Thị trường bất động sản VN và vấn đề nhà ở xã hội: Vốn và sự minh bạch

Phóng to

Ven kênh Đôi (quận 8, TP.HCM) chủ yếu là nhà tạm với điều kiện sống dưới mức tối thiểu - Ảnh: T.T.D.

Thị trường bất động sản (BĐS) nước ta được hình thành và phát triển trong một bối cảnh khá đặc biệt của quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường, song lại chậm hơn quá trình đổi mới kinh tế khoảng 10 năm và luôn trong tình trạng bất ổn định.

Có bốn nguyên nhân gây nên tình trạng này: Thứ nhất, thói quen trữ tiền tiết kiệm vào BĐS đã trở nên phổ biến khiến thị trường BĐS có khả năng hút vốn rất cao, có thể gây ra sốt giá. Nhưng khi khả năng sinh lợi giảm thì lại dễ rơi vào tình trạng khủng hoảng vốn mà có thể dẫn tới suy thoái. Thứ hai, mọi mặt của thị trường BĐS nước ta đều thiếu tính chuyên nghiệp từ quản lý đến quy mô doanh nghiệp và sự thiếu hiểu biết của người tiêu dùng. Thứ ba, tham nhũng trong khu vực quản lý nhà đất luôn ở mức khá cao, độ công khai, minh bạch hoàn toàn chưa đủ so với đòi hỏi của thực tế phát triển. Thứ tư, kênh nối giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS chưa đạt được hiệu quả cần thiết, chưa có hành lang pháp lý hợp lý, chưa được quản lý đồng bộ...

Đau đầu nhất vẫn là vốn

Trong cảnh ngộ thị trường như vậy, các giải pháp của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát và kích cầu kinh tế lên thị trường BĐS có tác động rất lớn, trong đó chính sách điều chỉnh mức cung tiền vào thị trường có tác động quyết định lên luồng vốn vào thị trường BĐS. Chính sách tăng lãi suất ngân hàng để giảm cung tiền ra thị trường đã làm cho thị trường BĐS gần như kiệt vốn.

May mắn là ngay sau đó Chính phủ đã thực hiện chính sách kích cầu với một phần khá lớn gói kích cầu đưa vào đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị. Nhờ nguồn vốn này mà thị trường BĐS đã ấm trở lại, giá nhà ở đã có xu hướng tăng lên ở mức khoảng 0,15% mỗi tháng kể từ đầu năm 2009.

Từ bối cảnh mới này, khi người tiêu dùng có ý định hướng tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức “mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai” (thường gọi là phương thức “mua bán nhà trên giấy”) với giá chào khá thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân. Phương thức này tạo được sự hấp dẫn cao cho cả nhà đầu tư và người mua vì nhà đầu tư nhận được vốn đóng góp trước, người mua góp dần tiền và giá mua thấp hơn nhiều so với mua nhà đã xây sẵn.

Nhà đầu tư giải quyết được bài toán khó về vốn và người tiêu dùng thì tin tưởng vào lợi ích kỳ vọng trong tương lai. Phương thức này đã làm cho thị trường BĐS nóng lên ở một số dự án hấp dẫn. So với giá BĐS nhà ở tại thời điểm tháng 9-2009 thì tháng 10 tăng 0,55%, tháng 11 tăng 1,3%, tháng 12 tăng 2,7%, tháng 1-2010 tăng 4,36% và tháng 2-2010 tăng 6,11%. Mức tăng giá trong giai đoạn này rất chậm, đồng bộ với mức tăng giá tiêu dùng chung và có thể nói nhìn chung giá BĐS nhà ở trong giai đoạn này đứng yên.

Trong suốt giai đoạn từ cuối năm 2008 tới cuối năm 2010, thiếu vốn vẫn là điểm đặc trưng của thị trường BĐS nước ta. Nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại không nhiều, nguồn vốn từ gói kích cầu của Chính phủ chỉ tạo nên hơi ấm ban đầu cho thị trường. Nguồn vốn chủ yếu cho thị trường BĐS tồn tại chính là từ phương thức “mua bán nhà trên giấy” có tính cục bộ và nhất thời.

