Những "cuộc chiến" trong nhà chung cư

Cuối năm 2022, TAND TP Hà Nội xét xử phúc thẩm một vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư (Công ty cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng H - HCCI) và ban quản trị một chung cư ở phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy (Hà Nội).

Trong đơn khởi kiện, chủ đầu tư yêu cầu tòa án công nhận diện tích tầng hầm để xe đạp và xe máy của chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Công ty H cho rằng khi bán nhà cho cư dân, họ chỉ bán phần diện tích bên trong các căn hộ từ tầng 3 trở lên chứ không bán diện tích hầm để xe.

Cả hai cấp tòa án xét xử đều cho rằng thỏa thuận trong hợp đồng này trái với quy định về nhà chung cư: chỗ để xe máy và xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe cho người tàn tật thuộc sở hữu chung của nhà chung cư nên đã bác yêu cầu này của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư tham lam?

Trong hàng chục cuộc tranh chấp, khiếu nại nổ ra ở các chung cư từ Bắc chí Nam, tranh chấp liên quan đến chủ đầu tư chiếm phần lớn. Những tranh chấp thường gặp nhất liên quan đến sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư. Diện tích thường bị tranh chấp là chỗ để xe máy, xe hai bánh và xe ô tô như trường hợp tranh chấp tòa đã xử trên.

Diện tích các khu vực công cộng ở chung cư như sân vườn, sảnh chung cư… cũng là nơi hay xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và đại diện cư dân. Bởi đây là những khu vực có thể sử dụng để kinh doanh, cho thuê chỗ đặt quảng cáo, cho thuê làm bãi đậu taxi.

Chủ đầu tư muốn giữ riêng để kinh doanh, người dân thì cho đây là những khu vực công cộng thuộc sở hữu chung nên cư dân có quyền quyết định, lợi nhuận thuộc sở hữu chung chứ không phải của chủ đầu tư.

Một diện tích hay xảy ra tranh chấp nữa là nhà sinh hoạt cộng đồng. Ở một số trường hợp, chủ đầu tư cho rằng chung cư không có nhà sinh hoạt cộng đồng, khi chủ đầu tư còn quản lý chung cư thì họ dùng tài sản của mình để làm nơi làm việc cho nhân viên quản lý, cũng là nhân viên của chủ đầu tư. Hồ sơ bàn giao cho ban quản trị chung cư hoàn toàn không có nhà sinh hoạt cộng đồng.

Từ trước đến nay, Luật Nhà ở và các quy định hiện hành phân định diện tích sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư theo hướng liệt kê từng loại. Bộ Xây dựng cũng hướng dẫn "phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại khoản 2, điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt".

Trong thực tế, rất nhiều chủ đầu tư không liệt kê đủ các phần sở hữu chung trong căn hộ chung cư vào hợp đồng (có thể do vô ý hoặc cố ý) nên tranh chấp trong quá trình sử dụng thường xảy ra.

Chỗ để xe ô tô theo quy định thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng hạng mục này vào giá bán. Tuy nhiên thực tế rất khó xác định chủ đầu tư có tính chi phí xây dựng chỗ để ô tô vào giá bán nhà hay không. Nhiều chung cư không phân biệt nơi để ô tô và xe gắn máy, hồ sơ thiết kế chỉ ghi chung là tầng hầm để xe nên xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Năm 2023, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê: trong 15 loại tranh chấp, khiếu nại trong công tác quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM, có đến 8 loại tranh chấp liên quan đến chủ đầu tư.

Trong đó có nhiều tranh chấp bắt nguồn từ vi phạm của chủ đầu tư như xây dựng không đúng giấy phép được duyệt, thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần sở hữu chung của nhà chung cư, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư, chậm hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị…

Các quy định hiện hành đối với những vi phạm này khá đầy đủ về hình thức xử lý lẫn biện pháp khắc phục hậu quả. Tuy nhiên trong thực tế, vi phạm thì nhiều nhưng ít chủ đầu tư bị xử lý hoặc mức phạt chưa đủ mạnh, không có biện pháp cưỡng chế khắc phục hậu quả nên không đủ sức ngăn chặn chủ đầu tư tiếp tục vi phạm.

Món phí bảo trì "béo bở"

Phí bảo trì theo quy định là 2% giá trị căn hộ hoặc tính trên diện tích được sở hữu, được chủ đầu tư thu luôn vào thời điểm đóng tiền mua nhà. Đây là tài sản chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư, kể cả chủ đầu tư (do đóng phí bảo trì cho phần diện tích giữ lại như tầng thương mại dịch vụ hay khu vực hồ bơi, phòng tập gym…).

Theo quy định, chủ đầu tư phải tạo một tài khoản riêng cho quỹ bảo trì này, sau đó bàn giao lại cho ban quản trị. Luật cũng quy định khoản tiền 2% giá trị này dùng vào việc gì, các khoản chi lớn đều phải được hội nghị nhà chung cư quyết định.

Hơn 10 năm trở lại đây, giá nhà ở các đô thị lớn rất cao nên số tiền phí bảo trì của mỗi chung cư cũng rất lớn. Nhiều chung cư có phí bảo trì lên đến hàng trăm tỉ đồng và mỗi năm phải chi vài tỉ.

Chính vì món lợi lớn như vậy nên xảy ra nhiều tranh chấp, xung đột xung quanh việc quản lý phí bảo trì này. Đầu tiên, nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, không tách tài khoản riêng cho phí bảo trì chung cư. Nhiều chủ đầu tư "mượn tạm" khoản phí bảo trì này để kinh doanh càng lâu càng tốt. Đây cũng là cội rễ sinh ra tranh chấp tiếp theo: chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị (nhằm kéo dài thời gian chiếm dụng quỹ bảo trì).

Ngay cả những chung cư đã có ban quản trị cũng có nhiều tranh chấp, mâu thuẫn và khiếu nại về việc sử dụng khoản kinh phí bảo trì 2% này. Nhiều nhất vẫn là trường hợp cư dân khiếu nại ban quản trị chi khoản phí này không hợp lý, không công khai chi tiết thu chi.

Một số ban quản trị cũ không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị mới được hội nghị nhà chung cư bầu ra. Một chung cư ở huyện Nhà Bè đã phải đề nghị cơ quan điều tra vào cuộc, lúc đó các thành viên của ban quản trị cũ mới chịu làm thủ tục bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị mới.

Sau một thời gian dài có nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về phí bảo trì chung cư giữa đại diện người dân các chung cư với chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đã tiến hành thanh tra 18 chung cư liên quan đến vấn đề này.

Năm 2021, Bộ Xây dựng đã ban hành 18 kết luận thanh tra buộc 12 chủ đầu tư phải bàn giao, quyết toán phí bảo trì chung cư cho các ban quản trị gần 345 tỉ đồng. Bộ Xây dựng sau đó ban hành một chỉ thị riêng cho công tác quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư.

Trong đó, bộ này yêu cầu cơ quan chức năng phối hợp với công an để xử lý các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư, yêu cầu UBND các tỉnh kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến tháng 4-2023, trên địa bàn TP.HCM có hơn 1.160 chung cư xây dựng sau năm 1975 nhưng mới chỉ có 445 chung cư đã và đang bàn giao kinh phí bảo trì.

UBND TP.HCM cũng ban hành nhiều quyết định xử phạt chủ đầu tư do chậm bàn giao kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì gặp khó khăn khi nhiều chủ đầu tư không còn tiền trong tài khoản. ■