Cơ hội định hình lại thị trường bất động sản: Căn hộ, đất nền rớt giá

TTCT -Cái thời mua đất nông thôn mỗi năm lãi 50%, giá đất nền, căn hộ mỗi năm tăng 20% đã qua. Sau thời gian nóng sốt, thị trường bất động sản (BĐS) đang chựng lại và giao dịch giảm mạnh. Đây có thể là cơ hội để định hình lại thị trường BĐS vốn khó kiểm soát trong thời gian dài?

Nhiều dự án nhà ở vắng khách mua. Trong ảnh: Một dự án nhà ở tại huyện Long Thành, Đồng Nai. Ảnh: A Lộc

Tại một sàn giao dịch BĐS trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1 (TP.HCM), ngày cuối tuần chỉ có vài khách đến tham quan, trái ngược với cảnh đông nghẹt khách trước đây. Một khách hàng bước vào có đến 2-3 nhân viên chào mời, phục vụ.

Linh, một nhân viên tư vấn của sàn cho biết bình thường những ngày cuối tuần khách đến tham quan và tìm hiểu sản phẩm rất đông, phải huy động nhân viên ở các mảng khác của công ty tăng ca hỗ trợ. Nhưng ba tháng gần đây vắng khách tham quan, và lượng sản phẩm gửi bán gấp tăng nhiều lần.

Căn hộ: người bán nhiều hơn người mua

Linh cho biết trước đây khách hàng cần bán gấp chỉ cần hạ giá từ 2-5% có khách mua liền, nhưng nay có những sản phẩm người gửi bán chiết khấu đến 20% mà cả tuần vẫn không có người hỏi mua.

Những sản phẩm không giảm giá hoặc niêm yết giá theo thói quen thị trường (mỗi năm tăng giá 10%) không được đoái hoài. "Đợt đầu năm, sàn BĐS lớn mỗi ngày có hơn 40 nhân viên chốt mấy chục hợp đồng, nay ngày nào chốt được một hợp đồng coi như là có lộc.

Vì vậy, mỗi khách vào sàn có đến 2-3 nhân viên chăm sóc", Linh cho biết. Tại các sàn giao dịch BĐS khác, nhân viên ngồi chơi suốt ngày mặc dù số lượng nhân viên đã giảm hơn phân nửa so với đầu năm.

Linh cho biết 80% lượng hàng gửi qua sàn giao dịch BĐS này bán là hàng cần bán gấp. Giá bán thường thấp hơn giá giao dịch hồi đầu năm, có người còn chấp nhận bán thấp hơn giá giao dịch đầu năm khoảng 20% để lấy tiền trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên việc tìm người mua thời điểm này rất khó khăn nên các chợ BĐS buồn như chợ chiều.

Ông Minh, một người chuyên kinh doanh BĐS tại TP.HCM, cho biết thị trường căn hộ đang đứng, nhất là phân khúc căn hộ trung - cao cấp. Thường các sản phẩm BĐS rao bán với giá tăng đều mỗi năm, từ 15-20%. Như khu chung cư G. ở huyện Nhà Bè

(TP.HCM), giáp quận 7 đầu năm nay rao bán căn hộ 70m2 giá 5 tỉ đồng. Nếu thị trường BĐS phát triển bình thường như vừa qua và tăng theo mức trên thì giá bán hiện tại là 5,75-6 tỉ đồng. Tuy nhiên hiện tại có người rao bán dưới 5 tỉ đồng vẫn chưa có người mua.

Bà Phúc, nhà đầu tư căn hộ khu vực quận 7, cho biết đang rao bán ba căn hộ chung cư cao cấp (đang hoàn thiện) tại quận 1 và quận 7 nhưng ba tháng nay chưa bán được. Tiền mua cả ba căn hộ đều có một phần tiền vay ngân hàng, lãi suất trên 8%/năm.

Gần đây, các khoản vay được ngân hàng thông báo chuyển thành vay tiêu dùng với lãi suất xấp xỉ 12%/năm. Căn hộ không bán được trong khi lãi suất tăng, mỗi tháng đóng gần 100 triệu đồng tiền lãi khiến bà Phúc đứng ngồi không yên.

Đất nền nông thôn: xả lỗ không ai mua

Đầu năm nay, ông Đào - chuyên kinh doanh đất nền vùng ven TP.HCM - mua một lô đất ở huyện Củ Chi giá hơn 10 tỉ đồng. Tháng 11 vừa qua, ông gửi cho các điểm môi giới bán giá hơn 12 tỉ đồng, họ rao bán lại giá 12,6 tỉ đồng nhưng hơn tháng nay chưa có ai hỏi mua.

Hiện tại, ông đã giảm còn 11 tỉ nhưng cũng không thấy ai hỏi. Ông dự định sẽ tiếp tục cầm cự một thời gian nữa, và có thể sẽ bán với giá 9 tỉ đồng, chịu lỗ 1 tỉ đồng.

"Nhiều người chấp nhận bán nền đất thấp hơn giá mua vì đến thời hạn trả nợ ngân hàng, nếu cứ ôm đất thì giá đất sẽ tiếp tục giảm, vừa phải trả lãi ngân hàng, thiệt hại kép", ông nói.

