Mua nhà trả góp: những bất trắc cần hóa giải

Nhiều người làm việc cả đời vẫn khó mà đặt chân được vào những chung cư như thế này ở TP.HCM - Ảnh: T.T.D.

Để mua nhà, nhiều người phải vay tiền ngân hàng. Giá nhà, đặc biệt là căn hộ chung cư, đã giảm rất nhiều so với hai, ba năm trước đây. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư bất động sản cùng ngân hàng sẵn sàng cho người mua nhà vay tiền với những điều kiện mà họ cho là ưu đãi.

Giấc mơ “an cư” chưa biết thế nào nhưng khi đã đặt bút ký vào hợp đồng vay tiền mua nhà, phải xác định rằng trong hàng chục năm tới có lẽ phải nhịn ăn, nhịn mặc, làm việc chăm chỉ và đừng có ốm đau gì hết để trả nợ.

Phải tính toán chi li

Những quảng cáo cho vay tiền mua nhà tràn ngập khắp nơi. Các dự án bán nhà lúc nào cũng đi kèm điều khoản được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi để trả tiền mua nhà. Các ngân hàng lớn cũng tung ra nhiều chương trình cho vay mua nhà. 

Chẳng hạn một ngân hàng cho vay mua nhà với hộ gia đình có mức thu nhập thường xuyên trả nợ tối thiểu 2,5 triệu đồng. Mức thu tiền vay tối thiểu hằng tháng là 40% thu nhập hộ gia đình. 

Khách hàng cần đáp ứng các điều kiện: có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn, ngân hàng đáp ứng tối đa 70% tổng nhu cầu vốn của khách hàng, khách hàng cần chứng minh thu nhập để trả nợ vay. Người vay cũng phải có tài sản đảm bảo theo quy định và có thể lựa chọn một trong các hình thức tài sản đảm bảo sau: tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu người đi vay, tài sản đảm bảo chính là căn nhà, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. 

Nhìn chung, điều kiện để cho vay mua nhà của các ngân hàng khá giống nhau. Và cho dù có “ưu đãi” khách hàng đến mức nào thì hợp đồng cho vay này vẫn phải đảm bảo quyền lợi của ngân hàng. 

Việc hỗ trợ vay ngân hàng được nhiều chủ đầu tư đưa ra chỉ là một cách để gây chú ý, mong kích thích được sức mua. Không ít sản phẩm mới nghe qua có vẻ như rẻ nhưng sau khi tính toán kỹ tiền vay ngân hàng cộng lãi suất, giá thật ra rất đắt.

Việc thanh toán định kỳ của các khoản nợ này cũng tương tự việc bạn mua trả góp một món đồ, được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ theo thời gian. Nếu bạn vay tiền mua nhà trong 15 năm chẳng hạn, tổng số tiền bạn phải trả (cả gốc lẫn lãi) quy về hiện tại chắc chắn phải lớn hơn, thậm chí lớn hơn nhiều số tiền bạn đã vay ban đầu.

Một việc cần quan tâm là lãi suất cho vay và cách thức trả nợ. Mỗi tháng người vay phải trả một phần gốc và lãi. Lãi suất được xác định dựa trên lãi suất tiết kiệm. Thường đó là lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, loại lĩnh lãi cuối kỳ, cộng với biên độ dao động phần trăm tùy theo khoản vay (dài ngắn) của khách hàng. Tất nhiên thời gian vay càng dài, lãi suất càng cao vì rủi ro nhiều.

Khoản vay với mức lãi suất hiện được cho là thấp (12%) chỉ được áp dụng từ sáu tháng đến một năm. Sau đó nó được thả nổi, có nghĩa có thể tăng mà cũng có thể giảm, nhưng khả năng tăng nhiều hơn. Vì lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng trong trung và dài hạn đều từ mức 12% trở lên nên người mua nhà không thể vay với lãi suất thấp hơn 15% sau thời gian gọi là “ưu đãi lãi suất”.

Nếu lãi suất cho vay vọt lên cao, người vay trót đâm lao phải theo lao, sẽ phải chịu thiệt thòi lớn. Do vậy, khi quyết định vay tiền mua nhà, cần đọc thật kỹ hợp đồng và tính toán thật chi li. Để chắc ăn, người vay phải thỏa thuận cụ thể về mức lãi suất sau này. Có thể là cộng thêm 3 điểm phần trăm so với lãi suất huy động để không xảy ra tình trạng lãi suất bị đẩy lên cao ngoài ý muốn như từng xảy ra. Ngoài ra, cần phải tính đến việc bị phạt lãi suất nếu trả tiền vay trước thời hạn.

