Thị trường bất động sản năm 2024: Hai thái cực ở hai đầu đất nước

Cuối năm, một thương hiệu bất động sản phía Nam bất ngờ chạy truyền thông dự án cao cấp ở khu Nam TP.HCM. Ngày ra mắt, tỉ lệ đặt hàng khá cao, có cả các sàn ôm hàng chờ bán lẻ. Nhưng sự vùng vẫy cuối năm không cứu thị trường phía Nam thoát khỏi màu xám cả năm.

Phía nam: cả năm bán cắt lỗ

Suốt năm 2024, số lượng giao dịch nhà, đất tại TP HCM và phía Nam không xuất hiện kịch bản hồi phục như nhiều dự báo trước đó. Thậm chí, giá rao bán nhà đất còn có xu hướng giảm khi nhiều người muốn bán cắt lỗ. Trong khi đó, nguồn hàng mới do chủ đầu tư tung ra chủ yếu rơi vào phân khúc giá cao.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam nhận định năm 2024 hoạt động thị trường địa ốc phía Nam trầm lắng. Nửa cuối năm mới xuất hiện vài dự án song đều là nhà cao cấp với giá từ 72-142 triệu đồng/m2, các dự án cũ tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn.

Dữ liệu của chợ địa ốc Batdongsan cho thấy giá bán lại dòng chung cư hạng sang (trên 80 triệu đồng/m2) năm qua giảm 11%, lượng người quan tâm đến chung cư trên chợ địa ốc này cũng giảm 26% so với năm trước. Tháng 11 có khoảng 12.600 giao dịch thành công ở các tỉnh phía Nam nhưng lại có tới 17.000 căn hộ, nhà phố tồn kho (số liệu từ DKRA). Tại một dự án thuộc khu Long Bình (TP Thủ Đức), giá bán lại căn hộ giảm (so với hợp đồng mua từ chủ đầu tư) phổ biến từ 500 -700 triệu đồng/căn nhưng vẫn hiếm người mua.

Về việc nhiều dự án nhà cao cấp mới chào bán ra thị trường, Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường nhà ở ngày càng rời xa giá trị căn bản. Điều này dẫn đến các hệ quả xấu như rủi ro thanh khoản tăng cao, khoảng cách giữa sản phẩm thực và căn nhà mà số đông mong muốn đang lớn dần. Đây là diễn biến đáng lo ngại trong khi nhà ở xã hội chưa có nhiều ở thị trường miền Nam.

Phân khúc đất nền dự án phía Nam cũng không sáng sủa hơn. Tháng 11 vừa qua, các tỉnh phía Nam đưa ra thị trường khoảng 7.600 nền đất nhưng chỉ 10% số đó có người mua. Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết giá đất nông nghiệp nhiều nơi (có TP.HCM) đã giảm từ 10-20% nhưng không có người mua. Nhiều nền đất ở vùng ven TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai giảm giá từ vài trăm đến một tỉ đồng mỗi nền vẫn không có người mua.

Bà Thiên Ngọc, một người môi giới nhà đất khu vực vùng ven TP.HCM, kể cả năm qua bà chưa có "mối" nào bán đất có lãi. Người bán lỗ ít nhất là 5%, có người chấp nhận lỗ đến 50% để bán đất trả nợ cho ngân hàng.

Ông Võ Hồng Thắng, giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, nhận định thị trường nhà đất phía Nam phân hóa sâu thành hai mảng sáng - tối trong năm 2024. Ở phân khúc nhà ở có vài dự án mới, giá vẫn tăng cao, khách hàng là nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi. Nhóm đất nền và bất đống sản nghỉ dưỡng vẫn chìm trong khó khăn.

Hiện chỉ có bất động sản vừa túi tiền của người ở mới có giao dịch, cùng số ít người có tiền săn đất giá rẻ cho thời hạn 4-5 năm tới. Ông Thắng cho rằng trong 3-6 tháng tới thị trường nhà đất khó phục hồi. Hy vọng trong 12 tháng nữa, các luật liên quan đến nhà đất và hệ thống văn bản liên quan kịp đi vào thực tiễn mới có thể tác động làm thay đổi thị trường.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng phải đến năm 2026 thị trường nhà đất phía Nam mới có thể "chuyển màu". Theo ông Nghĩa, năm qua thị trường bị tê liệt dòng tiền, doanh nghiệp bị ứ đọng các dự án vướng mắc về pháp lý làm tắc nguồn cung, nghẽn thanh khoản…

Các chính sách mới liên quan thị trường nhà đất chưa kịp đi vào thực tiễn. Thị trường thiếu bền vững do người mua để đầu cơ nhiều, dùng đòn bẩy tài chính dễ dãi, lướt sóng để kiếm lời. "Để gỡ khó cho thị trường nhà đất trong thời gian tới, Nhà nước cần có chính sách điều tiết thị trường, ưu tiên hỗ trợ người mua nhà để ở, thúc đẩy dòng tiền đầu tư vào các ngành sản xuất khác để loại bỏ dần đầu cơ", ông Nghĩa khuyến nghị.