Có thời điểm, đất nền ở nông thôn là những điểm nóng thu hút người xem, tìm mua, tạo nên hiệu ứng đám đông. Nhưng chỉ vài tháng qua, những nơi này đã trở nên im ắng "đáng sợ", nhất là các khu vực thuộc Bảo Lộc (Lâm Đồng), Đắk Lắk, Bình Phước…giá đất cũng đang rớt thê thảm.

Ông Muôn trước đây có gần 1ha đất trồng cà phê ở gần thị trấn Ma Đa Guôi (huyện Đạ Huoai, Lâm Đồng). Hai năm trước, ông bán cho một người ở TP.HCM 3 tỉ đồng dù khu đất cách quốc lộ khá xa - khi giá đất ở thị trấn này rục rịch tăng.

Qua nhiều lần mua đi bán lại, chủ đất hiện nay phải bỏ ra 10 tỉ đồng mới có được khu đất này. Tuy nhiên ba tháng gần đây, khu vực này không còn từng nhóm người đi ô tô đến hỏi mua mua bán bán sôi động như hồi đầu năm.

Ông chủ đất túng tiền, ban đầu rao bán 9 tỉ và cứ hai tuần lại giảm xuống nửa tỉ đồng nhưng không ai hỏi mua. Giờ thì chủ đất chốt: ai trả 7 tỉ đồng cũng bán. "Khổ là giờ có ai kinh doanh đất đến coi đất nữa đâu mà trả giá, người dân ở đây cần đất trồng cây nhưng mức giá này thì không ai mua nổi", ông Muôn nói.

Môi giới bất động sản chuyển nghề

Tại Đồng Nai, thị trường BĐS những tháng qua gần như đóng băng, không còn cảnh đi vài chục mét lại thấy một tốp nhân viên của các công ty kinh doanh BĐS cầm băng rôn, tờ rơi quảng cáo tràn ra đường chèo kéo, chào mời khách như dạo đầu năm. Cảnh dựng rạp, dùng loa di động chào mời, giới thiệu quảng cáo dự án dọc những tuyến đường xung quanh sân bay Long Thành biến mất.

Dọc tuyến đường 769 từ thị trấn Long Thành đi qua các xã Lộc An, Bình Sơn, Cẩm Đường (huyện Long Thành) không còn thấy bóng một nhân viên môi giới nào, các biển rao bán đất trên các cột điện, cây cối, bờ tường… dọc hai bên đường cũng mất hút.

Dự án G. (xã Long Đức) từng được quảng bá là khu đô thị thương mại - giải trí nghìn tỉ với quy mô hàng chục hecta, cung ứng hàng ngàn nền đất, nhà phố, biệt thự, shophouse với quy hoạch đồng bộ, hiện đại và nằm ở vị trí đắc địa với nhiều tuyến đường kết nối, gần sân bay Long Thành nay cũng vắng bặt.

Anh Hải (24 tuổi, ngụ TP.HCM) từng là nhân viên môi giới BĐS cho dự án này nói từ tháng 5 anh tham gia rao bán các sản phẩm của dự án. Công việc thường ngày của anh Hải là đăng bài viết trên các trang mạng giới thiệu các lô đất nền, nhà phố, biệt thự…

Mỗi tuần, anh cùng nhiều nhân viên thường xuyên đến trước dự án ở huyện Long Thành để chào mời khách hàng. "Thời gian đầu lác đác một số khách hàng có nhu cầu dừng lại hỏi thông tin, nhưng ba tháng gần đây không còn ai hỏi mua, thị trường đứng lại hết. Không có khách, lương không đủ sống nên giờ hầu hết nhân viên làm chung với tôi đã chuyển nghề", anh Hải nói.

Tại điểm nóng trước đây là Vũng Tàu, thị trường đất nền cũng rơi vào cảnh ảm đạm khi nhiều người muốn bán đất để cắt lỗ nhưng khó tìm khách mua. Khó nhất là việc ngân hàng yêu cầu tất toán khoản vay nhưng không cho vay lại trong khi đất không bán được.

Có trường hợp đất nền được rao bán với giá thấp hơn 20-30% so với giá đầu năm nhưng vẫn không có khách hàng. Ông Nguyễn Đình Quý, giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Vũng Tàu, cho biết lượng hồ sơ chuyển nhượng BĐS ba tháng cuối năm giảm đến 50-60% so với đầu năm. ■

Tăng chiết khấu, khuyến mãi

Gần đây, thị trường xôn xao khi chủ đầu tư một dự án căn hộ tại khu đông TP.HCM thông báo chiết khấu cho khách hàng 40% nếu khách thanh toán từ 98% giá trị căn hộ ngay khi ký hợp đồng đặt cọc. Giá căn hộ từ 3,5 tỉ đồng sau khi chiết khấu còn hơn 2 tỉ đồng. Không chỉ áp dụng cho dự án trên, chủ đầu tư này tung ra chính sách chiết khấu tương tự cho dự án của công ty ở Hà Nội.

