Ứng xử khôn ngoan với bất động sản

Ảnh: iStock

Đối phó với nguy cơ bất động sản (BĐS) rơi vào khủng hoảng sau sự kiện vỡ nợ của Evergrande, Chính phủ Trung Quốc đã tung ra gói giải cứu 16 điểm, từ chính sách gia tăng thanh khoản cho các chủ đầu tư cho đến nới lỏng tạm thời tín dụng cho người mua nhà.

Ngoài ra, các ngân hàng chính sách như Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quốc gia vào cuộc và cung cấp các khoản vay đặc biệt "hiệu quả và có trật tự" để đảm bảo các dự án BĐS được bàn giao đúng hạn. Kênh phát hành trái phiếu của các nhà phát triển uy tín cũng sẽ được hỗ trợ.

Từ Trung Quốc đến Việt Nam

Trung Quốc e ngại suy thoái BĐS sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến tiến trình phục hồi kinh tế chung của nước này sau dịch, gia tăng nợ xấu ngân hàng và ảnh hưởng tới sức khỏe của các tổ chức tài chính. 

Thông qua chính sách nới lỏng hơn, chính quyền Bắc Kinh đang hy vọng vừa kiểm soát được tốc độ tăng giá nhà vừa giúp thị trường "hạ cánh mềm" - tránh nguy cơ đổ vỡ quá nhanh và hàng loạt.

Câu chuyện của Trung Quốc gợi mở cho Việt Nam về cách thức ứng xử phù hợp với thị trường BĐS do vai trò của nó trong nền kinh tế. 2022 được xem là năm khó khăn đến bất ngờ của thị trường BĐS. Lãi suất lên cao, giá thép và nguyên vật liệu tăng nóng, siết room tín dụng khiến thị trường đứng trước áp lực cực lớn.

Đặc biệt, do chủ trương kiểm soát chặt lạm phát, lượng cung tiền tính đến tháng 10 chỉ tăng gần 6,5% - mức thấp nhất lịch sử 20 năm vừa qua. Cú sốc trên thị trường trái phiếu càng làm đậm thêm mảng màu tối, gây áp lực lớn cho các chủ đầu tư trong huy động vốn ngay cả trong năm sau.

Báo cáo quý 3-2022 của DKRA Group ghi nhận nguồn cung căn hộ mới ở TP.HCM và các tỉnh giáp ranh giảm 63,8% so với quý trước. Sức cầu nhìn chung thấp ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, tỉ lệ hấp thụ ở các dự án dao động phổ biến từ 25 - 60% do tâm lý e ngại về thủ tục pháp lý và lãi suất tăng cao.

Đã tăng giá quá nhanh vài năm qua, phân khúc nhà phố - biệt thự đang chịu áp lực giảm giá mạnh nhất. Giảm giá cục bộ đã xuất hiện ở một số khu vực và dự án do nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp địa ốc cạn kiệt nguồn lực đã phải thu hẹp hoạt động, đóng cửa, thậm chí có đơn vị cho nghỉ việc 50% nhân viên.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường BĐS còn gặp khó vì những "vướng mắc" về thể chế và thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc "đất công" hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Sự suy giảm của BĐS khiến chứng khoán cũng bị ảnh hưởng, do trên thị trường, các cổ phiếu bất động sản và liên quan chiếm thứ hai về giá trị vốn hóa. Chỉ số Vn-Index rớt gần 40% tính từ đầu năm, tương đương với đợt lao dốc của thị trường năm 2008 hay 2011.

Một vấn đề lớn với các thị trường là chính sách điều hành của Nhà nước vẫn còn đột ngột, giật cục, có tính dự báo thấp, gây hoang mang cho doanh nghiệp. 

"Tuy nền tảng kinh tế vững vàng hơn nhiều so với các giai đoạn khủng hoảng trước, nhưng các vấn đề siết thanh khoản đột ngột khiến nền kinh tế có những cú sốc và trở nên khó đoán" - ông Lê Anh Tuấn, giám đốc hoạch định chiến lược đầu tư của Dragon Capital, nhận định.

BĐS - xây dựng hiện chiếm khoảng 10% GDP, đó là chưa kể sự liên quan mật thiết của nhóm ngành này với nhiều lĩnh vực kinh tế then chốt khác như vật liệu, khoáng sản, luật, tài chính, chứng khoán, kiến trúc quy hoạch, dịch vụ nhà ở… 

Xét về hiệu ứng tài sản, khi giá BĐS tăng, người sở hữu sẽ có cảm giác tài sản mình lớn hơn và do đó tăng chi tiêu và vay nợ. Ngược lại, nếu BĐS giảm giá, người ta sẽ có xu thế tăng tiết kiệm, gián tiếp ảnh hưởng đến tổng cầu nền kinh tế.

Chính vì lẽ đó, bất động sản luôn là lĩnh vực nhạy cảm mà các quốc gia trên thế giới thận trọng quản lý. 

