**Những dãy nhà lụp xụp, tạm bợ ở khu quy hoạch treo trên 20 năm tại bán đảo Thanh Đa, phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Ảnh: T.T.D.**

Xếp hàng chờ định mức

Theo Luật đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lập căn cứ vào 7 yếu tố: quy hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, của tỉnh, quy hoạch, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực; điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh.

Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước đó; nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực của cấp tỉnh; định mức sử dụng đất; tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất…

Mỗi kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất 10 năm của quận huyện, UBND cấp tỉnh sẽ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cho từng địa phương, phân chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất cho mỗi quận, huyện.

Một chuyên gia về quy hoạch cho rằng nếu làm quy hoạch đúng thì UBND cấp tỉnh phải xác định định hướng phát triển đô thị, cư dân của địa phương mình trong 10 năm tới. Trong đó, xác định những khu vực để phát triển dân cư, thương mại dịch vụ, công nghiệp…

“Dựa trên định hướng đó và tiềm năng khai thác để vạch ra kế hoạch sử dụng đất hằng năm cho từng quận, huyện. Ví dụ những khu vực có hạ tầng giao thông, điện nước, trường học, bệnh viện… đầy đủ sẽ được ưu tiên phát triển.

Những khu vực cần thu hút nhân công cho các ngành dịch vụ, công nghiệp cũng sẽ được ưu tiên chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở. Những nơi cần khuyến khích xây dựng sẽ ưu tiên hỗ trợ về thủ tục hành chính, các tiêu chí về mật độ, chiều cao, hệ số sử dụng đất sẽ được ưu đãi hơn so với những khu vực khác…”, chuyên gia trên lưu ý.

Ngược lại, những vùng hạ tầng chưa được đầu tư xây dựng hoặc chưa có kế hoạch xây dựng, những khu vực vùng trũng thấp, xây dựng công trình sẽ tốn kém và khó khăn thì Nhà nước hạn chế cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, các địa phương cũng sẽ có những khuyến khích rõ ràng cho những khu vực cần phát triển dân cư.

Với người dân, theo quy định, muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang thổ cư thì khu vực đó phải có đất phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và phải có đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ năm trước.

Nếu được chính quyền đồng ý thì năm sau mới được làm thủ tục chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Nhiều địa phương chỉ cho người dân chuyển mục đích sử dụng thành đất ở theo mật độ xây dựng của quy hoạch.

Như đất nằm trong quy hoạch khu nhà vườn sinh thái, chỉ xây dựng với mật độ 30% thì người dân chỉ được chuyển thành đất ở 30% trong tổng diện tích đất có được.

Tại nhiều địa phương, Nhà nước đưa ra hạn mức chuyển đất nông nghiệp thành đất ở mỗi năm nên những người đăng ký chậm thường buộc phải chờ đến năm sau vì hết hạn mức.

Nhưng ở không ít địa phương, đặc biệt các vùng đô thị hóa nhanh, nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà của người dân rất lớn trong khi quỹ đất được chuyển mục đích hạn chế nên phải “xếp hàng” chờ.

Để được chuyển đất lên thổ cư nhiều và nhanh, không ít đầu nậu thuê người dân địa phương đứng tên chuyển nhượng đất nông nghiệp, sau đó làm thủ tục chuyển thổ cư. Thử hình dung: cùng một miếng bánh, nếu chia cho 5 người thì mỗi người được một miếng to, nhưng nếu chia cho 10 người thì phần được chia nhỏ lại.

Chưa kể người đến trễ sẽ bị mất quyền ưu tiên và phải chờ địa phương chia hạn mức của năm sau hay năm sau nữa. Với cách này, cơ hội chuyển mục đích của người dân có nhu cầu thật sự càng khó mà phần nhiều rơi vào tay các đầu nậu, dẫn đến tình trạng phân lô tràn lan.

Những dãy nhà lụp xụp, tạm bợ ở khu quy hoạch treo trên 20 năm tại bán đảo Thanh Đa, phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Ảnh: T.T.D.

Cho nhiều mà xài không  bao nhiêu

Ngược lại với tình trạng “xếp hàng” chờ định mức của người dân, TP.HCM được phép chuyển quỹ đất nông nghiệp sang đất khác khá lớn nhưng việc thực hiện đến nay đạt chưa đến 1/6 kế hoạch.

