Việt Nam đã đủ điều kiện xã hội hóa quản lý xây dựng

Quy hoạch 1/500: làm thủ tục mất vài năm

Tuổi Trẻ Cuối Tuần trao đổi với ông Nguyễn Thanh Toàn, nguyên phó giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM, về việc miễn giấy phép xây dựng theo chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ.

Luật Xây dựng quy định khu vực có quy hoạch 1/500 thì được miễn giấy phép xây dựng. Hiện tại, người dân lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng quá khó và thường phải sửa bản vẽ nhiều lần. Tại sao Nhà nước không lập quy hoạch 1/500 để miễn giấy phép xây dựng cho dân?

Luật Xây dựng (sửa đổi bổ sung năm 2020) quy định có 9 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500. Như vậy, chỉ những khu vực trong dự án khu đô thị, khu nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Với khu dân cư bên ngoài, Nhà nước có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 với kinh phí từ ngân sách. 

Thời gian nghiên cứu lập một quy hoạch 1/500 là 6 tháng theo quy định, nhưng thời gian làm thủ tục ghi vốn kéo dài từ 1-2 năm, có khi hơn. Bởi các hạng mục đầu tư của Nhà nước được xếp hàng theo độ cấp bách, các khoản chi liên quan đến lập quy hoạch không bắt buộc như vậy thường được xếp vào diện ít cấp bách nên có khi nằm dự bị vài năm trời. Sau đó là triển khai đấu thầu tư vấn... kéo dài thêm thời gian nữa. 

Nhưng sau đó, quy hoạch chỉ có tuổi thọ 3-5 năm mà chưa thực hiện phải điều chỉnh nên khá tốn kém và phải lập lại quy trình từ đầu.

Mặt khác, quy hoạch chi tiết 1/500 ảnh hưởng đến từng lô đất. Quy hoạch chi tiết 1/500 trong các dự án nhà ở do chủ đầu tư lập trên đất trống, thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư, khách hàng đến mua đất đã có quy hoạch, họ được quyền lựa chọn nơi ở tùy túi tiền, không thích có thể đi nơi khác mua. 

Nhưng với khu dân cư ngoài dự án thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thuộc người dân. Quy hoạch 1/500 sẽ giải thửa cụ thể lô đất này được xây 3 tầng, lô kia được xây 7 tầng, thửa này là cây xanh, thửa kia là đường giao thông, vẽ luôn cả độ lùi, chiều sâu của từng công trình trên đất nên giá trị của từng khu đất vì thế mà tăng hoặc giảm rõ rệt so với... hàng xóm.

 Sở Quy hoạch kiến trúc từng lập quy hoạch 1/500 cho một khu vực dân cư, sau đó người dân khiếu nại, yêu cầu xóa quy hoạch.

Đối với các khu đất được quy hoạch để chờ nhà đầu tư thực hiện dự án lớn (chức năng đất dân cư xây dựng mới hay đất hỗn hợp), Nhà nước chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn (xây cao tối đa 3 tầng, không được hoàn công và phải cam kết không yêu cầu bồi thường khi Nhà nước thực hiện quy hoạch) làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. 

Nhiều ý kiến cho rằng nên lập quy hoạch 1/500 của các khu đất này để cấp giấy phép xây dựng chính thức cho những lô đất thuộc khu xây dựng nhà ở. Nhưng thực tế, khi chủ đầu tư làm dự án sẽ lập lại quy hoạch 1/500 theo quy mô, chức năng của dự án chứ không dùng lại quy hoạch cũ.

Vậy Nhà nước có lập thiết kế đô thị để miễn giấy phép cho dân được không?

Ở TP.HCM có nhiều khu vực quan trọng về cảnh quan như đường Phan Đình Giót - Trường Sơn (Tân Bình), Xa lộ Hà Nội, đường Võ Văn Kiệt, khu vực trước hội trường Thống Nhất... Mỗi đồ án thiết kế đô thị mất từ một đến hai năm để khảo sát, nghiên cứu, sau khi phê duyệt trở thành cơ sở để cấp giấy phép xây dựng cho đồng bộ về cảnh quan chứ chưa đủ thông tin để bỏ giấy phép xây dựng.

Chỉ quản lý các tiêu chí quy hoạch cơ bản

Với pháp lý quy hoạch hiện nay của các đô thị, nếu bỏ giấy phép xây dựng thì Nhà nước có quản lý được quy hoạch không?

Theo Luật Xây dựng, trên giấy phép xây dựng có những thông tin cụ thể về quy hoạch như loại, cấp công trình, cốt xây dựng, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ, hệ số sử dụng đất, tổng diện tích xây dựng, diện tích tầng 1, số tầng, chiều cao tối đa toàn công trình. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng phải có bản vẽ thiết kế xây dựng.

Qua giấy phép, Nhà nước muốn quản lý các tiêu chí như hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ các công trình xây dựng.

Ở TP.HCM, các tiêu chí quy hoạch này đã được "phủ kín" chi tiết đến từng ô phố. Quy hoạch phân khu 1/2.000 quy định rõ chức năng sử dụng đất của từng ô phố, hệ số sử dụng đất. Quy chế quản lý kiến trúc (ban hành theo quyết định 56 năm 2021 của UBND TP.HCM) cũng quy định khá rõ về tầng cao, mật độ, hệ số sử dụng đất của các công trình, lộ giới, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng rồi chức năng sử dụng đất cụ thể đến từng lô đất, từng loại nhà như nhà phố, nhà phố vừa ở, vừa cơ sở dịch vụ thương mại, khách sạn, văn phòng. 

