Việt Nam lần đầu tiên sụt giảm du khách

Bãi Sau, Vũng Tàu vắng ngắt du khách để phòng chống dịch COVID-19 tháng 4-2020. Ảnh: ĐÔNG HÀ

VN tạm dừng các chuyến bay quốc tế kể từ cuối tháng 3, vì vậy lượng khách quốc tế đến đã giảm đến gần 99% chỉ trong quý 2. Dịch bệnh bùng phát khiến nhiều kế hoạch du lịch bị trì hoãn và ngành kinh doanh khách sạn vì thế gặp nhiều khó khăn. Doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) trong nửa đầu năm tại thị trường Hà Nội và TP.HCM lần lượt giảm khoảng 56% và 64% so với cùng kỳ năm 2019.

Tuy thị trường có nhiều khách sạn đang rao bán, song đây chủ yếu những khách sạn thuộc phân khúc 3 sao trở xuống, hiện chịu nhiều áp lực về lãi vay và không phải khách sạn nào đóng cửa cũng muốn rao bán. Các khách sạn ở phân khúc 4-5 sao thường sở hữu bởi những công ty, tập đoàn lớn nên sẽ trường vốn hơn và hiện chưa có nhiều dấu hiệu rao bán trên thị trường, ngoại trừ một số trường hợp đã mở bán từ trước khi có COVID-19.

Người sẽ xuống tiền mua khách sạn trong thời điểm này chủ yếu vẫn là các nhà đầu tư trong nước hiện có sẵn tiềm lực tài chính và nhu cầu săn tài sản được định giá thấp (distressed assets). Ngoài ra, một số quỹ đầu tư nước ngoài cũng quan tâm đến các dự án khách sạn tại VN. Tuy nhiên khẩu vị đầu tư của các đơn vị này chủ yếu hướng đến phân khúc 4-5 sao thay vì các dự án 3 sao trở xuống đang được rao bán như hiện nay.

Về những rủi ro gặp phải khi đầu tư thời điểm này thì khả năng bùng phát trở lại của dịch bệnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình hoạt động của các khách sạn khiến việc mua bán trở nên khó khăn hơn. Liên quan đến định giá tài sản, do thị trường biến động mạnh với những diễn biến khó lường và tâm lý khách du lịch sau khi dịch kết thúc còn khó lường, dự đoán lợi nhuận từ dữ liệu quá khứ sẽ khó khăn hơn. 

Điều này khiến nhà đầu tư sẽ chần chừ hoặc e ngại khi ra quyết định. Tuy nhiên nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lợi thế trong quá trình đàm phán với chủ khách sạn so với thời điểm trước dịch COVID-19 về giá và các điều khoản hợp đồng. Hiện một số khách sạn đã giảm giá chào bán khoảng 15-25% so với giai đoạn trước COVID-19. Làn sóng rao bán các khách sạn 3 sao trở xuống cũng góp phần tạo ra nhiều cơ hội cho giới đầu tư.

Trước tình cảnh khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp trong ngành khách sạn cần phân tích kỹ càng điểm hòa vốn, như tỉ lệ lấp đầy và giá phòng tối thiểu để doanh thu có thể bù đắp chi phí vận hành; từ đó mới ra quyết định nên tiếp tục mở cửa hay tạm thời đóng cửa. Ngoài ra, các khách sạn cũng nên có chiến lược mở cửa theo giai đoạn.

Cụ thể, trong giai đoạn thị trường mới bắt đầu phục hồi và lượng khách còn ít, các cơ sở lưu trú có thể giảm bớt một số dịch vụ như quầy bar và duy trì lượng nhân viên vừa đủ. Đến khi lượng khách đã cải thiện mới khôi phục hoàn toàn và tuyển thêm nhân viên. Đặc biệt, các khách sạn cần tập trung nhiều hơn vào phân khúc khách nội địa và các khách sạn, resort ven biển có thể đánh mạnh vào phân khúc khách gia đình. Ngoài ra, tùy điều kiện, có thể linh hoạt chuyển đổi mô hình kinh doanh. ■

Ông Mauro Gasparotti, giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương:  Chưa ghi nhận giao dịch nào có mức giá giảm mạnh so với năm 2019 Số lượng khách sạn đang rao bán có tăng lên đáng kể, tuy nhiên chúng tôi chưa ghi nhận giao dịch nào với mức giảm giá mạnh so với năm 2019. Phần lớn các khách sạn rao bán là khách sạn nội ô với quy mô nhỏ và chủ yếu dựa vào nguồn khách du lịch quốc tế.  Điều này cũng dễ hiểu khi gần một năm qua du khách quốc tế không thể nhập cảnh vào VN do dịch bệnh, ảnh hưởng đến bài toán doanh thu của khách sạn. Đối với các khách sạn 4-5 sao quốc tế, chúng tôi nhận thấy chủ sở hữu có cởi mở hơn trong việc trao đổi cơ hội chuyển nhượng tài sản, tuy nhiên họ vẫn có xu hướng giữ nguyên mức giá của năm 2019.  Các khu resort đối mặt với nhiều áp lực hơn, đặc biệt là những dự án vừa khai trương hoặc đang ở trong giai đoạn tiền khai trương. Từ thực tế ở TP.HCM, chúng tôi nhận định mức giá chuyển nhượng hiện nay có thể thấp hơn 15-30% so với thời kỳ đỉnh điểm của vài năm trước đây. Nhưng cần phải nhìn nhận, mức giá này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và không thể áp dụng chung cho tất cả các tài sản.  Những tài sản ở khu vực trung tâm TP vẫn rất hấp dẫn và chủ sở hữu có xu hướng duy trì mức kỳ vọng cao về giá trị chuyển nhượng. Nhìn chung, giá trị tài sản ở VN vẫn phụ thuộc nhiều vào quan điểm của chủ sở hữu về giá trị đất hơn là yếu tố dòng tiền hoạt động của tài sản đó.  Do đó, điều này cũng dẫn đến những khó khăn và thách thức nhất định trong quá trình giao dịch để có thể cân đối giữa mức giá chào bán và giá chốt giao dịch.