Năm 2010, quy hoạch quốc gia phân bổ tại TP.HCM có hơn 118.000ha đất nông nghiệp. Đến năm 2018, nghị quyết 80 của Chính phủ giảm diện tích đất nông nghiệp dự trữ tại TP.HCM, cho phép chuyển khoảng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) vì nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp tại TP.HCM rất lớn.

TP đông dân nhất nước này có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, cần nhiều đất phi nông nghiệp để phát triển hạ tầng, xây dựng công trình phục vụ thương mại dịch vụ, xây dựng nhà ở cho người dân…

Tuy nhiên, tại hội thảo về tình hình chuyển mục đích từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp do Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM tổ chức tháng 5 vừa qua cho thấy: trong hai kỳ thực hiện kế hoạch sử dụng đất liên tiếp, tiến độ chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại TP.HCM rất chậm.

Theo kế hoạch, giai đoạn 2011-2015 TP được chuyển mục đích 22.755ha nhưng thực tế chỉ chuyển 2.554ha, đạt hơn 11% kế hoạch.

Tương tự, giai đoạn 2016-2020, tốc độ chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp chỉ đạt hơn 13%. Đó là xét về diện tích. Nhưng ngay cả xét về số lượng dự án thì tiến độ các dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng rất chậm.

Một chuyên gia về quy hoạch cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do sự phân bổ các loại đất trên địa bàn TP.HCM có nhiều điểm chưa hợp lý.

Khu vực phía tây, tây bắc TP (huyện Hóc Môn, Củ Chi) và các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B của Bình Chánh nền đất chắc, rất thuận lợi để người dân phát triển nhà ở riêng lẻ thì lại dành rất nhiều đất nông nghiệp dự trữ, đất khu công nghiệp mà không có đất ở.

Nhiều năm qua, hạ tầng ở những khu vực này không được đầu tư, cuộc sống của người dân tại chỗ chật vật do tình trạng quy hoạch treo kéo dài, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép phức tạp, mua bán đất giấy tay lòng vòng.

Đến nay, việc xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, đất vướng quy hoạch, mua bán đất giấy tay vẫn diễn ra tại các địa phương này.

Trong khi đó, các khu vực vùng trũng phía nam TP như quận 7, huyện Nhà Bè, nam Bình Chánh thì được quy hoạch đất ở mật độ cao dù nơi đây nền đất yếu, khi xây dựng công trình phải gia cố nền móng rất tốn kém.

Chưa kể những công trình xây dựng dày đặc ở khu trũng thấp, chắn ngang hướng thoát nước tự nhiên theo địa hình của TP.HCM, khi xây dựng lấp nhiều kênh rạch tự nhiên khiến năng lực thoát nước của TP ngày càng kém.

“Đã có nhiều chuyên gia phân tích việc này nhưng trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của TP.HCM chưa thấy có sự chuyển hướng cho phù hợp”, chuyên gia này nhận định.

Theo ThS Trần Võ Thiên Trang, chuyên viên phòng quản lý quy hoạch chung (Sở Quy hoạch - kiến trúc), việc chuyển mục đích sử dụng đất tại TP.HCM chưa đạt yêu cầu là do bố trí vốn không kịp, do dự báo ngành và thời điểm đầu tư không chính xác dẫn đến quy hoạch sử dụng đất không có tính khả thi.

Quy trình thủ tục hiện nay là đăng ký kế hoạch sử dụng đất rồi mới xin chấp thuận chủ trương cho chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp… cùng nhiều thủ tục khác, nên quá trình làm dự án kéo dài, vuột cơ hội đầu tư.

Cũng theo bà Trang, một số quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhiều năm nhưng chậm triển khai hoặc chỉ triển khai một phần diện tích mà ít quan tâm đến việc điều chỉnh quy hoạch, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Về phía chính quyền địa phương, một số nơi lúng túng trong việc triển khai, bố trí nguồn lực, cung cấp thông tin dự án, thiếu trách nhiệm trong việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư…

Về phía chủ đầu tư, không ít trường hợp đăng ký sử dụng đất để chờ cơ hội, thông tin về nguồn vốn không rõ ràng khiến dự án thiếu khả thi…

Có dự án được giao đất, thuê đất để phát triển đô thị, du lịch nhưng chủ yếu kinh doanh bất động sản. Một số dự án chỉ chuyển nhượng đất lòng vòng từ chủ đầu tư này qua chủ đầu tư khác để kiếm lời mà không xây dựng nhà ở…

