Chương trình 3 triệu căn nhà: Indonesia và bài toán an cư cho người thu nhập thấp

Ngôi nhà của Ana Setyowati ở Cikagang mới xây được 8 năm nhưng đã có dấu hiệu xuống cấp. "Tường vỡ vụn ngay khi có tác động nhẹ nhất, kể cả khi chúng tôi đã trát thêm lớp vữa gia cố", bà nói. 

Khu nhà của Setyowati, Villa Kencana Cikarang, nằm thấp hơn các khu xung quanh, nên nước ngập mỗi khi mưa. Khu này nằm ở ngoại ô đông bắc đô thị khổng lồ Jakarta, được đích thân cựu tổng thống Joko Widodo khánh thành năm 2017, trong nỗ lực thúc đẩy xây dựng 1 triệu ngôi nhà mỗi năm cho gia đình thu nhập thấp.

Setyowati mua căn nhà 60m2 với khoản trả trước chỉ 7 triệu rupiah (428 USD) và khoản vay thế chấp 15 năm với mức thanh toán hàng tháng 63 USD nữa. Tuy nhiên, nhiều ngôi nhà xung quanh giờ bỏ hoang, dây leo bao phủ, cỏ dại mọc đầy.

Không có lựa chọn

Setyowati, 55 tuổi và đã nghỉ hưu, thì vẫn ở lại. "Tôi thực sự không có lựa chọn", bà nói. Theo Nikkei Asia, Setyowati nằm trong số hàng triệu người Indonesia đặt hy vọng nơi chương trình "1 triệu ngôi nhà" của Widodo để rồi thất vọng vì các lý do khác nhau, dù số nhà xây đã đạt gần mục tiêu đề ra.

Di sản ngổn ngang của chương trình, với hàng nghìn ngôi nhà bỏ trống vì quá xa hoặc chất lượng kém, hiện phủ bóng đen lên chiến dịch của tổng thống đương nhiệm Prabowo - người kế nhiệm Widodo từ cuối năm 2024 và đang muốn tăng gấp ba con số mục tiêu, lên 3 triệu căn mỗi năm. 

Prabowo giao cho em trai ông, doanh nhân Hashim Djojohadikusumo, phụ trách Tổ Đặc nhiệm nhà ở mới và thành lập bộ chuyên trách nhà ở thuộc chính phủ.

Ông Hashim thấy lý do mở rộng chương trình là rất rõ ràng. "Trẻ em trong các khu ổ chuột thường thiếu cơ hội tiếp cận nước sạch, không có sàn nhà tử tế và dễ bị giun sán, virus và vi khuẩn", ông nói ở diễn đàn đầu tư do CNBC Indonesia tổ chức vào tháng 2-2025. 

Ông còn ước tính nỗ lực xây dựng khổng lồ này sẽ tạo ra 4-5 triệu việc làm. Indonesia cũng hy vọng chương trình có thể đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng tham vọng 8% của quốc gia.

Trọng tâm của cả Prabowo và Jokowi là giảm bớt số lượng lớn hộ gia đình hiện không sống trong căn nhà họ sở hữu, vốn đã tăng từ 13,2 triệu vào năm 2014, khi Widodo lần đầu đắc cử, lên mức đỉnh 14,5 triệu năm 2020, trước khi giảm xuống dưới 10 triệu vào năm 2024. 

Tính đến năm 2024, 5,6% các gia đình Indonesia sống trong nhà thuê, giảm gần một nửa về tỉ lệ so với mức đỉnh gần đây là 9,6% vào năm 2019.

Tuy nhiên, vấn đề thiết hụt nhà ở có mức độ nghiêm trọng không đồng đều theo địa lý, đặc biệt gay gắt ở vùng đô thị 42 triệu dân Jakarta. Theo Cơ quan Thống kê Indonesia, chỉ 39% hộ gia đình ở khu vực thủ đô có nhà làm bằng vật liệu vững chắc, được tiếp cận nước sạch và hệ thống vệ sinh, và có ít nhất 7,2m2 không gian sống mỗi người, so với 65,3% hộ gia đình trên toàn quốc.

Một số chi tiết chiến dịch mở rộng nhà ở của Prabowo vẫn còn mơ hồ. Hồi tranh cử, ông nói 1/3 trong số 3 triệu ngôi nhà sẽ ở các đô thị, 1/3 ở ven biển và phần còn lại ở vùng nông thôn. Ông dường như tập trung nhiều hơn vào người thu nhập thấp, cụ thể là mức hàng tháng dưới 460 USD.

