Nhà ở xã hội: Trong góc nhìn thúc đẩy tăng trưởng

Liệu tờ báo Anh có quá lời? Lý lẽ đầu tiên của The Economist là các thành phố ở những nước như Ấn Độ, Indonesia và Philippines vẫn đang bành trướng mạnh mẽ về dân số trong một "quá trình đô thị hóa mới chỉ bắt đầu". 

Ví dụ ở Nam Á, mới 35% dân số sống ở thành thị, so với 80% ở Bắc Mỹ. Tất cả các siêu đô thị như Delhi, Jakarta và Manila đều đang phải chịu đựng tình trạng ô nhiễm, giao thông và tội phạm tồi tệ.

Khắp nơi cần nhà ở

Nhưng thách thức lớn nhất là tình trạng thiếu hụt nhà ở tử tế có giá cả phải chăng, vấn đề đang ảnh hưởng trực tiếp lên cuộc sống của hàng trăm triệu người, mà nếu giải quyết được cũng sẽ giúp thúc đẩy kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ khi giúp thị dân có thể sinh sống và làm việc hiệu quả hơn.

Theo nghiên cứu của Habitat for Humanity (HFH), tổ chức phi chính phủ có trụ sở chính ở Atlanta, châu Á hiện có hơn một nửa trong số 1,1 tỉ người phải sống trong các khu ổ chuột trên thế giới. 

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) thì đưa ra ước tính rằng hơn 40% dân số thành thị châu Á sống trong những nơi ở không đạt chuẩn (theo nhiều thước đo, như tình trạng tạm bợ, thiếu các tiện ích cơ bản như điện nước, hoặc quá chật chội).

Chính phủ Philippines cho rằng các thành phố của họ cần thêm 7 triệu ngôi nhà; Indonesia được cho là đang thiếu 27 triệu căn. Tại Ấn Độ, nơi dữ liệu còn chắp vá, các ước tính lên tới 47 triệu căn. 

Thiếu hụt nhà ở tốt đi đôi với giá cao cho số ít ỏi những căn hộ tử tế. Viện Đất đai Đô thị (ULI), tổ chức phi lợi nhuận có trụ sở ở Hong Kong, tính toán rằng căn hộ chất lượng ở Manila, thủ đô Philippines, có giá gấp 20 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình, tức cao hơn cả ở Manhattan, quận trung tâm của thành phố New York. Mức 20 lần này cũng gấp 4 lần mức mà ULI coi là "phải chăng". 

Rộng hơn, ULI thấy rằng chỉ 7/51 thành phố lớn nhất châu Á có thị trường nhà ở chính quy được coi là "phải chăng" theo các tiêu chuẩn của họ.

Những điều này gây ra nhiều tổn hại cho người dân, và cho nền kinh tế chính các quốc gia đó. Điều kiện sống tồi tàn làm nản lòng những người di cư muốn bắt đầu cuộc sống mới ở thành phố. 

Ví dụ, nghiên cứu ở Ấn Độ năm 2020 thấy rằng người dân nông thôn ở Bihar, một bang nghèo phía đông bắc đất nước, thà kiếm ít hơn 35% ở quê nhà còn hơn phải chịu đựng điều kiện khó khăn ở thành phố.

Nhà ở rẻ hơn, an toàn hơn mang lại những lợi ích kinh tế trực tiếp: giảm thời gian và nguồn lực lãng phí do bệnh tật, là không gian để kinh doanh buôn bán và làm việc tại gia, giúp trẻ em học hành dễ dàng hơn - cả ở nhà lẫn ở trường. 

Nghiên cứu toàn cầu của HFH cho thấy nhà ở tốt hơn giúp tăng 4% tuổi thọ, 28% tỉ lệ đi học, và có thể tới 10% GDP cho địa phương. Biến đổi khí hậu làm tăng thêm rủi ro, khi thời tiết ngày càng nóng bức và thiên tai ngày càng thường xuyên.

Lấp đầy lỗ hổng

Dễ hiểu là chủ đầu tư bất động sản thường miễn cưỡng không muốn đầu tư và xây dựng nhà ở giá rẻ: căn hộ cao cấp có lợi nhuận tốt hơn nhiều. Ở Phnom Penh, Campuchia, đầu tư nước ngoài (phần lớn từ Trung Quốc) từng kích hoạt một cơn sốt xây dựng, nhưng phần lớn đổ vào các tòa tháp chung cư hào nhoáng. 