Một cựu cán bộ Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên – môi trường) cho rằng những địa phương xảy ra việc phân lô tách thửa ồ ạt, chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp số lượng lớn bất thường so với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, phát triển dân cư… đều có dấu hiệu sai phạm trong quá trình quản lý quy hoạch sử dụng đất. ■

Quy hoạch treo gây thiệt hại rất lớn

Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM cho biết đến nay TP còn 477 dự án trong kế hoạch sử dụng đất chưa được xử lý. Trước đó, TP đã xóa treo 169 dự án trong kế hoạch sử dụng đất tại các quận huyện đã đăng ký kế hoạch sử dụng đất nhưng quá 3 năm chưa triển khai dự án.

Tuy vậy, vẫn còn nhiều dự án được đưa vào kế hoạch sử dụng đất nhiều năm mà chưa triển khai được hoặc thời gian thực hiện kéo dài gây thiệt hại rất lớn cho người dân nhưng chưa được rà soát, xóa treo. Theo Luật quy hoạch đô thị, phải định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá để điều chỉnh quy hoạch xây dựng cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.

Định kỳ rà soát là 10 năm đối với quy hoạch vùng, 5 năm đối với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, 3 năm đối với quy hoạch chi tiết kể từ ngày quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Tuy nhiên có những dự án như Bình Quới – Thanh Đa (quận Bình Thạnh) quy hoạch kéo dài hàng chục năm qua vẫn chưa được điều chỉnh. Phổ biến là tình trạng quy hoạch treo công viên cây xanh, công trình công cộng, quy hoạch khu đô thị hoặc quy hoạch mở hẻm, mở đường. Chị C., ở quận Bình Tân, cho biết: hơn 5 năm trước khi mua căn nhà trong hẻm ở đường Chiến Lược với diện tích 4x10m chị đã tìm hiểu rất kỹ về quy hoạch và yên tâm vì đây là khu dân cư hiện hữu, không vướng quy hoạch.

Gần đây khi rao bán nhà, chị bất ngờ khi nhiều người mua cho biết nhà chị bị quy hoạch hẻm “ăn” vào phân nửa và trả giá rất thấp. Căn nhà có thể có giá không dưới 3 tỉ đồng nhưng người mua “trả bỏ” chỉ 2,3-2,4 tỉ. “Trước nhà là hẻm xe hơi khá rộng, tôi không biết việc mở rộng thêm con hẻm nhằm mục đích gì và chúng tôi chưa bao giờ được lấy ý kiến về quy hoạch này”, chị C. bức xúc nói.

Quy hoạch chồng chéo

Theo quy định, việc triển khai quy hoạch tỉnh phải dựa vào quy hoạch quốc gia và quy hoạch vùng, quy hoạch ngành. Tuy nhiên, hiện nay các quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng… chưa được phê duyệt đầy đủ nên các tỉnh không có đủ cơ sở để lập quy hoạch tỉnh.

UBND TP.HCM cho biết hiện đang tồn tại nhiều loại quy hoạch như quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất chồng chéo nhau. TP.HCM đang lập đồng thời 4 quy hoạch là quy hoạch TP thời kỳ 2021-2030 tầm nhìn đến 2050, điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060; quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, và quy hoạch cấp nước TP đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.

Các thời kỳ và tầm nhìn quy hoạch trên khác nhau nên TP.HCM khó thực hiện đồng bộ, tương thích về nội dung và thời điểm khớp nối giữa các loại quy hoạch trên trong quá trình lập. Các địa phương khác như Bình Dương, Đồng Nai cũng đều có nhiều quy hoạch bị chậm so với tiến độ đề ra ban đầu.

Theo nghị quyết 11 năm 2018 của Chính phủ về triển khai thi hành Luật quy hoạch thì các quy hoạch ngành quốc gia và quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 phải được trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trước ngày 31-12-2020. Sau đó, thời hạn lập các quy hoạch trên được gia hạn thêm 2 năm nữa, tức đến hết 31-12-2022.

Tuy nhiên, đến đầu năm 2022, mới chỉ có 17/38 quy hoạch ngành quốc gia, 1/6 quy hoạch vùng, 14/63 quy hoạch tỉnh hoàn thành dự thảo quy hoạch, đang trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Giáo sư Peter A Petri