Những giải pháp mới

Các công ty bất động sản đặc biệt quan tâm việc chính phủ có thể mở những khu đất nào cho chương trình này. "Chìa khóa là đảm bảo quỹ đất sạch và rõ ràng", Junaidi Abdillah, chủ tịch Hiệp hội Chủ đầu tư nhà ở và khu dân cư (APERSI), nói. 

Bộ trưởng Nhà ở Maruarar Sirait cho biết chính phủ sẽ cấp các mảnh đất bị tịch thu trong án tham nhũng, đất thu hồi, đất thuộc sở hữu nhà nước và đất do doanh nghiệp đóng góp. "Tôi đã yêu cầu Văn phòng Tổng thống đảm bảo đất từ nhiều nguồn khác nhau", ông nói.

Cuối năm 2024, khi chủ trì lễ động thổ khu nhà ở mới ở huyện Tangerang, giáp Tây Jakarta, ông nói mình từng là chủ sở hữu một số lô đất trong dự án rộng 2,5ha này. Phần còn lại là của chủ đầu tư Agung Sedayu Group. Khi hoàn tất, khu vực này sẽ bao gồm 250 ngôi nhà được cung cấp miễn phí cho các gia đình có thu nhập thấp đủ điều kiện.

"Tổng thống đã yêu cầu chúng tôi phải sáng tạo và đổi mới", Sirait nói trong cuộc họp với các công ty bất động sản. Ông gợi ý một phương án là nâng cấp 26 triệu ngôi nhà hiện được coi không đạt tiêu chuẩn. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), khoảng 1/7 các hộ gia đình ở đô thị Indonesia có nhà tự xây trong các khu phi chính thức dễ bị lũ lụt và các thảm họa khác.

Trợ cấp của nhà nước là yếu tố then chốt trong chiến dịch nhà ở. Cơ chế Thanh khoản tài trợ nhà ở, hay FLPP, do Widodo khởi xướng, đã trợ cấp cho khoảng 220.000 gia đình mỗi năm để vay thế chấp với khoản trả trước chỉ 1% và mức lãi suất trần 5%.

Bonny Z. Minang, thành viên Tổ Đặc nhiệm nhà ở của Prabowo, nói chính quyền sẽ nâng hạn ngạch FLPP hàng năm lên 420.000 gia đình, đồng thời bổ sung lựa chọn cho các gia đình đủ điều kiện được giới hạn khoản thanh toán nợ hàng tháng ở mức chỉ 35 USD.

Theo đạo luật năm 2016 được mô phỏng giống chương trình thành công ở Singapore, 2,5% tiền lương của người lao động Indonesia được chuyển vào một tài khoản tiết kiệm bắt buộc để tài trợ cho việc mua nhà có trợ cấp. Người sử dụng lao động sẽ góp thêm một khoản tương đương 0,5% lương.

Hệ thống thiếu kết nối

Nhưng bất chấp đã sửa đổi nhiều lần, chương trình vẫn chủ yếu chỉ được triển khai với công chức nhà nước do phản đối từ giới sử dụng lao động tư nhân và công chúng với chuyện khấu trừ lương và lo lắng về khả năng quản lý yếu kém với các quỹ này.

Phương thức được cho là hiệu quả hơn là chương trình đưa ra vào đầu nhiệm kỳ hai của ông Widodo: tạm miễn thuế giá trị gia tăng khi mua nhà giá dưới 115.000 USD. Nhờ ưu đãi này, tỉ lệ gia đình sống trong nhà tự sở hữu đã tăng lên 84,8% vào năm 2023 từ mức 80,2% của năm trước. Prabowo tiếp tục chính sách miễn trừ vào nửa đầu năm 2025, nhưng để giảm tác động lên ngân sách, mức miễn trừ giảm xuống còn 50% vào nửa cuối năm.

Chính quyền vẫn đang tính toán cách thức chi trả cho xây dựng và tài chính của chương trình nhà ở. Bộ trưởng Tài chính Sri Mulyani Indrawati nói một phần giải pháp sẽ là phát hành trái phiếu. 

"Chúng tôi sẽ tiếp tục tìm các lựa chọn tài chính sáng tạo để đảm bảo kỷ luật tài khóa", bà nói. Ngân sách năm 2025 bao gồm 1,62 tỉ USD cho FLPP và 155 triệu USD cho các chương trình liên quan khác thuộc Bộ Nhà ở.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Indonesia (BI) Perry Warjiyo nói BI sẽ mua trái phiếu chính phủ và cung cấp ưu đãi cho các ngân hàng để hỗ trợ chiến dịch nhà ở. Chính phủ cũng đang tìm kiếm nguồn tài trợ nước ngoài. 

Sheikh Abdulaziz bin Abdulrahman Hassan Al Thani của Qatar đã ký thỏa thuận sơ bộ với Sirait đầu năm, theo đó công ty của ông, Qilaa International Group, sẽ xây dựng và tài trợ 1 triệu ngôi nhà giá phải chăng trên đất thuộc sở hữu chính phủ.

