Không thiếu quy định cho chung cư mini

TTCT - Các nước không khuyến khích xây dựng chung cư mini nên ban hành những "rào cản kỹ thuật" rất khắt khe. Pháp luật Việt Nam hiện không thiếu, chỉ thiếu nghiêm ngặt trong quản lý.

Câu chuyện chung cư mini đã được bàn thảo nhiều trên nghị trường Quốc hội với nhiều ý kiến cho rằng đó là một sản phẩm cần thiết cho thị trường. Có người còn đề xuất dự thảo Luật Nhà ở nên quy định thủ tục đơn giản nhằm tạo điều kiện để người dân có đất có tiền kinh doanh, tạo chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Các nước: tiêu chuẩn ngặt nghèo

Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở và chung cư tồn tại song hành ở nhiều quốc gia và được pháp luật nhiều nước ghi nhận. Dù vậy, có nhiều lý do để chính phủ các nước khuyến khích việc xây dựng chung cư (appartment) thay vì "chung cư mini" (multifamily dwelling).

Một trong những lý do quan trọng là các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng nghiêm ngặt luôn được xác định và tuân thủ ngay từ giai đoạn lập dự án. Pháp luật đặt các điều kiện xây dựng nhà riêng lẻ như chung cư mini rất phức tạp, nặng chi phí và rất khó có thể tuân thủ. Tuy nhiên, nếu cho phép xây dựng các chung cư mini khi chưa xác lập các quy chuẩn nghiêm ngặt có thể sẽ đối diện không ít hậu quả.

Tương đồng với pháp luật nhà ở của các nước, Việt Nam luôn sử dụng diện tích tối thiểu làm căn cứ quan trọng giới hạn việc xây dựng nhà và căn hộ. Thực chất, thông số này góp phần kiểm soát số lượng nhân khẩu và áp lực của cư dân lên cơ sở hạ tầng trong khu vực.

Vì vậy, có hay không cho phép xây dựng chung cư mini cần phải được tính toán kỹ lưỡng về quy hoạch xây dựng, cơ sở hạ tầng (bao gồm khả năng cung cấp điện, nước) của khu vực.

Những tiêu chuẩn về thiết kế công trình cũng cần được tính toán kỹ, bao gồm cầu thang, lối thoát hiểm và không gian trống đủ rộng quanh tòa nhà chung cư mini.

Sau cùng là chuẩn mực về vận hành tòa nhà, trong đó đặc biệt là việc thiết lập các chuẩn mực về phòng chống an toàn cháy nổ và các sự cố khác.

Quy định không thiếu

Dự thảo Luật Nhà ở dành hẳn một điều trong mục Nhà ở riêng lẻ để quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình cá nhân.

Theo nội dung của dự thảo thì dạng nhà riêng lẻ nhiều tầng nhiều hộ nhưng phải đáp ứng những điều kiện của căn hộ chung cư như có diện tích sử dụng chung - riêng, các căn hộ thiết kế, xây dựng khép kín, có tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn về nhà chung cư, phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế và thẩm định phòng cháy chữa cháy theo quy định đối với nhà chung cư.

Và quan trọng là những nhà dạng này không được bán hoặc cho thuê mua, tức chủ nhà chỉ được cho thuê. Nếu quy mô công trình từ 20 căn hộ trở lên thì chủ đầu tư phải có chức năng kinh doanh bất động sản và phải lập dự án.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị cho phép thí điểm bán hoặc cho thuê mua một phần (tức từng căn hộ) trong nhà ở riêng lẻ nhiều tầng nhiều hộ ở theo đề xuất của chính quyền địa phương và Chính phủ.

Thật ra, để một căn nhà riêng lẻ đáp ứng được các điều kiện trên khó hơn làm một dự án chung cư. Các công trình chung cư mini hiện tại sẽ "rớt từ vòng gửi xe" với các điều kiện trong dự thảo Luật Nhà ở trên.

Theo như cách sắp xếp của dự thảo thì dạng nhà ở do dân tự xây dựng có nhiều tầng nhiều hộ là loại hình nhà ở riêng lẻ chứ không phải là chung cư. Luật hiện hành không hạn chế quy mô xây dựng của loại hình này.

Các quy định chỉ quy định muốn xây nhà từ bảy tầng trở lên hoặc có từ hai tầng hầm trở lên thì thiết kế nhà phải do đơn vị có năng lực thực hiện và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định hiện hành, diện tích đất xin phép xây dựng càng lớn thì mật độ xây dựng càng thấp (diện tích xây dựng thấp), đất giáp đường giao thông nhỏ thì chiều cao công trình bị hạn chế và một số khu vực còn bị khống chế bởi hệ số sử dụng đất theo quy hoạch.

Như vậy, pháp luật không hạn chế diện tích của nhà ở riêng lẻ và cũng không can thiệp chủ nhà ngăn thành nhiều phòng với hệ thống công trình phụ khép kín. Một khi nhà xây đúng luật thì chủ nhà bán hay cho thuê một phần nhà là quyền đương nhiên. Vì vậy, rất nhiều quy định trong dự thảo Luật Nhà ở trên có vẻ như không cần thiết.

Nhà nước chỉ có thể "quản" được việc có cấp hay không giấy chủ quyền cho từng phần của nhà ở riêng lẻ, chủ nhà cho thuê phòng trọ có đăng ký kinh doanh, đóng thuế, đăng ký cư trú... hay không.■

Nếu "chung cư mini" được hiểu như nhà ở riêng lẻ, được xây dựng và sử dụng đúng quy định thì bản thân nó không… sai. Thực tế cho thấy cái sai lớn nhất ở chỗ những người trong cuộc đã lợi dụng câu chuyện nhà nhiều hộ nhiều tầng để xây dựng trái phép, làm trái quy định.

Họ là các chủ nhà được cấp phép ba tầng nhưng xây dựng đến chín tầng, là những người quản lý xây dựng ở địa phương không làm hết trách nhiệm hoặc tiếp tay cho việc xây dựng trái phép.

Và sẽ tiếp tục sai khi những người xử lý vụ việc dựa vào cớ lãng phí của cải xã hội, khó cưỡng chế tháo dỡ, phức tạp để hợp thức hóa các công trình trái phép này. Lỗ hổng thực sự trong câu chuyện này là công tác quản lý chứ không phải do pháp luật chưa quy định.