Hãy thử tính một trường hợp vay tiền mua nhà cho căn hộ 60m2 giá 900 triệu đồng. Nếu người đi vay trả trước được 30% (270 triệu đồng) thì còn phải vay 630 triệu đồng, trả trong vòng 15 năm, theo dư nợ giảm dần với lãi suất 12% trong 12 tháng đầu, chẳng hạn. 

Sau đó, ví dụ lãi suất cố định 15%/năm trong vòng 14 năm, tiền gốc trả mỗi tháng là 3,5 triệu đồng. Như vậy tính theo dư nợ giảm dần, tổng số tiền lãi phải trả cho 180 tháng (15 năm) lên đến khoảng 695 triệu đồng. 

Tính ra cuối cùng tổng số tiền phải bỏ ra sẽ như sau: 270 triệu + 630 triệu + 695 triệu = 1,595 tỉ đồng.

Đây là trường hợp bạn có thu nhập ổn định trong suốt 15 năm, đủ để trả 3,5 triệu đồng tiền gốc cùng số tiền lãi không hề nhỏ, và không được ốm đau hay mất việc. 

Nên những ai muốn vay ngân hàng để mua nhà một lần nữa cần cân nhắc cho kỹ: liệu có đáng để nhịn ăn nhịn tiêu, mắc nợ quanh năm để mua nhà - mà thực chất là tiêu sản như theo Robert Kyosaki, tác giả cuốn sách Cha giàu, cha nghèo.

Trước những lời chào mời hấp dẫn của chủ đầu tư, khách hàng phải tính toán chi li kế hoạch tài chính để tránh rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan - Ảnh: Thanh Đạm

Mơ về một nơi an cư

Vay tiền mua nhà chẳng có lợi mấy cho người mua nhưng muốn vay cũng chẳng dễ dàng gì, khi thủ tục như chứng minh tài chính, thu nhập ổn định, khả năng trả nợ, đánh giá tài sản đảm bảo đều rất lằng nhằng.

Hồ sơ vay vốn thường gồm: hợp đồng lao động, giấy xác nhận của đơn vị về chức vụ và mức lương, sao kê tài khoản ngân hàng hoặc bảng kê lương ba tháng gần nhất, các giấy tờ chứng minh mục đích vay vốn (bản chính hợp đồng mua nhà phù hợp với mục đích vay vốn, bản sao công chứng hồ sơ về căn nhà định mua như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và/hoặc quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản chính chứng từ nộp tiền...).

Nếu vay, bạn sẽ phải chấp nhận một số rủi ro nhất định. Rủi ro lớn nhất: không có khả năng trả nợ, bị ngân hàng tịch thu tài sản thế chấp. Lúc này có thể xem như bạn sẽ mất cả chì lẫn chài. 

Cứ cho rằng bạn có đủ khả năng tài chính để trả nợ ngân hàng, không lo đến rủi ro bị tịch thu tài sản thế chấp, nhưng một rủi ro khác sẽ có thể xuất hiện: chủ đầu tư không tôn trọng cam kết, thậm chí lừa đảo. Nhẹ thì giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đúng như đã ghi trong hợp đồng. 

Hàng loạt dự án đã bị đắp chiếu vì chủ đầu tư không có vốn, trông cậy vào huy động tiền của người mua và không huy động được thì ra như vậy. Nặng thì dính vào dự án lừa. Mà lừa đảo nào có ít.

Một ví dụ được báo chí gần đây nêu ở huyện Từ Liêm (Hà Nội). Mặc dù dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, không được cấp chứng nhận đầu tư nhưng chủ đầu tư đã nhờ các văn phòng môi giới nhà đất quảng cáo và bán nhà. 

Sau khi nộp tiền hàng mấy tháng trời, thấy dự án vẫn không nhúc nhích, khách hàng làm đơn tố cáo. Vụ này đã có hơn 100 người trở thành nạn nhân, với số tiền bị chiếm đoạt lên tới 188 tỉ đồng.

Khi quyết định đi vay, bạn còn phải xem xét vấn đề tài chính: cần mua nhà trong khoảng bao nhiêu tiền để tiện cho việc tìm kiếm những căn nhà thích hợp với tài chính mình có, tránh trường hợp mua nhà quá sức của mình. Quy luật an toàn nhất cho vấn đề này là tiền trả nợ nhà chỉ nên bằng 30-40% của tổng số tiền lương mỗi tháng (đã trừ thuế thu nhập cá nhân).