Nhà ở xã hội: Vấn đề quản lý và phân phối

Gói kích cầu của Chính phủ đã lựa chọn đầu tư vào khu vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp (sau này gọi chung là nhà ở giá rẻ) là một quyết định hợp lý. Khu vực nhà ở giá rẻ đã không được đầu tư đúng mức (giai đoạn trước năm 2009), cầu quá lớn mà cung gần như không đáng kể do luồng vốn đầu tư đã dồn vào khu vực nhà ở cao cấp.

Trong chương trình phát triển nhà ở giá rẻ, có ba vấn đề cần tập trung tìm giải pháp hợp lý: thứ nhất là tìm kiếm các nguồn vốn đầu tư khác nhau bên cạnh nguồn vốn từ gói kích cầu của Chính phủ và biện pháp quản lý nguồn vốn này; thứ hai là quy trình quản lý chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ nhà chung cư; thứ ba là cách thức lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở sao cho không có “xin - cho” và không phát sinh đầu cơ.

Về vốn đầu tư, cần có một chính sách dài hạn nhằm động viên hợp lý vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có các quỹ phát triển nhà ở cho người lao động, có vốn từ đóng góp của người có nhu cầu về nhà ở, có vốn đóng góp của các doanh nghiệp sử dụng lao động, có vốn từ các doanh nghiệp bảo hiểm, có vốn từ ngân sách nhà nước và có vốn của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc quản lý vốn đầu tư cũng cần đa dạng hóa, không nhất thiết trường hợp nào cũng giao cho các công ty xây dựng làm chủ đầu tư. Cần giao vai chủ đầu tư cho tổ chức cung vốn nhiều nhất cho dự án, khi đó các công ty xây dựng chỉ nên đóng vai nhà thầu xây dựng.

Cách thức lựa chọn người được nhận ưu đãi của Nhà nước về nhà ở là việc khó khăn nhất, một công việc rất dễ rơi trở lại cơ chế “xin - cho”. Một nguyên tắc cần được áp dụng để tránh “xin - cho” là các thủ tục phải thật công khai, minh bạch với sự tham gia trực tiếp của cộng đồng những người có nhu cầu nhà ở giá rẻ. Ở nhiều nước, người ta lập cộng đồng này dưới hình thức hợp tác xã nhà ở, hợp tác xã này chỉ quản lý chứ không kinh doanh nhà ở.

Giữa năm 2010, một số dự án nhà ở giá rẻ đã bắt đầu thực hiện phân phối nhà cho các đối tượng song cách thức lựa chọn đã làm ồn ã công luận. Trên thực tế đã xuất hiện các “đầu nậu” thu gom tiêu chuẩn nhà của người thuộc diện chính sách, làm thủ tục chính thức và bán lại cho người khác có nhu cầu. Sự thật phương thức này đã xuất hiện khá nhiều ở các dự án nhà tái định cư mà các nhà quản lý có lẽ chưa muốn xem xét đến.

Nghĩ về “Tập đoàn bất động sản Nhà nước”

Bộ Xây dựng mới đây đã trình phương án thành lập các tập đoàn lớn về BĐS của Nhà nước, giống như thành lập các tập đoàn kinh tế khác trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Một thời gian ngắn nữa, theo nguyên tắc của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), thị trường Việt Nam sẽ trở thành một sân chơi bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, việc phải mở cửa thị trường cho các tập đoàn lớn về BĐS nước ngoài là tất yếu. Việc thành lập các tập đoàn lớn trong nước là giải pháp duy nhất để tăng tính cạnh tranh với các tập đoàn BĐS lớn của nước ngoài.

Tất nhiên, khi mang sứ mệnh tăng sức cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong nước, các tập đoàn BĐS lớn trong nước ắt không thể được giao cho sứ mệnh điều tiết thị trường. Ở các nước phát triển, khi có một doanh nghiệp chiếm tới 30% thị phần thì Nhà nước phải có biện pháp chế ngự bằng thuế, quản lý giá, thậm chí cưỡng bức chia tách doanh nghiệp đó. Pháp luật về chống độc quyền chắc chắn không cho phép bất kỳ một doanh nghiệp nào có quyền chi phối, làm mất tính cạnh tranh của thị trường.

