Người trẻ ngày càng ít cơ hội mua nhà ở Mỹ

TTCT - Giá nhà giờ đang quá cao ở Mỹ, nên ngay kể cả những người trẻ có tiền lúc này cũng vất vả với giấc mơ sở hữu nhà.

Với lãi vay trên trời cùng các chi phí khác, những thanh niên thế hệ Millennial và Gen Z lúc này đang tính toán lại thời điểm để mua nhà.

"Nhìn vào bất cứ thành phố lớn nào lúc này, với tình trạng lương không đổi, chi phí sở hữu và thuê nhà tăng, sẽ không dễ để sống ở bất cứ đâu" - Tori Dunlap, nhà sáng lập kênh tư vấn tài chính Her First $100K, nói với Moneywise. Cô đang sống ở Seattle, nơi giá nhà trung bình khoảng 829.000 USD/căn, "rất khó nuốt", theo lời Dunlap.

Theo WSJ, chưa bao giờ người trẻ khó chen chân vào thị trường nhà ở Mỹ như lúc này. Lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao gần kỷ lục, nên việc mua nhà sẽ đắt hơn 52% so với chi phí thuê nhà.

Chặng đường gập ghềnh

Phân tích của CBRE cho thấy chi phí mua nhà đang ở mức cực đoan nhất kể từ 1996 tới nay khi tiền trả khoản vay mua nhà hằng tháng hiện cao hơn 52% so với thuê một căn hộ. Lần cuối chỉ số này cao vọt như vậy là ngay trước khi thị trường nhà đất sụp đổ hồi năm 2008.

Nhưng kể cả khi đó, chỉ số nói trên chỉ dừng ở mức 33% vào quý 2-2006. Về lý thuyết, chi phí giá mua và thuê nhà phải xấp xỉ nhau, theo Matt Vance, nghiên cứu trưởng của CBRE. Dù chủ nhà có lợi khi giá nhà tăng, họ cũng phải bỏ tiền vào sửa chữa, duy trì tiện ích. Từ 1996 tới giữa 2003, chi phí mua hay thuê nhà hầu như ngang nhau.

Sau khủng hoảng tài chính toàn cầu, với lãi suất gần như về 0% ở Mỹ và nguồn cung nhà dư thừa (do các chủ nhà bị siết nợ), việc mua nhà rẻ hơn khoảng 12% so với thuê.

Thời kỳ này kéo dài tới những năm 2010. Nhưng hiện tại lãi suất vay mua nhà đang cao kỷ lục (lãi 30 năm hiện gần 8%, so với chỉ 2% cách đây ba năm) và giá nhà cao kể từ Covid-19 khiến thị trường đang rất khó cho những người trẻ.

Với hầu hết nhóm Millennial (sinh từ 1981-1996), con đường sở hữu nhà đã luôn gập ghềnh. Thành viên nhóm này, lớn tuổi nhất mới 42, có tài sản ít hơn thế hệ trước và đã trì hoãn những quyết định quan trọng như lập gia đình, thậm chí chấp nhận sống lâu dài với bố mẹ để giảm chi phí.

Đây là nhóm đang có tỉ lệ sở hữu nhà thấp hơn so với các thế hệ trước. Ở tuổi 30, chỉ 42% thế hệ Millenial sở hữu nhà, so với 48% của thế hệ X (sinh vào giai đoạn 1960-1985) và 51% của thế hệ Babyboomers (1946-1964).

Dù muốn sở hữu nhà, nhóm Millenial rất khó kiếm được mái ấm như ý vì lý do đơn giản: không có đủ nhà cho 72,1 triệu người thuộc trong thế hệ này. Một thập kỷ sau khủng hoảng tài chính (xuất phát từ bất động sản và tín dụng dưới chuẩn), các nhà đầu tư không muốn xây thêm nhà.

Dù những căng thẳng về nhà giai đoạn Covid đã giảm, thế hệ trẻ Mỹ đối mặt với những đau đầu khác: lãi suất vay cao hơn, lạm phát liên tục tăng, chi phí thuê nhà cũng tăng. Những nhà đầu tư bất động sản cũng đang chùn chân do lo ngại nguy cơ suy thoái - điều càng khiến thị trường khó tăng cung.

Hiện một người vay 30 năm để mua một căn nhà trị giá 430.000 USD với khoản trả ban đầu 10% mỗi tháng sẽ phải trả 3.200 USD, tăng hơn 60% so với cách đây ba năm. Giá thuê trong cùng kỳ tăng 22% - cao hơn so với lạm phát, nhưng vẫn ở mức chấp nhận được.

Chủ nhà giữ nhà để hưởng lãi suất thấp

Theo WSJ thì chỉ khi sụp đổ, thị trường bất động sản mới trở lại trạng thái trước kia - điều rất khó xảy ra, trừ khi có suy thoái lớn về kinh tế.

Những người đã mua nhà khi lãi suất thấp vẫn giữ được mức lãi ưu đãi này (ở Mỹ khi mua nhà, người mua được giữ lãi suất lúc mua, không biến động theo lãi thị trường): khoảng 80% các khoản vay mua nhà ở Mỹ hiện có lãi suất dưới 5%. Dễ hiểu là các chủ nhà hiện muốn giữ nhà hơn là bán ra, thêm một lý do nữa khiến nguồn cung khó khăn.

Nguồn cung thuê nhà thì không khó như sở hữu, vì những căn hộ mới vào thị trường sẽ làm giảm giá thuê. Nhu cầu thuê nhà lúc này cũng giảm so với thời Covid-19 vì hầu hết những người muốn chuyển nhà đã làm vậy trong hai năm vừa rồi.