Phía bắc: giá nhà tăng gấp đôi trong một năm

Trái với thị trường nhà đất phía Nam, thị trường phía Bắc (tâm điểm là Hà Nội) đã tạo nhiều cú sốc trong năm 2024. Những tháng cuối năm, giới đầu tư Hà Nội chứng kiến giá đất tăng khủng khiếp qua kết quả các phiên đấu giá rồi ồ ạt bỏ cọc. Ở những khu vực vùng ven Hà Nội, cách trung tâm thủ đô từ 30 - 40km như huyện Hoài Đức, Thanh Oai, Sóc Sơn, nơi thu nhập của người dân chỉ trên dưới 5 triệu đồng/tháng, giá đất được đẩy lên từ 70 - 100 triệu đồng/m2. Dù những người trả giá cao đã bỏ cọc nhưng cũng làm giá đất ở khu vực xung quanh tăng theo, dù là tăng ảo.

Suốt năm 2024 là những đợt tăng nóng giá nhà chung cư ở Hà Nội. Giá bán căn hộ chung cư mới, chung cư cũ đều tăng từ 50 - 100% so với năm trước. Thậm chí có một căn nhà phố tháng sau rao bán tăng cả tỉ đồng so với giá tháng trước. Có nhiều nguyên nhân như khan hiếm nguồn cung nhiều năm, hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa thể khởi công, nhu cầu mua nhà để ở lớn trong khi thị trường có nhiều căn hộ trung - cao cấp mà thiếu nhà ở bình dân, tâm lý đầu tư kiếm lợi…

Một chuyên gia đầu tư bất động sản lý giải do nhà đất ở các khu vực khác đóng băng nên người Hà Nội - vốn có nhiều tiền nhàn rỗi - đã co cụm về Hà Nội tìm chỗ đầu tư khiến nhu cầu mua nhà đất tăng đột biến dẫn đến giá tăng.

Tất cả cho thấy năm 2024 thị trường bất động sản Hà Nội khá bất thường, giá nhà đất đang được đẩy lên ngưỡng quá cao, vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Tâm lý đầu cơ, găm giữ tài sản vào nhà đất ngày càng nặng nề khi những người giàu, người có tiền vô tư "cất" tiền vào nhà đất mà không lo bị đánh thuế.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận lần đầu tiên mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội cao hơn TP.HCM. Xuất hiện xu hướng các nhà đầu tư phía Nam dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra phía Bắc, tâm điểm là thị trường Hà Nội.

Trong báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3-2024, Bộ Xây dựng thừa nhận chung cư tại Hà Nội, TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới sau một chu kỳ tăng giá kéo dài. Dự kiến đà tăng giá nhà đất ở Hà Nội vẫn còn kéo qua năm mới khi các chung cư mở bán gần đây ở các huyện vùng ven có giá từ 70-100 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khi nhận định về giá bán chung cư tại Hà Nội thời gian qua đã nói: "Làm nghề 15 năm, tôi vẫn không ngờ giá chung cư ngoại thành Hà Nội lên 60 - 70 triệu đồng/m2". Các chuyên gia về thị trường dự báo đà tăng giá nhà đất ở Hà Nội chưa dừng lại trong năm 2024 vì nguồn cung nhà đất vẫn còn khan hiếm.

Thời gian tới, thị trường vẫn sẽ rất cần nhà giá thấp cho người có nhu cầu ở thật trong khi các dự án mới vẫn là nhà cao cấp. Hà Nội sẽ không còn căn hộ bình dân, vừa túi tiền, nên người mua nhà ở vẫn phải tiếp tục chờ. Phải đến năm 2026, thị trường mới xuất hiện các yếu tố cân bằng trở lại khi có các dự án nhà ở xã hội bán hàng, các dự án được gỡ vướng pháp lý hoặc dự án theo các luật mới bước vào giai đoạn xây dựng.

Những biểu hiện bất thường của thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2024 cho thấy các cơ quan quản lý thị trường bất động sản ở cả trung ương và địa phương còn nợ những chính sách điều tiết thị trường hiệu quả, hợp lý. Không chỉ là một sắc thuế chống đầu cơ hay quy định giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng… thị trường bền vững cần một hệ thống quy định chặt chẽ hơn.

Từ việc tạo điều kiện cho các ngành kinh tế khác phát triển để đẩy dòng tiền khỏi kênh bất động sản đến đánh thuế bất động sản thứ 2, minh bạch dòng tiền, minh bạch giá cả và xây dựng thông tin thị trường tin cậy. Một khi các dự án nhà ở xã hội đáp ứng chỗ ở cho người dân thì nhu cầu mua nhà ở cũng hạ nhiệt, cơ hội để thị trường quay về điểm cân bằng, bền vững sẽ lớn hơn.

Vấn đề là những chính sách trên đã được đưa ra bàn bạc rất nhiều lần nhưng đơn lẻ và không chiến lược, không có sự kết nối các cơ quan chức năng với nhau để cùng triển khai đồng bộ. ■