Thị trường nhà đất: ách tắc giữa rừng luật chồng chéo

Đến nay, các chủ đầu tư của một dự án toàn đất nông nghiệp trên 10ha ở Q.7 và một khu đất nhà xưởng ở Q.4 (TP.HCM) vẫn chưa thể làm gì cho dự án của họ vì vướng mắc thủ tục.

Điều 23 Luật nhà ở quy định 4 hình thức sử dụng đất (SDĐ) để phát triển nhà ở thương mại: nhà nước cho thuê, giao đất, SDĐ ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp và nhận chuyển quyền SDĐ ở. 

Với quy định “nhận chuyển quyền SDĐ ở theo quy định để xây nhà ở thương mại”, các chủ đầu tư phải có 100% đất ở mới được đầu tư phát triển nhà ở thương mại. 

Điều này khiến nhiều chủ đầu tư bị bế tắc trong thời gian dài bởi các dự án xây dựng nhà ở luôn cần có diện tích lớn, từ vài ngàn mét vuông đến vài chục hecta. 

Nếu chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở trong các khu dân cư hiện hữu thì luôn có một diện tích đất đường đi, rạch nước, công cộng giữa những khu đất ở mà chủ đầu tư đã thương lượng mua lại của người dân… nên không thỏa điều kiện 100% diện tích đất ở.

 Hoặc những dự án lớn, chủ đầu dư nhận chuyển nhượng đất ở cùng với các loại đất nông nghiệp (phù hợp quy hoạch) cũng không được đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Điều 23 của Luật nhà ở được sửa đổi hai lần ở Luật đầu tư năm 2020 và Luật số 03 đầu năm 2022. Nội dung trên được bổ sung thành “nhà đầu tư có quyền SDĐ ở và đất khác không phải là đất ở”. 

Một số dự án có một phần đất không phải là đất ở được tháo gỡ. Thực tế vẫn còn một số dự án vướng mắc bởi có toàn bộ diện tích là đất khác (đất nhà xưởng, đất nông nghiệp) như hai dự án trên vẫn chưa đủ điều kiện được đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng Luật đất đai cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền SDĐ theo đúng quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Nhưng Luật nhà ở lại không cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở trên đất này là thiếu sự đồng bộ.

Một dự án, 36 con dấu phê duyệt

Bàn về những bất cập của pháp luật về đất đai tại hội thảo trực tuyến góp ý sửa đổi Luật đất đai 2013, do Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 28-3, ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest), cho biết hiện có 12 luật tác động trực tiếp vào lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, 60 luật có quy định liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

“Về thủ tục hành chính, một dự án phát triển bất động sản, nhà ở thông thường trải qua 32-36 con dấu phê duyệt thủ tục thực hiện dự án. Lượng con dấu nhiều hay ít tùy theo vị trí dự án, chưa tính tới những biến động khác, thủ tục sẽ phát sinh nhiều hơn, cần nhiều con dấu hơn thế nữa”, ông Hiệp cho hay.

Vị chủ tịch GP Invest nhấn mạnh thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp và các chủ đầu tư thường gọi là “ma trận”. Ông Hiệp tán đồng quan điểm phải lấy Luật đất đai, Luật đầu tư làm 2 luật nền để từ đó sửa các luật chuyên ngành mới gỡ được vướng mắc. 

Ông Hiệp dẫn chứng, tại Luật đất đai, sự ra đời của nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc. Hiện gần 400 dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng thủ tục liên quan đến quy định này.

Góp ý cho việc sửa đổi Luật đất đai 2013, luật sư Trương Thanh Đức, giám đốc Công ty luật TNHH ANVI, cho rằng việc thực hiện các thủ tục đầu tư dự án bất động sản cần quá nhiều con dấu. 

Nếu chủ dự án sử dụng nhiều đất cần được Thủ tướng đồng ý về chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục tại nhiều cấp, từ địa phương tới trung ương. Ngay ở cấp trung ương thì chủ dự án cũng phải thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư qua nhiều bộ, ngành, theo lĩnh vực quản lý nên phát sinh nhiều con dấu.

Ngoài ra, ông Hiệp cho rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay với các chủ đầu tư dự án bất động sản là khâu giải phóng mặt bằng. Các tỉnh, thành phố thường giao cho nhà đầu tư thương lượng với dân có đất để giải phóng mặt bằng nên thường bị bế tắc, không triển khai dự án được, phát sinh chi phí rất lớn, vuột mất cơ hội đầu tư. 

