Giá nhà ở Hà Nội tăng 40%, có thật không?

Giá chung cư, nhà ở trong ngõ tại Hà Nội bất ngờ "tăng nóng" trong những tháng đầu năm 2024. Không chỉ các chung cư mới, ngay cả những căn hộ chung cư đã qua sử dụng từ 5-10 năm, những căn nhà tập thể cũ cũng được rao bán với giá tăng vài chục phần trăm so với năm 2023.

Người bán nhiều, người mua không có

Vừa đánh tiếng có nhu cầu mua nhà chung cư, phóng viên đã nhận được hàng loạt cuộc gọi mời chào mua bán, đặt chỗ, giữ chỗ chung cư qua điện thoại, messenger, Zalo của các nhân viên môi giới. Lời mời nào cũng đi kèm hàng loạt ưu đãi hấp dẫn như chiết khấu 5%, vay tới 80%, với lãi suất ưu đãi… Nhưng cả tháng sau tìm lại, những căn nhà được mời chào hấp dẫn vẫn đang được rao bán, chưa có người mua.

Dự án L.M. (Hà Nội) rao bán từ cuối tháng 3 nhưng đến nay vẫn chưa chốt được danh sách khách hàng đặt chỗ. Tuy nhiên, các môi giới của dự án này vẫn hồ hởi khoe đã có hàng ngàn khách hàng, có cả khách từ TP.HCM, đặt chỗ mua căn hộ trong ngày mở bán. Rồi hàng loạt dự án khác cũng được giới thiệu rầm rộ với những lời có cánh như thị trường đã ấm trở lại, giá nhà đang tăng… Để tăng độ tin cậy, nhiều môi giới không quên giới thiệu rằng mình đã ôm nhiều căn có view đẹp để dành khách hàng, đốc thúc người mua nên đặt cọc sớm để giữ chỗ.

Anh Nông Thành Hải, một nhân viên môi giới tại dự án L.M. Hà Nội, tiết lộ mặc dù khách hàng hỏi thăm nhiều nhưng cả tháng vẫn chưa quyết định xuống tiền đặt chỗ vì giá bán các căn hộ tương đối cao so với cuối năm 2023. Trong thời điểm thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi mà giá bán nhà tăng 30-40%, hầu hết người mua nhà chần chừ, phân vân, tính toán và chờ đợi giá mềm hơn.

Mặc dù ít có giao dịch thành công, nhưng việc các chung cư rao giá bán cao đã từng bước thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường căn hộ.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, có sự khác biệt về diễn biến giá cả chung cư giữa TP.HCM và Hà Nội trong quý 1 năm 2024. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ trung bình là 61 triệu đồng/m2, giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, giá bán chung cư tại Hà Nội lại tăng 5% so với quý trước và tăng 19% so với cùng kỳ năm 2023. Chung cư đã qua sử dụng cũng tăng 17% so với cùng kỳ năm trước.

Một báo cáo thị trường khác của Savills Việt Nam cũng ghi nhận giá bán căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Nhà ở bình dân của Hà Nội ngày càng khan hiếm, chỉ có 4% số căn hộ rao bán giá dưới 30 triệu đồng/m2 và "cháy hàng" ngay từ khi giới thiệu.

Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ bình dân giảm 47% mỗi năm. Savills Việt Nam nhận định các chủ đầu tư tăng giá bán căn hộ cùng với nguồn cung giảm khiến giá căn hộ đã qua sử dụng tăng cao. Trong quý 1-2024, giá căn hộ mới do chủ đầu tư dự án đưa ra cao hơn trung bình 40% so với giá căn hộ đã qua sử dụng.

Kết quả khảo sát, nghiên cứu thị trường được Batdongsan.com.vn công bố cũng cho thấy giá chung cư ở Hà Nội tăng nhanh hơn so với giá nhà tại thị trường TP.HCM. Từ năm 2018 đến đầu năm 2024, giá chung cư ở Hà Nội tăng 70%, trong khi ở TP.HCM mức tăng này là 55%.