Ở nước ngoài, phần lớn người mua nhà đều vay tiền nhưng với lãi suất chỉ khoảng 3-5%. Con số lãi suất 12-15%, hay thậm chí lớn hơn, thật sự là quá lớn đối với hầu hết người Việt Nam.

Những người làm công ăn lương bình thường vẫn mãi mơ một ngày giá nhà đất trở về đúng giá trị thực, về những căn hộ chung cư giá hai, ba triệu mỗi mét vuông. 

Hiện có thông tin về nhà thu nhập thấp giá 2-4 triệu đồng/m2. Mặc dù mức giá trên gần như là không thể ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM nếu Nhà nước không hỗ trợ mạnh tay, nhưng nó cũng chứng tỏ giá bất động sản còn có thể giảm sâu hơn, gần với túi tiền người dân hơn nữa.

____________

Theo một thẩm phán TAND TP.HCM, thời gian qua rất nhiều vụ tranh chấp do hợp đồng mua bán nhà được đưa lên tòa xét xử mà phần thắng thường thuộc về các chủ đầu tư. Đặt bút ký vào các hợp đồng mua nhà trả góp tiền tỉ, dấn thân vào một hành trình trả nợ cam go, rủi thay các khách hàng lại có rất ít quyền trong những giao dịch này.

Cư dân tòa nhà Keangnam treo biểu ngữ “Phản đối Keangnam sử dụng sân chơi trẻ em làm nơi kinh doanh”. Sự việc xảy ra vào tháng 11-2011 - Ảnh: Nguyễn Khánh

Trong giao dịch dân sự có một nguyên tắc vô cùng quan trọng là thỏa thuận bình đẳng. Nhưng với hầu hết dự án mua bán nhà trả góp hiện nay, chủ đầu tư đều là bên công bố mẫu hợp đồng mua bán nhà, khách hàng chỉ có thể được đọc, nếu đồng ý thì ký. 

Hiếm hoi lắm mới có trường hợp chủ đầu tư chịu điều chỉnh nội dung hợp đồng theo ý kiến của khách hàng, mà cũng chỉ là những phần không quan trọng. Nội dung chính của hợp đồng đều được chủ đầu tư soạn thảo sẵn, luôn đưa ra hướng có lợi cho mình (hạn chế đến mức thấp nhất nghĩa vụ bồi thường của chủ đầu tư, dự liệu nhiều tình huống để chủ đầu tư thoát khỏi nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng).

Từ diện tích bị teo...

Sở dĩ những vụ tranh chấp được đưa lên tòa án xét xử mà phần lớn chủ đầu tư thắng kiện bởi tòa buộc phải căn cứ trên hợp đồng đã ký giữa hai bên mà ra phán quyết. 

Trước đây, nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện như chưa hoàn thành phần móng mà đã ký hợp đồng với khách hàng, khi có tranh chấp thì tòa phải tuyên hủy hợp đồng vì vô hiệu. 

Khi hợp đồng bị tuyên hủy, hai bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nên khách hàng chỉ được nhận lại đúng khoản tiền mình đã góp vốn trên hợp đồng, coi như khoản đầu tư đã góp (có khi hàng năm trời trước đó) không thu được lợi nhuận, không được nhận tiền lãi.

Đó là chưa kể có thời điểm giá nhà đất tăng liên tục, khách hàng phải trả tiền chênh lệch khi mua nhà vì căn nhà đã được mua đi bán lại nhiều lần nhưng mỗi lần đổi chủ, chủ đầu tư chỉ thay tên khách hàng trên hợp đồng mua nhà còn giá căn nhà vẫn là giá tiền bán cho khách hàng đầu tiên. 

Thế nên, khách hàng mua sau cùng bị hủy hợp đồng phải chịu thiệt đơn thiệt kép vì chỉ được nhận lại đúng khoản tiền ghi trên hợp đồng, chứ không phải là toàn bộ khoản tiền thật sự đã bỏ ra để mua nhà.

Luật sư Nguyễn Sa Linh, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết quyền lợi của khách hàng mua căn hộ thường... bị quên trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ giao nhà.