Tháng 10 vừa qua, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại Biên Hòa (Đồng Nai) tuyên bố có 20 suất giảm giá 50% nếu như khách hàng trả tiền mặt sớm, tặng gói nội thất 1,5 tỉ đồng hoặc chiết khấu đến 35% nếu như khách hàng trả tiền ngay 95% trị giá BĐS.

Chủ đầu tư một dự án khác ở TP Dĩ An, Bình Dương mạnh tay hơn khi áp dụng chương trình khuyến mãi mua căn hộ được tặng kèm đất nền. Khách hàng mua từ hai căn hộ (trừ căn hộ một phòng ngủ) được tặng 1.000m2 đất tại Gia Lai, mua bốn căn hộ sẽ được tặng 2.000m2 đất đã có chủ quyền.

Một chuyên gia BĐS phân tích khi muốn tăng sức mua để giải phóng hàng, quay vòng vốn nhanh mà sản phẩm không bị mất giá thì chủ đầu tư không giảm giá thành sản phẩm mà dùng cách tặng kèm quà tặng hoặc chiết khấu cho khách hàng. Như vậy, giá sản phẩm trên thị trường vẫn không đổi nhưng khách hàng có lợi thật.

Với trường hợp chiết khấu lên đến 40-50% giá trị căn hộ, biệt thự, ông Ngô Quang Phúc - tổng giám đốc Phú Đông Group - cho biết giá bán căn hộ bao gồm giá đất, giá xây dựng nhà, chi phí quản lý doanh nghiệp, lãi vay ngân hàng, chi phí trượt giá trong thời gian xây dựng...

Tuy nhiên, dù chiết khấu hay giảm giá, các doanh nghiệp trên vẫn không lỗ. "Giá giảm 40-50% là chiết khấu cho việc thanh toán sớm. Như vậy chủ đầu tư không vay tiền của ngân hàng mà vay của khách hàng. Khi nào chủ đầu tư giảm giá bán và giao nhà ngay thì mới thật sự là giảm giá bán", ông Phúc nói.

Một chủ đầu tư thừa nhận: việc chiết khấu đến 40-50% giá bán và khách hàng đóng tiền gần hết giá trị của căn hộ ngay khi ký hợp đồng đặt cọc vẫn không giảm lợi nhuận nhưng giảm được nhiều rủi ro. Thông thường hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ thực hiện khá sớm, có khi dự án chưa được phép mở bán.

Nếu chủ đầu tư xây dựng dự án trong hai năm, làm thủ tục một năm thì thời gian chủ đầu tư ứng tiền trước của khách sớm hơn ba năm so với thời gian hoàn thành dự án. Nếu chủ đầu tư vay tiền ngân hàng hiện nay thì lãi suất là 30% trong ba năm nhưng không dễ vay do việc siết tín dụng. Như vậy, thay vì trả lãi vay cho ngân hàng thì doanh nghiệp dùng chính khoản tiền đó trả chiết khấu cho khách hàng mà không lo "đứt vốn" giữa chừng, lợi cả đôi đường.

Các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam

Theo nhiều nghiên cứu, từ khi Việt Nam có thị trường BĐS đến nay đã một số chu kỳ tăng trưởng nóng, thậm chí tạo cơn sốt, sau đó suy giảm dần và đóng băng.

Giai đoạn 1993 - 1997. Lần đầu tiên, Luật đất đai 1993 công nhận yếu tố thị trường của đất đai làm cho giá đất tăng nhanh, nhiều đô thị mới được hình thành. Đến những năm 1997-1999, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, Nhà nước có những biện pháp siết quản lý đất đai nên thị trường nguội dần rồi rơi vào trạng thái "đóng băng".

Giai đoạn 2000 - 2006. Từ 2000 - 2004 là thời điểm BĐS tăng trưởng rất mạnh. Kinh tế thế giới phục hồi, Việt Nam có chính sách giảm phí, thuế nên thị trường BĐS phát triển nhanh, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn hình thành. Sau năm 2004, các Luật đất đai, nhà ở, xây dựng ra đời cấm phân lô bán nền và có những điều kiện về kinh doanh quy củ khiến các doanh nghiệp rơi vào khó khăn, số lượng giao dịch giảm sâu.

Giai đoạn 2006 - 2012. Từ 2006-2008 thị trường BĐS thu hút rất nhiều người tham gia đầu tư, nhiều ngành góp vốn, giá nhà, đất bị đẩy lên cao, hàng trăm dự án lớn nhỏ tranh thủ ra hàng. Đến năm 2008, ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới và những chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước khiến thị trường rơi vào ảm đạm, đóng băng, thậm chí sụp đổ trong giai đoạn 2008-2012.

Giai đoạn 2017 - nay: Từ năm 2017, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi, tăng trưởng nóng khi dòng tiền đổ vào lớn. Trong hai năm dịch COVID-19 hoành hành, thị trường BĐS tuy ít giao dịch nhưng vẫn neo ở mức cao và bùng nổ từ cuối năm 2021. Những tháng cuối năm 2022, khi Nhà nước có chính sách thắt chặt tín dụng và kinh tế thế giới đi xuống sau đại dịch, thị trường BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng, rất ít giao dịch thành công.