Khan hiếm nhà là có thật

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, cho biết giá chung cư ở Hà Nội đã tăng 21 quý liên tiếp do thời gian qua không có nhiều dự án triển khai.

Ông Nguyễn Quốc Anh, phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng có hai nguyên nhân khiến giá nhà ở Hà Nội tăng. Mỗi năm, thị trường cần từ 70.000 - 80.000 căn hộ nhưng các dự án mới chỉ đáp ứng khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ. Thời gian gần đây số lượng khách hàng từ miền Nam tìm mua nhà ở Hà Nội cũng tăng. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy số người sống ở TP.HCM tìm kiếm chung cư ở Hà Nội tăng 7,5 lần so với quý 1 năm 2021. "Giá chung cư Hà Nội thấp hơn nhưng lợi nhuận cho thuê lại cao hơn ở TP.HCM", ông Quốc Anh nhận định.

Ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, lại nhận định giá nhà ở tại Hà Nội tăng cao là bất thường, nhiều chung cư cũ tăng giá một cách khó hiểu. Với nhà ở đã qua sử dụng, có một vài căn đem ra rao giá rất cao (vì thực tế họ không muốn bán). Giá nhà tăng cao chỉ mang tính đơn lẻ chứ không đại diện cho thị trường vì thực tế rất ít giao dịch thành công.

Với các dự án mới, chủ đầu tư chỉ bán được 1-2 căn giá cao (do vị trí tốt) rồi tạo dư luận, đẩy giá tất cả các căn còn lại lên. Một dự án bị đẩy cao, các dự án xung quanh cũng rao giá cao để chứng tỏ dự án của mình không thua kém. Đa số những vụ rao bán giá cao là game của chủ đầu tư, giá cao nhưng không có giao dịch, không có người mua. Thậm chí đang có hiện tương tự mua, tự bán với nhau để làm giá, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Cuối Tuần, ông Hoàng Hải, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết Bộ Xây dựng đã kiểm tra tình hình thị trường khi phát hiện giá rao bán chung cư cao bất thường so với xu hướng chung của thị trường. Bộ Xây dựng phát hiện các dự án có giá rao bán cao nhưng giao dịch thực sự rất ít.

Nhiều chuyên gia nhìn nhận từ năm 2020 đến nay các dự án nhà ở hoàn thành, đưa vào sử dụng và cả các dự án được cấp phép mới ngày càng giảm. Đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn tới giá nhà ở tại TP.HCM tăng mạnh từ cuối năm 2022, đạt đỉnh vào năm 2023 và đang có xu hướng đi ngang, giảm nhẹ trong quý 1 năm nay. Còn thị trường nhà ở tại Hà Nội phản ứng chậm hơn, tăng giá từ đầu năm 2023 và tăng bất thường vào quý 1-2024.

Số lượng các dự án nhà ở được cấp phép mới trên cả nước tỏng những năm gần đây. (Nguồn: Bộ Xây dựng. D.N.HÀ tổng hợp)

Các chuyên gia cho biết tình trạng khan hiếm nguồn cung của thị trường BĐS đã được dự báo nhiều trong 5 năm trở lại đây. Hiện tại, hàng trăm dự án BĐS tại Hà Nội và TP.HCM vướng pháp lý, không thể tiếp tục triển khai; một thời gian dài các quy định pháp luật chồng chéo nhau, không được tháo gỡ khiến các dự án mới không làm xong thủ tục, lại thêm nhiều dự án liên quan đến các vụ án khiến công chức, doanh nghiệp chùn tay khi xử lý hồ sơ…

Đến nay, ba luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản mới đã được thông qua, các vướng mắc pháp lý phần nào được tháo gỡ. Phải đợi đến đầu năm 2025, các luật mới có hiệu lực và chờ thêm vài năm triển khai dự án thì nguồn cung thị trường mới dồi dào trở lại. ■