Áp dụng mô hình TOD ở tuyến metro số 1 TP.HCM ra sao?

Nghị quyết 98 của Quốc hội đã cho phép TP.HCM thí điểm phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) tại khu vực lân cận của các nhà ga metro. Nhưng chủ trương này có là "cây đũa thần" để huy động nguồn lực đầu tư xây dựng các tuyến metro vốn tốn kém kinh phí đến hàng tỉ USD?

Nguồn đất công dồi dào

Sở GTVT TP.HCM cho biết đã bắt tay xây dựng Kế hoạch phát triển đô thị theo mô hình TOD. Một trong những địa bàn áp dụng là khu vực lân cận của các nhà ga thuộc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên).

Về cơ bản, phát triển đô thị theo mô hình TOD là phát triển đô thị tại khu vực lân cận (trong bán kính có thể đi bộ, từ 500 - 1.000m) các nhà ga của các tuyến giao thông công cộng có sức chở lớn và tốc độ cao (tuyến đường sắt đô thị - MRT, tuyến đường sắt nhẹ - LRT, tuyến buýt nhanh - BRT…). Khu vực này được gọi chung là khu vực TOD.

Theo quy hoạch, các khu đất trong khu vực TOD có mục đích sử dụng đất hỗn hợp (để tăng khả năng phục vụ, từ đó thu hút người dân đến sinh sống và làm việc) và có hệ số sử dụng đất cao (để phù hợp với mật độ người dân sinh sống và làm việc cao).

Dễ hiểu hơn, các khu đất quanh nhà ga metro sẽ được tăng hệ số sử dụng đất, chất thêm tầng cao, tăng mật độ dân số để thu hút và phục vụ số lượng người dân cư trú. Từ đó, người có nhu cầu đi, đến làm việc ở các khu vực này nhiều hơn, chính họ sẽ sử dụng metro để giảm ùn tắc giao thông và do vậy, giúp tăng lượng khách đi metro.

Phát triển đô thị theo mô hình TOD có thể đạt được mục đích kép là bảo đảm lượng hành khách đi metro (hiệu quả khai thác metro) và tăng tính hấp dẫn của bất động sản trong khu vực TOD để tạo giá trị gia tăng. Nhà nước sẽ điều tiết giá trị gia tăng này để bù đắp chi phí đầu tư xây dựng tuyến metro.

Hiện nay, tuyến metro số 1 đã gần như hoàn thành và chuẩn bị đưa vào hoạt động. Từ nhiều năm nay, nhiều dự án bất động sản đã được xây dựng ở những vị trí thuận lợi xung quanh các nhà ga.

Theo Ban quản lý đường sắt đô thị, xung quanh các nhà ga của tuyến metro số 1 có khoảng 500ha đất công. Trong đó, có một số khu đất công có quy mô lớn (như khu vực cảng IDC Trường Thọ), có một số khu đất công có quy mô nhỏ hơn đang được các cơ quan, đơn vị sử dụng làm trụ sở hoặc sản xuất, kinh doanh.

Ngoài ra, nhiều nhà ga metro 1 có khu vực TOD là khu dân cư hiện hữu bao gồm nhà liên kế thấp tầng với hệ số sử dụng đất thấp và còn nhiều tiềm năng phát triển khi tái cấu trúc đô thị.

Theo Sở GTVT TP.HCM, các khu đất công trong khu vực TOD sẽ được rà soát các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và sau đó tổ chức đấu giá đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án phát triển đô thị (thương mại, dịch vụ, nhà ở).

Ngoài nguồn thu từ bán đấu giá các khu đất công, chính quyền địa phương có thể điều tiết giá trị gia tăng từ các bất động sản không thuộc sở hữu công trong khu vực TOD. Một số đô thị trên thế giới điều tiết giá trị gia tăng từ bất động sản trong khu vực TOD bằng cách thu thuế tài sản (Property Tax) dựa trên giá trị bất động sản tăng thêm do điều chỉnh quy hoạch, thu phí cải thiện hạ tầng (Betterment Charges) đối với các bất động sản hiện hữu, thu phí tác động (Impact Fees) đối với các dự án bất động sản mới.

Một số đô thị còn bán đấu giá quyền phát triển không gian (Development Rights - DR) tăng thêm đối với từng khu đất (quyền phát triển không gian là quyền được xây dựng công trình với tổng diện tích sàn nhất định trên một khu đất nhất định).

Đối với các khu vực TOD là khu dân cư hiện hữu bao gồm nhà liên kế thấp tầng với hệ số sử dụng đất thấp (ví dụ: khu vực xung quanh ga Văn Thánh của tuyến metro số 1), công cụ tái điều chỉnh đất (Land Readjustment - LR) có thể được áp dụng.