Trong hầu hết hợp đồng, chủ đầu tư thường quy định khách hàng phải tuân thủ tiến độ góp vốn đúng kỳ hạn, nếu quá vài ngày hoặc một tuần chưa đóng tiền thì coi như khách hàng vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư có quyền hủy hợp đồng và khách hàng chịu mất khoản tiền cọc (có khi 10-15% tổng trị giá căn hộ).

Trong khi đó, hầu hết hợp đồng lại không có điều khoản về việc chủ đầu tư chậm giao căn hộ thì phải chịu phạt hợp đồng cho khách hàng và khách hàng có quyền hủy hợp đồng. Một số chủ đầu tư có đưa ra điều khoản nếu chậm giao nhà sẽ chịu phạt (thường phải trên sáu tháng), mà mức phạt theo lãi suất ngân hàng cũng chẳng đáng bao nhiêu.

Một trong những tranh chấp phổ biến nhất thời gian qua giữa khách hàng mua căn hộ trả góp với chủ đầu tư là về diện tích căn hộ mua bán. Không ít người sau khi nhận nhà, nhận giấy chủ quyền do Nhà nước cấp mới ngỡ ngàng khi thấy căn hộ của mình bị hẹp đi vài mét vuông, thậm chí có khi cả chục mét vuông so với bản vẽ của chủ đầu tư. 

Điển hình là một số dự án căn hộ tại quận Bình Tân (TP.HCM) và mới đây nhất là dự án căn hộ Keangnam thuộc huyện Từ Liêm, Hà Nội.

Theo đơn kiện gửi tòa án của một số cư dân tại Keangnam, với giá căn hộ mỗi mét vuông từ 2.000-3.000 USD thì việc căn nhà bị hụt đi diện tích vài mét vuông, thậm chí hơn chục mét vuông là điều không thể chấp nhận.

Đến nội thất... tương đương

Xem các điều khoản về nội thất căn hộ (phụ lục đi kèm hợp đồng) mới thấy chủ đầu tư đã cân nhắc, khéo léo đưa ra những chi tiết khiến khách hàng khó giám sát và khiếu nại chất lượng vật liệu, nội thất của căn hộ. 

Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung: gạch men ốp tường nhà tắm là gạch của hãng X, phòng ngủ lót gỗ nhân tạo, thiết bị nhà tắm của hãng Y, cửa kính cường lực... Trong khi với mỗi hãng sản xuất, mỗi loại mẫu mã đều có giá khác nhau, có khi chênh lệch giá gấp nhiều lần.

Có hợp đồng còn ghi: vật liệu của hãng X “hoặc tương đương”. Điều đó tức là chủ đầu tư có quyền thay đổi vật liệu khác, miễn “tương đương” với vật liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này chẳng khác nào đánh đố khách hàng, bởi làm sao biết được các sản phẩm đó có “tương đương” nhau hay không.

Thực tế nhiều trường hợp khi nhận căn hộ mới thấy chủ đầu tư đã sử dụng các thiết bị, đồ trang trí nội thất hoàn toàn khác so với nhà mẫu đã cho khách hàng xem, nhưng vì hợp đồng thỏa thuận chủ đầu tư được thay nội thất “tương đương” nên khách hàng không có cơ hội khiếu nại. 

Điều khoản về các diện tích sử dụng chung, công trình công cộng của dự án, mức thu phí cũng thường ít được chủ đầu tư nêu cụ thể trong hợp đồng mua nhà nên đã xảy ra không ít tranh chấp diện tích chung, mức phí quản lý tại nhiều dự án căn hộ cao cấp như: dự án Sài Gòn Pearl (quận Bình Thạnh), dự án căn hộ Tản Đà (quận 5, TP.HCM)...

____________

Vậy trước khi đặt bút ký vào các hợp đồng mua bán nhà, khách hàng cần lưu ý những góc độ pháp lý quan trọng nào?

Các luật sư khuyên người tiêu dùng cần rà soát kỹ hợp đồng vay tiền mua nhà và kiên quyết điều chỉnh những điều khoản có thể gây bất lợi cho mình sau này - Ảnh: N.C.T.

Trước hết tìm hiểu về tính pháp lý của dự án để xem dự án đó có vấn đề quyền sử dụng đất, dự án có được phê duyệt đầu tư hay không... là một trong những đòi hỏi mang tính cốt lõi. Nếu dự án có vấn đề về pháp lý thì dù giá có hấp dẫn, kinh nghiệm cho thấy người mua tốt nhất là “chớ dây vào”.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải bán hàng qua các sàn giao dịch bất động sản, và các sàn giao dịch này có nghĩa vụ kiểm tra và chỉ được đưa vào giao dịch các bất động sản đủ điều kiện giao dịch (1), kê khai các thông tin về bất động sản theo quy định (2) để người mua được biết. Như thế, nếu dự án được công bố qua sàn giao dịch, người mua có thể bước đầu an tâm về tính hợp pháp của dự án.