__________

Nhà ở xã hội Đà Nẵng:

Khi các địa phương còn đang loay hoay với chủ trương mới của Chính phủ về nhà ở cho người có thu nhập thấp thì Đà Nẵng đã đi trước trong việc thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, quy hoạch diện tích đất “sạch”.

Phóng to

Hai khối nhà ở xã hội tại Đà Nẵng sẽ hoàn thành vào cuối năm nay - Ảnh: V.Hùng

Đã phải “cầm đèn chạy trước ôtô”

Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư tài chính & bất động sản Vincon Bùi Đức Long cho hay chỉ ba ngày sau khi quyết định Chính phủ được ban hành (24-4-2009), Vincon đã được Đà Nẵng chấp thuận cho đầu tư xây dựng bốn chung cư trên diện tích 25.500m², hoàn toàn là đất “sạch”. Chỉ trong một tháng họ đã hoàn tất các thủ tục đầu tư xây dựng, và nay ba khu chung cư với tám khối nhà cao bảy tầng với 805 căn hộ đã xong phần thô. “Cả thành phố lẫn doanh nghiệp nhiều lúc phải xử lý theo cách “cầm đèn chạy trước ôtô” mới được như vậy” - ông Long kể. Chẳng hạn cho phép dự án vừa thiết kế vừa thi công, các thủ tục cũng được giảm thiểu tối đa. Trong giai đoạn thi công nước rút mới đây, khi Vincon gặp khó khăn về vốn, Đà Nẵng đã đồng ý cho vay 20 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi để hoàn thành công trình.

Một dự án nhà ở xã hội khác - chung cư chín tầng với 725 căn hộ - do liên danh Công ty CP đầu tư xây dựng 579 và Công ty CP Đức Mạnh đầu tư, khởi công tháng 11-2009 nay cũng đã xong phần móng, dự kiến tháng 6-2011 sẽ giao nhà. Ông Nguyễn Lương Giáp - phó tổng giám đốc Công ty 579 - cũng thừa nhận hiếm có công trình nào trong vòng một tháng được tạo thuận lợi hoàn tất thủ tục đầu tư và bàn giao đất “sạch” nhanh đến vậy. Các ngành liên quan cũng “vắt chân lên cổ” để lắp đặt điện, nước, giao thông đến tận hàng rào phục vụ dự án.

Tư duy về đất “sạch”

Theo ông Nguyễn Ngọc Tuấn - giám đốc Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, đề án nhà ở xã hội Đà Nẵng (dự kiến 7.000 căn hộ) đã được triển khai sớm và khá thuận lợi nhờ TP chủ động quy hoạch quỹ đất “sạch” từ trước đó. Trên thực tế, Đà Nẵng đã và đang triển khai 61 khối nhà với 8.473 căn hộ, tổng diện tích gần 120.000m² đất, trên 500.000m² sàn xây dựng. Trong đó có 42 khối nhà với 4.171 căn hộ đầu tư từ nguồn vốn ngân sách, 19 khối nhà với 4.302 căn hộ đầu tư từ nguồn vốn doanh nghiệp.

Theo ông Tuấn, Đà Nẵng xác định trong hai năm 2010-2011, toàn bộ các dự án trên phải được hoàn thành đưa vào sử dụng. Lúc đó, mọi đối tượng trên địa bàn chưa có nhà ở sẽ có điều kiện mua nhà. Mới đây, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Trần Văn Minh đã đồng ý giao quyền chủ động hơn cho Sở Xây dựng, để sở này có quyền thẩm định, phê duyệt hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công; dự toán các chung cư; phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu các gói thầu dịch vụ tư vấn, xây lắp và trực tiếp chỉ đạo các đơn vị điều hành dự án khẩn trương giao mặt bằng cho các đơn vị thi công.