Trường hợp như vậy, chính quyền cần làm trung gian giữa doanh nghiệp và người dân. Không ít trường hợp nhà đầu tư dự án mắc kẹt giữa người dân và chính quyền, có tiền cũng không giải quyết được thủ tục đền bù, dự án. 

“Có những dự án do GP Invest triển khai địa phương yêu cầu chúng tôi không được đưa ra giá bồi thường đất cao hơn khung giá đất của địa phương vì như vậy sẽ phá giá, trong khi người dân có đất lại đưa ra đủ lý do này, lý do kia, họ không di dời. 

Trường hợp như vậy chính quyền phải vào cuộc, cần mời người dân để giải thích các chính sách đền bù, hỗ trợ liên quan giúp người dân hiểu, để rút ngắn thời gian thu hồi”, ông Hiệp dẫn chứng.

Mỗi phương pháp ra một mức giá

Chung cư Tân Hương Tower (phường Tân Quý, Q.Tân Phú) đã sử dụng từ năm 2014 nhưng đến nay, cư dân vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền. Công ty cổ phần đầu tư và xây lắp Chương Dương, chủ đầu tư, cho biết bắt đầu làm thủ tục đóng tiền SDĐ từ năm 2012 nhưng gần 10 năm qua, cơ quan chức năng vẫn chưa tính xong.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM và Sở Xây dựng nêu vướng mắc của 64 dự án bất động sản trên địa bàn TP, trong đó có nhiều dự án chưa được tính tiền SDĐ như 119 Phổ Quang (Q.Tân Bình), 38 Trương Quốc Dung, 130-132 Hồng Hà (Q.Phú Nhuận)…

Không ít dự án chủ đầu tư đã đóng tạm tiền SDĐ nhưng chưa nhận được thông báo đóng chính thức để chủ đầu tư quyết toán với cơ quan thuế, làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà.

Một thành viên Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM cho biết không thể áp dụng các phương pháp định giá đất theo Luật đất đai hiện hành để định giá đất vì các giao dịch được ghi nhận qua công chứng, khai thuế… là thông tin không thật nên khó làm “dữ liệu đầu vào” để thẩm định giá đất. 

Nếu sử dụng thông tin thị trường thực tế thì cũng không đủ cơ sở pháp lý để lập hồ sơ. Đó là chưa kể nhiều dự án đã được giao đất từ 10 năm trước, các đơn vị thẩm định giá không thể tìm ra thông tin thị trường của bất động sản có vị trí, quy mô… tương đồng thời điểm đó làm cơ sở định giá.

Có nhiều dự án bất động sản được rao đấu thầu tư vấn thẩm định giá nhiều lần nhưng không có tư vấn hoặc tư vấn trúng thầu xong thì bỏ thầu. 

Trên trang thông tin của Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM, nhiều dự án thông tin mời thầu tư vấn thẩm định giá đến 3-4 lần, thậm chí có dự án mời thầu lần thứ 9 như dự án khu nhà ở Nam Phan (phường Phú Hữu, TP Thủ Đức), hoặc phần giao đất thêm của dự án khu nhà ở phường 15, Q.Tân Bình đang mời thầu tư vấn thẩm định giá đất lần thứ 8…

Ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM, cho biết từ ngày 1-1-2022 đến nay, sở nhận 108 hồ sơ thẩm định giá đất. 

Nhưng hơn 3 tháng mới trình hội đồng thẩm định 16 hồ sơ, 73 hồ sơ phải trả về, 44 hồ sơ đang đấu thầu tư vấn lần đầu, 22 hồ sơ đấu thầu lần đầu chưa có tư vấn dự tính sẽ đem ra đấu thầu lần thứ 2.

TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trường Bộ Tài nguyên - môi trường, cho rằng quy định về khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định trong Luật đất đai 2013 chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế thị trường. 

Quy định có đến 5 phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, so sánh trực tiếp, thặng dư... nhưng phương pháp nào cũng có hạn chế. 

Thậm chí cùng một khu đất nhưng áp dụng phương pháp định giá khác nhau lại cho ra kết quả khác nhau. Đây chính là kẽ hở để tạo cơ chế xin - cho, tiêu cực phát sinh, ngân sách thất thu, đất đai bị lãng phí…■