Tuy nhiên, chi phí của chiến dịch nhà ở khiến một số nhà phân tích và chuyên gia kinh tế lo lắng. Josua Pardede, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế ở Ngân hàng Permata, cho biết các đợt phát hành trái phiếu mới "có thể làm tăng gánh nặng nợ của chính phủ và ảnh hưởng đến ổn định tài khóa về lâu dài". 

Viện dẫn chương trình nhà ở và các sáng kiến khác, Goldman Sachs năm ngoái nâng dự báo thâm hụt ngân sách chính phủ Indonesia năm 2025 thêm 15,6% lên 40,4 tỉ USD, đồng thời cảnh báo chính quyền có thể gặp rắc rối khi muốn tìm đủ số người trong nước sẵn sàng mua trái phiếu.

Nhiều nhà quan sát thì lo ngại nguồn vốn có thể không được sử dụng hiệu quả để phục vụ nhu cầu của công chúng. "Những gì đang xảy ra chỉ là xây dựng vì mục đích tăng trưởng", Mohammad Jehansyah Siregar, giảng viên Trường Kiến trúc, Quy hoạch và Phát triển Chính sách của Viện Công nghệ Bandung, cho biết. "Không quan trọng là các dự án có hoàn thành hay không".

Lỗ hổng của chương trình 3 triệu căn nhà

Báo cáo chuyên sâu của Deloitte tháng 8-2025 với tên "A Roof for All" (Mái nhà cho tất cả), chỉ ra những góc khuất và thách thức mang tính hệ thống mà chương trình 3 triệu căn nhà của Indonesia phải đối mặt, vượt xa con số bề nổi về mục tiêu xây dựng.

Thách thức đầu tiên nằm ở chính cách định nghĩa về "thiếu hụt nhà ở". Theo Bộ Nhà ở Indonesia, con số thiếu hụt khoảng "9,9 triệu hộ gia đình" vào năm 2024 chủ yếu tính trên người không sở hữu nhà. 

Tuy nhiên, Deloitte chỉ ra dữ liệu này có thể đã "thổi phồng nhu cầu thực tế", vì nó bao gồm cả những người đang sống thoải mái trong nhà thuê hoặc nhà thừa kế từ gia đình nhưng không đứng tên chủ sở hữu.

Ngược lại, một thách thức lớn hơn thường bị bỏ qua là "chất lượng nhà ở". Indonesia hiện có khoảng "19 triệu đến 26,9 triệu căn nhà không đủ điều kiện cư trú". 

Đáng chú ý, tại khu vực nông thôn và ven biển, số lượng nhà ở kém chất lượng còn cao hơn số lượng nhà không thuộc sở hữu người ở, cho thấy vấn đề cốt lõi không chỉ là xây mới, mà còn là cải tạo nền tảng hạ tầng hiện có.

Deloitte nhận định giá nhà ở Indonesia đang tăng nhanh hơn khả năng chi trả của người dân. Tại các đô thị lớn, người dân phải chi tới "37% thu nhập cho tiền thuê nhà". Với những người có mức lương tối thiểu, việc mua một căn nhà tiêu chuẩn 36m2 là không thể nếu không có hỗ trợ mạnh mẽ từ chính phủ.

Ngoài ra, "bất bình đẳng trong phân phối trợ cấp" cũng là thách thức lớn. Dù lao động phi chính thức và hộ kinh doanh nhỏ chiếm tới "82% tổng lượng hồ sơ thiếu hụt nhà ở", họ chỉ nhận được "24% các khoản trợ cấp tài chính". 

Ngược lại, "76% trợ cấp chảy vào nhóm lao động chính thức" có bảng lương và lịch sử tín dụng rõ ràng, tức có khả năng tiếp cận ngân hàng tốt hơn. Điều này tạo ra khoảng trống lớn với người lao động tự do, nông dân và ngư dân - những người thực sự cần nhà ở xã hội nhất nhưng lại khó chứng minh thu nhập để vay vốn.

Một trong những bài học đắt giá từ các chương trình trước đây là tình trạng "nhà bỏ hoang". Deloitte chỉ ra nhiều dự án nhà ở xã hội của Indonesia bị người dân từ chối vì thiếu tính kết nối khi dự án ở những vị trí xa trung tâm kinh tế để tiết kiệm chi phí đất đai. 

Nhiều khu nhà cao tầng thiếu các tiện ích cơ bản như trường học, chợ, bệnh viện và hệ thống giao thông công cộng, khiến cư dân sau khi dời vào sống cảm thấy bị cô lập và mất đi nguồn thu nhập cũ.■