Theo đó, các nhà phát triển đô thị thỏa thuận với người dân, cộng đồng, doanh nghiệp đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền phát triển không gian, trả lại cho người dân, cộng đồng, doanh nghiệp diện tích căn hộ hoặc diện tích sàn thương mại có giá trị tương đương hoặc lớn hơn giá trị quyền sử dụng đất ban đầu.

Thu tiền từ mô hình TOD dễ không?

Có thể thấy tuyến metro số 1 được đưa vào vận hành cuối năm nay sẽ tồn tại "đơn độc" trong nhiều năm tới, khi những tuyến metro khác chưa được khởi công (tuyến metro số 2) hoặc chỉ còn nằm trên giấy.

Không mấy ai sẵn sàng chọn đi metro một đoạn rồi lại xuống nhà ga nào đó để bắt taxi, xe ôm đi tiếp đến nơi làm việc, mua sắm, giải trí. Trước mắt, với viễn cảnh tuyến metro số 1 chưa thể "nhộn nhịp", các khu vực TOD của tuyến metro này cũng kém hấp dẫn, giá trị bất động sản trong khu vực TOD cũng sẽ không gia tăng nhiều.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật ở nước ta còn thiếu nhiều chế định để điều tiết giá trị gia tăng của bất động sản trong khu vực TOD. Cụ thể là chưa có quy định để thu thuế tài sản hay thu phí hạ tầng.

Quyền phát triển không gian vẫn chưa thể áp dụng thực tế (là quyền của một chủ thể đối với không gian mặt đất, không gian ngầm và không gian trên cao mà quyền sở hữu đất đó thuộc về chủ thể khác). Quyền bề mặt đã được quy định trong Bộ luật Dân sự nhưng vẫn chưa được quy định cụ thể tại các quy định pháp luật chuyên ngành (về quản lý đất đai và quản lý phát triển đô thị). Công cụ tái điều chỉnh đất cũng vừa mới được để xuất đưa vào dự thảo Luật Đất đai.

Không phải ngẫu nhiên mà các cơ quan chức năng TP.HCM chỉ dám đề cập việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và bán đấu giá các khu đất công trong khu vực TOD khi áp dụng mô hình TOD cho tuyến metro số 1. Đây là cách huy động nguồn lực tài chính có vẻ dễ dàng nhất nhưng cũng không phải không có nhiều bất cập.

Hiện nay, việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cho các khu đất trong khu vực TOD như thế nào (tăng bao nhiêu lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng) vẫn chưa có quy định hoặc tiền lệ.

Các khu đất công hiện nay đang được các cơ quan, đơn vị quản lý, sử dụng làm trụ sở hoặc sản xuất, kinh doanh, nếu muốn bán đấu giá phải thu hồi, bồi thường và bố trí địa điểm khác cho các cơ quan, đơn vị trên.

Có thể thấy mô hình TOD tuy được được kỳ vọng là "cây đũa thần" nhưng để thực thi nó một cách hiệu quả thì không hề đơn giản, nhất là trong bối cảnh hệ thống pháp luật hiện nay còn chưa đầy đủ và nhiều chồng chéo.

Vì vậy, để phát triển đô thị theo mô hình TOD xung quanh các nhà ga của tuyến metro số 1 nói riêng và các tuyến metro khác nói chung, chính quyền TP.HCM đứng trước một bài toán tổng thể và cần tới hệ thống các giải pháp đồng bộ.

Trước hết, là yêu cầu đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các tuyến metro khác trong mạng lưới metro của TP.HCM để tạo thói quen và hiệu quả sử dụng metro của người dân, qua đó nâng dần công suất vận hành của các tuyến metro, tăng khả năng tiếp cận và tính hấp dẫn của khu vực TOD.

Tiếp đó, cần nghiên cứu đề xuất thí điểm các cơ chế điều tiết giá trị gia tăng từ bất động sản trong khu vực TOD, đưa quy định về quyền bề mặt vào hệ thống pháp luật chuyên ngành về quản lý đất đai và quản lý phát triển đô thị.

TP.HCM cũng phải đề xuất cách tính toán hệ số sử dụng đất tăng thêm đối với các khu đất trong khu vực TOD phù hợp với năng lực vận tải hành khách của từng nhà ga.

Quan trọng hơn, phải có quy trình rút gọn về bồi thường, giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, tạo quỹ đất công trong khu vực TOD nhằm phục vụ đấu giá.

TP cũng cần tìm cơ chế vận dụng pháp luật để thực hiện tái điều chỉnh đất, thúc đẩy tái thiết đô thị trong khu vực TOD.■