Khi đã quyết định mua, cần yêu cầu chủ đầu tư hay sàn giao dịch bất động sản cung cấp một bản hợp đồng mua bán mẫu để nghiên cứu trước khi quyết định đặt cọc. Ta có thể đặt ra những câu hỏi như sau:

Thứ nhất, đối tượng bán chỉ là căn hộ hay có gồm chỗ để xe (gắn máy, ôtô), điều này có được ghi rõ ràng trong hợp đồng không. Diện tích căn hộ được tính như thế nào, cách đo cần phải làm rõ.

Thứ hai, về giá bán, có chủ đầu tư thể hiện giá bán căn hộ theo cách tính tô phở riêng, rau riêng, gia vị riêng... Người mua cần sáng suốt xem xét tính ra giá sau cùng để sở hữu một căn hộ là bao nhiêu mà có kế hoạch tài chính phù hợp. Thường trong giá bán căn hộ phải kèm các khoản như: tiền sử dụng đất dự án, thuế giá trị gia tăng, phần góp vào quỹ bảo trì khu chung cư (2% giá bán).

Thứ ba, người mua cần lưu ý kỹ đến tiến độ xây dựng và bàn giao dự án. Một số chủ đầu tư thường mập mờ về thời hạn hoàn tất công trình. Có chủ đầu tư khéo léo tách quy định về hoàn tất các công trình phụ trợ nhà chung cư (sân vườn, hạ tầng chung...). Chẳng hạn, lúc bàn giao nhà thì các hạng mục này chưa được hoàn tất, và sẽ hoàn tất một thời gian sau đó nhằm không bị xem là chậm hoàn thành công trình. 

Do vậy, cần quy định rõ trong hợp đồng quyền phạt hợp đồng tương đương nhau, tức là người mua có quyền phạt chủ đầu tư nếu chậm tiến độ xây dựng, bàn giao nhà tương ứng như mức phạt chủ đầu tư áp dụng cho người mua.

Thứ tư, về bảo hành, theo quy định, nhà chung cư từ chín tầng trở lên thời hạn bảo hành không dưới 60 tháng, nhưng hợp đồng thường nêu thời hạn này chỉ áp dụng cho các hạng mục thuộc về kết cấu như đà, tường, sàn... trong khi thang máy của nhà chung cư cũng là một hạng mục không thể tách rời.

Thứ năm, người mua nhà phải rất lưu ý về nội quy sử dụng nhà chung cư, hay các điều khoản liên quan đến việc sử dụng hạng mục sử dụng chung, sở hữu chung của nhà chung cư, việc quản lý nhà chung cư. 

Nhất là lưu ý về mức giá cung ứng điện, nước, dịch vụ khác... có tương đương các khu lân cận hay không. Khôn ngoan nhất là người mua nhà nên buộc thể hiện rõ trong hợp đồng các vấn đề này, kể cả phí sử dụng các tiện ích chung (nếu có), cũng như yêu cầu chủ đầu tư thể hiện trong hợp đồng cơ chế quản lý chung cư...

Thứ sáu, nên chú ý thời hạn xin và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua. Trong một số dự án, chủ đầu tư chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khiến quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi rất khó khăn trong giao dịch nếu căn hộ chưa có chứng nhận sở hữu. 

Ngoài ra, cũng có khi nguyên nhân chậm trễ do chủ đầu tư không hoàn tất hạ tầng chung của dự án theo như được duyệt, khiến cơ quan thẩm quyền không cho phép chủ đầu tư thực hiện thủ tục tách sổ, cấp giấy chứng nhận sở hữu.

Một lưu ý nhỏ nữa là người mua nên yêu cầu cá nhân đại diện bên bán phải có giấy ủy quyền hợp lệ, vì đã có trường hợp chủ đầu tư viện cớ không hề ký giấy ủy quyền này để vô hiệu hợp đồng khi cần.

____________

(1) Điều 6, 7 Luật kinh doanh bất động sản(2) Khoản 2, phần IV thông tư 13/2008/ T-BXD