Một sự tăng giá quá nhanh so với thu nhập của người dân sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng, nhưng sự đổ vỡ quá mức của thị trường này cũng đáng ngại không kém, mà ví dụ lớn và gần đây nhất là cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản tại Mỹ năm 2007 đã kéo theo làn sóng vỡ nợ và gây suy thoái sâu rộng trên toàn cầu.

Ảnh: The New York Times

Đi tìm điểm hài hòa lợi ích

Đối phó với nguy cơ đổ vỡ và mong muốn kiểm soát, đưa hoạt động kinh doanh BĐS vào trật tự hơn, mới đây Chính phủ đã thành lập tổ công tác ứng cứu gồm 8 thành viên do bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng. Nhiệm vụ của tổ công tác là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS.

Nhưng thị trường cũng kỳ vọng lớn về những động thái thực chất hơn, đặc biệt liên quan tới đầu tư công vào các tháng cuối năm, với các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai, cao tốc, sân bay… để tạo sức bật mới cho các địa phương và thị trường nói chung.

Các bước đi ổn định thị trường chỉ mang tính hành chính hay ngắn hạn sẽ khó hiệu quả. Có thể thấy ngoài sự lệch pha cung - cầu, vốn ngày càng lớn trong các năm qua và là nguyên nhân quan trọng gây căng thẳng cho thanh khoản như hiện nay, thì vẫn còn nhiều điểm nghẽn mang tính hệ thống và do chính sách chưa được tháo gỡ.

Ví dụ, điều các doanh nghiệp e ngại nhất thời điểm này là chính sách pháp luật về đầu tư BĐS, những ví dụ là công tác xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp và cơ chế quản lý đất đai có nguồn gốc đất công vẫn còn mập mờ. Điểm nghẽn này sẽ cần Quốc hội vào cuộc, nhưng tất nhiên, sẽ tốn không ít thời gian để sửa đổi Luật đất đai.

Nguồn tiền để bổ sung vào BĐS không còn nhiều. Dư nợ tín dụng tính đến cuối tháng 10 xấp xỉ 11,8 triệu tỉ đồng, tăng hơn 11% so với đầu năm, trong khi tăng trưởng nguồn vốn huy động chỉ 4,8%. Tại nhiều ngân hàng, hệ số cho vay trên tổng tiền gửi (LDR) đã cao hơn 100%. 

Theo các chuyên gia, nếu Ngân hàng Nhà nước có nới thêm room tín dụng thì các ngân hàng thương mại cũng không còn tiền để cho vay nữa.

Áp lực trái phiếu đến hạn ở các doanh nghiệp BĐS là một vấn đề lớn khác. Sự cố liên tục với một số đơn vị phát hành trái phiếu vô hình trung đã ảnh hưởng đến toàn thị trường, gồm ngay cả các doanh nghiệp vốn có sức khỏe tài chính tương đối tốt. 

Một số công ty đã buộc phải mua lại lượng lớn trái phiếu trước hạn giữa lúc đang cần tiền để đảm bảo tiến độ dự án và bàn giao nhà cho người mua.

Cuối cùng, không thể không nhắc tới một lập luận cũng có sức nặng: Nhà nước thực ra có nên hỗ trợ lĩnh vực BĐS? Và nếu có thì hỗ trợ như thế nào là hợp lý?

Bài học năm 2009, khi gói tín dụng kích cầu đầu tư 1 tỉ USD của Chính phủ đã kích thích bong bóng nhà đất vẫn còn nguyên giá trị. Hệ quả là lạm phát năm 2011 lên đến hai con số và Chính phủ lại phải lập tức siết tín dụng mạnh tay ngay sau đó. 

Các công cụ hỗ trợ khác, như dùng tiền ngân sách để mua lại trái phiếu (tức giúp doanh nghiệp đảo hay giãn nợ), có thể là bất công với thị trường và gây ra tâm lý ỷ lại nguy hiểm.

Nhìn chung, thiết kế chính sách để điều tiết BĐS là nhiệm vụ rất gian nan cho các nhà điều hành. Các doanh nghiệp đã quá sa đà vào các phân khúc có tính đầu cơ, không có nhu cầu thực hay lạm dụng đòn bẩy tài chính quá lớn xứng đáng bị trừng phạt. 

Nhưng ngược lại, không ít dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp cần được ưu tiên hỗ trợ. Vấn đề là làm sao Nhà nước có thể phân định một cách công tâm và hiệu quả hai nhóm đối tượng đấy.

Về lâu dài, để thị trường phát triển ổn định và bền vững, Chính phủ cần xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, pháp lý rõ ràng và được thực thi nghiêm túc. 

Các công cụ tài chính phù hợp cho BĐS cũng cần được đa dạng hóa và quản lý tốt hơn (như quỹ REITs, cổ phiếu, trái phiếu có xếp hạng tín nhiệm…), thay vì dồn hết lên hệ thống ngân hàng như hiện nay, tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn.■