Fannie Mae dự đoán tỉ lệ nhà trống ở các tòa nhà ở Mỹ sẽ đạt 6,25% trong năm 2024, cao hơn mức trung bình 5,8% của 15 năm qua. Điều này sẽ gây thiệt hại cho những nhà đầu tư tổ chức, vốn đã đổ hàng tỉ USD vào thị trường cho thuê mấy năm gần đây.

Ngoài lãi vay rất cao, giá nhà hiện tại quá đắt, nên người mua nhà sẽ cần thu nhập ít nhất 115.000 USD/năm để mua được một căn nhà trung bình lúc này ở Mỹ. Mức thu nhập này cao hơn 40.000 USD so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình.

Những thay đổi này khiến người trẻ hiện đối mặt với nhiều thách thức tài chính nghiêm trọng - thậm chí là với những người về lý thuyết đang kiếm đủ để có thể mua căn nhà đầu tiên.

CNBC trích số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR) cho thấy khoảng 40% người Mỹ tuổi từ 25-44 mua nhà năm ngoái và dự định sẽ tiếp tục ở căn nhà này thêm 16 năm nữa. Với người mua nhà độ tuổi 18-24, con số đó là 48%.

Ngôi nhà đầu thường là căn nhà mà người hoặc gia đình đó đủ năng lực tài chính để mua, nên thường là nhà nhỏ và không quá đắt. Chủ nhà như vậy thường sẽ sống khoảng 3-7 năm ở đó để tiết kiệm trước khi mua ngôi nhà lâu dài.

Nhưng mong muốn mua căn nhà ban đầu để đợi tăng giá rồi bán đi trong vòng 5 năm giờ có vẻ không còn là giải pháp, Jessica Lautz, kinh tế gia và phó chủ tịch nghiên cứu của NAR, nói với CNBC.

Điều đó là vì những người mua nhà từ năm ngoái sẽ muốn giữ mức lãi vay thấp mãi, chứ không đổi nhà mới với mức lãi cao hơn. Mức lãi vay 30 năm mua nhà hồi tháng 6 năm ngoái khoảng 5,7%, còn giờ xấp xỉ 8%.

Rất nhiều chủ mua nhà trước đó đang hưởng mức lãi suất thậm chí còn thấp hơn. Theo Black Knight, công ty chuyên phân tích về lãi vay nhà, gần 2/3 chủ nhà ở Mỹ hiện có mức lãi vay dưới 4%.

"Đáng tiếc là rất nhiều người bán tiềm năng đã bỏ thị trường vào đầu năm nay, khiến... thị trường có quá ít nguồn cung và đẩy giá lên cao, đặc biệt là những căn ở mức vừa phải và có tình trạng tốt" - Jeff Tucker, kinh tế gia của Zillow, nói.

Vào tháng 5, theo số liệu của Zillow, căn nhà đầu tiên có giá trung bình khoảng 179.407 USD ở Mỹ. Căn này thường diện tích chừng 69-112m2 với 1-2 phòng ngủ, một phòng tắm và nằm ở khu ngoại ô. Nhưng tới tầm này thì kiếm nhà như vậy cũng đang rất khó.

Theo số liệu thống kê dân số của Mỹ thì chỉ 11% số nhà bán trong quý 1-2023 ở Mỹ có giá dưới 300.000 USD. Hồi tháng 4, giá nhà bán trung bình khoảng 501.000 USD, và giá trung bình nhà rao bán là 420.800 USD.

Giá tăng thì số tiền ban đầu để lấy nhà cũng cao hơn, đồng nghĩa cần thời gian tiết kiệm lâu hơn để mua nhà. Vì thế, số liệu của NAR cho thấy độ tuổi trung bình người mua nhà đã tăng từ 33 năm 2022 lên 36 vào năm nay - cao nhất từ trước tới nay. ■

Dù tình hình thị trường như vậy nhưng không phải là không có người mua mới. "Kể cả lãi suất cao như hiện nay, chúng tôi vẫn thấy mỗi căn nhà rao đều có nhiều người đấu giá vì tình trạng thiếu nguồn cung", bà Lautz nói.

Người trẻ thường là nhóm người đi mua vì họ quan tâm tới các khoản đầu tư dài hạn hơn là những căn nhà ban đầu mà họ sẽ bán đi sau vài năm.

Với nhóm người thuộc thế hệ Gen Z và Millenial chưa có nhà, một điều đã rõ ràng: không có thời điểm nào là hoàn hảo. Trong khi một số người mua nhà có thể chờ đợi thị trường nguội lại, hiện rất khó đánh giá giờ nên chờ hay cứ liều mạng mua luôn.

"Đó là quyết định cá nhân rất khó", bà Lautz nói. Thay vì chờ thời điểm thị trường, bà cho rằng nên tự hỏi: "Mình sẽ ở với căn nhà đó bao lâu? Và bạn có cảm giác ổn định về tài chính trong sự nghiệp của mình hay không?".

Một vấn đề khác, theo bà Lautz, là một trong những điểm hiểu sai lớn nhất về sở hữu nhà là nhiều người thường không tin vào khả năng mình có thể mua nhà.

"Sẽ rất nhiều người có cảm giác nản với thị trường nhà hiện nay, nhưng tôi nghĩ vẫn có thể cân nhắc các phương án khác nhau. Nhiều người nghĩ phải đóng 20% cho căn nhà trong khi các khoản ban đầu có thể ít hơn nhiều với những người mua nhà lần đầu".