Theo lý thuyết, nguồn cung mới ở bất kỳ mức giá nào cũng sẽ giúp kiềm chế chi phí cho tất cả mọi người, nhưng tác động sẽ nhỏ hơn nếu bất động sản mới thuộc về những nhà đầu tư để nhà trống, điều rất thường thấy ở những nơi như Manila và Phnom Penh.

Thị trường thế chấp là một trở ngại khác. Nhiều người ở châu Á làm việc trong nền kinh tế phi chính thức, làm hạn chế khả năng vay vốn. 

Dư nợ cho vay nhà ở tại Nam Á và Đông Nam Á thường chiếm ít hơn 10% GDP, so với mức hơn 50% ở các nước giàu. "Hiện tại là quá rủi ro để chúng tôi phục vụ các hộ gia đình có thu nhập thấp", Enrich Lee, chủ đầu tư ở Phnom Penh, nói với The Economist.

Hầu hết các chính quyền đều có mục tiêu xây dựng nhà ở giá rẻ cho người dân theo kiểu gì đó. Ở khu phố Kalkaji của Delhi, giới chức địa phương đã xây các tòa nhà Asha Kiran ("Tia hy vọng") để tái định cư cho người dân từ các khu ổ chuột gần đó. 

Bijoy Patra đã sống 40 năm trong khu ổ chuột và hiện có một căn trên tầng bốn của một tòa nhà mới. Ông đã trả chỉ 147.000 rupee (1.700 USD) cho căn hộ một phòng ngủ đó và nói cuộc đời mình đã sang trang.

Nhưng những kết quả tốt đẹp như vậy rất hiếm. Ở Ấn Độ và nhiều nơi khác, chính quyền thiếu đủ thứ: tiền bạc, quỹ đất và nhất là năng lực, để cung cấp nhà ở công cộng quy mô lớn. Asha Kiran có 3.000 căn hộ; Delhi có 30 triệu dân. 

Năm 2023, các quan chức ở Philippines thừa nhận họ sẽ không đạt được mục tiêu xây dựng 6 triệu ngôi nhà chất lượng vào năm 2028 và đã "điều chỉnh" mục tiêu xuống còn khoảng 1 triệu căn.

Các chuyên gia đề xuất chính quyền thay vì "tự chèo thuyền", thì nên đóng vai "người cầm lái". Chủ đầu tư Lee ở Campuchia muốn thấy nhiều mối quan hệ đối tác công-tư hơn, trong đó khu vực công chi trả cho một số chi phí. 

Tại Ấn Độ, cơ quan bất động sản quốc gia muốn chính quyền bán đất công giảm giá, trợ cấp tài chính cho công tác xây dựng và ưu đãi thuế để giúp chủ đầu tư tư nhân xây nhà ở giá rẻ.

Trợ cấp tín dụng là một yếu tố quan trọng khác. Đồng thời, quá nhiều chương trình nhà ở do chính phủ dẫn dắt ưu tiên sở hữu thay vì thuê nhà, dù với hầu hết dân nhập cư vào thành phố trong ít nhất là vài năm đầu, thuê nhà là lựa chọn duy nhất. 

Ở thành phố Quezon, Philippines, chính quyền đang thường xuyên cho thuê nhà ở công cộng theo hợp đồng ngắn hạn hơn để giúp người mới đến dễ dàng thiết lập một căn cứ ban đầu kiên cố và an toàn.

Lập kế hoạch, tài trợ và xây dựng những ngôi nhà giá cả phải chăng là công việc chậm chạp và nặng nhọc với giới cầm quyền nói chung. Nhưng lý lẽ thúc đẩy kinh tế tăng trưởng nhờ cải thiện nhà ở là rất mạnh mẽ.

"Chất lượng nhà ở về cơ bản là một cuộc trưng cầu dân ý bên bàn ăn của mỗi gia đình về sự lãnh đạo của một quốc gia", David Smith của Viện Nhà ở giá rẻ, một công ty tư vấn ở Boston, kết luận.■