Đối với các lô đất lớn, giáp mặt tiền đường lớn, có khoảng lùi rộng... thì được cộng thêm tầng cao, thêm hệ số sử dụng đất như thế nào cũng được tính toán cụ thể.

Như vậy, thông tin quy hoạch công khai đã đầy đủ các tiêu chí so với những nội dung trong giấy phép xây dựng. Nói cách khác, người dân TP.HCM có thể dựa vào những quy hoạch này để xây nhà, không cần Nhà nước cấp giấy phép xây dựng. 

Nhưng có một thực tế là người dân ít quan tâm đến quy hoạch cho đến khi có việc phải chuyển nhượng đất đai, xây dựng nhà ở hoặc bán nhà. Bên cạnh đó, ngôn ngữ quy hoạch đôi khi quá chuyên môn nên không phải ai đọc cũng hiểu rõ. 

Vì vậy, theo tôi, trong giai đoạn đầu bỏ giấy phép xây dựng thì Nhà nước (cụ thể là chính quyền cấp cơ sở) phải cung cấp thông tin các chỉ số như diện tích xây dựng, mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi cho từng nhà khi dân đăng ký xây dựng. Thông tin do UBND xã, phường cung cấp này cũng là cơ sở để Nhà nước kiểm tra (hậu kiểm) trong quá trình xây dựng.

Việc đăng ký xây dựng theo các tiêu chí quy hoạch Nhà nước cần quản lý khá đơn giản, người dân chỉ cần đơn đăng ký xây dựng và giấy tờ nhà, đất. Cách làm này bỏ được một khâu khá phiền hà, tốn thời gian, tiền bạc cho dân là lập bản vẽ xin phép xây dựng. Các khâu khác như chất lượng công trình xây dựng, thiết kế chi tiết trong công trình, cấp điện, cấp thoát nước, cách thi công móng, cọc, phòng cháy chữa cháy... sẽ do chủ nhà, đơn vị thiết kế, tư vấn giám sát, nhà thầu thi công chịu trách nhiệm.

Điều cần làm trước mắt là chính quyền cung cấp công khai thông tin quy hoạch cho người dân, thông tin quy hoạch phải cụ thể tới tận khu phố, từng khu nhà dân ở dạng sổ tay hướng dẫn, dễ đọc dễ hiểu, nhiều hình ảnh minh họa.

Bên cạnh đó, cần có các quy định rõ hơn về trách nhiệm của các đơn vị tham gia xây dựng công trình như tư vấn thiết kế, đơn vị giám sát, nhà thầu thi công. Công trình sai phạm, có sự cố thì tất cả các đơn vị này cũng bị xử lý cùng với chủ đầu tư tùy theo vai trò trong quá trình xây dựng. Luật Xây dựng cũng cần sửa đổi, bổ sung các nội dung này cho phù hợp.

Theo ông, có nên xã hội hóa quản lý xây dựng hay không?

Ở nhiều nước trên thế giới, nhà nước không cấp phép xây dựng mà chỉ làm công tác kiểm tra sau xây dựng. Việc cung cấp thông tin quy hoạch cho người dân sẽ do các văn phòng kiến trúc sư đảm nhiệm trên cơ sở quy hoạch do nhà nước công khai. 

Văn phòng kiến trúc sư cung cấp thông tin bằng văn bản, chủ nhà tự tổ chức xây dựng hoặc mời đơn vị tư vấn, thiết kế, thi công cùng tham gia tùy quy mô công trình. Nhà nước kiểm tra phát hiện sai phạm sẽ xử lý rất nghiêm: chủ nhà sẽ bị phạt và phải đập bỏ phần công trình vi phạm, văn phòng kiến trúc sư, công ty tư vấn thiết kế, thi công sẽ bị phạt và trừ điểm; trừ hết điểm sẽ bị rút giấy phép hành nghề có thời hạn hoặc vĩnh viễn. 

Việc thực thi rất nghiêm túc, một công trình xây dựng sai có thể làm chủ nhà mất một số tiền lớn, văn phòng kiến trúc sư cung cấp thông tin, tư vấn thiết kế, người giám sát, nhà thầu thi công bị phạt nặng hoặc có thể bị tước giấy phép hành nghề vĩnh viễn.

Điều kiện của Việt Nam hiện nay có thích hợp để xã hội hóa việc quản lý xây dựng theo mô hình trên không?

Tôi nghĩ ở Việt Nam, nhất là ở các đô thị lớn, đã đủ điều kiện để bắt đầu thực hiện xã hội hóa việc cấp phép xây dựng theo mô hình trên. Việc xã hội hóa bắt đầu từ những đô thị lớn, có lộ trình cho các đô thị nhỏ. Cũng như dịch vụ công chứng, các văn phòng kiến trúc sư sẽ dần hình thành ở các đô thị, đáp ứng đủ nhu cầu xây dựng của người dân. Chỗ nào đã có đủ tổ chức hành nghề tư nhân đảm nhiệm vai trò cung cấp thông tin quy hoạch cho dân thì Nhà nước "rút lui".

Theo Bộ Xây dựng, chỉ trong 6 tháng cuối năm 2024, riêng TP.HCM có hơn 640 kiến trúc sư được cấp mới, cấp đổi, gia hạn chứng chỉ hành nghề. Nếu thực hiện xã hội hóa quản lý xây dựng, nhu cầu người dân tăng lên thì số kiến trúc sư có nhu cầu cấp chứng chỉ hành nghề cũng sẽ nhiều hơn.■