có thể mua căn hộ lớn hơn nhờ thu nhập cao và có tài sản tích lũy. Trong khi nhà liền thổ bị giới hạn bởi tiêu chuẩn tách thửa, mật độ xây dựng… sẽ kén khách hơn.

 "Dù chọn chung cư hay nhà liền thổ, nếu chỉ thuần túy để ở, vai trò và chức năng của nhà là như nhau, khác biệt nằm ở sở thích của từng người. Thực tế, căn nhà còn là công cụ đầu tư, là tài sản để dành của chủ nhà nữa, nên khi mua nhà thổ hay chung cư, người ta thường nhìn vào giá trị sinh lời của mỗi sản phẩm để so sánh. Chung cư là sản phẩm hàng loạt, có nhiều phần sở hữu chung, giới hạn quyền xây sửa mới, sẽ mất giá sau một thời gian vì cũ đi và xuống cấp, hiệu suất đầu tư không cao bằng nhà thổ vốn là tài sản riêng bền vững, số lượng không nhiều", ông Nam nói.■