Đưa nhà đất về giá thật

"Hiện thị trường BĐS nằm trong tầm kiểm soát của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có những chính sách phù hợp kiểm soát thị trường BĐS. Nhưng nếu không định hình và cải tổ lại thì thị trường BĐS của VN có khả năng đi vào một cuộc khủng hoảng tương tự ở Trung Quốc và nhiều nhà kinh doanh BĐS vỡ nợ. Nguy cơ này đang dần xuất hiện" – TS NGUYỄN TRÍ HIẾU

PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo (phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):

Nhiều ngành cần giải cứu hơn bất động sản

Việc nhận định thị trường BĐS đóng băng khi giao dịch chậm lại, không nhộn nhịp như trước là cảm tính. Trước đây thị trường BĐS phát triển quá nóng, mua đi bán lại, đầu cơ quá nhiều, tạo ra chu kỳ vòng quay rất lớn, thổi phồng giá lên. Khi có những trục trặc, bất ổn vĩ mô, gọi đóng băng là không đúng.

Đóng băng dùng để ám chỉ những thị trường mất thanh khoản rất nặng nề, khi tài sản không mua bán, không sử dụng... trong thời gian dài. Những gì diễn ra trên thị trường BĐS hai tháng qua chỉ là sự điều chỉnh chậm lại. Khi cầu đầu cơ không còn mạnh, giá chững lại hoặc giá giảm là điều tốt cho thị trường, không cần giải cứu. Việc giải cứu đã bị nhân danh và lợi dụng, làm mất đi tính hiệu quả và vẻ đẹp của thị trường.

Giải cứu là liều thuốc đặc trị, chỉ sử dụng trong tình huống nguy nan, khẩn cấp. Lúc này ngành nghề nào cũng cần được giải cứu. Người nông dân không xuất khẩu được nông sản, doanh nghiệp sản xuất đang thiếu nguyên liệu, đơn hàng... đều xứng đáng giải cứu để tạo việc làm cho người lao động. Xếp theo thứ tự ưu tiên, chính những doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh sử dụng nhiều lao động và cung cấp hàng hóa, dịch vụ đáp ứng nhu cầu thực của nền kinh tế phải được hỗ trợ trước hết. Cần có chính sách ưu tiên để họ tiếp cận nguồn tín dụng, hỗ trợ thuế phí...

Hỗ trợ cho những doanh nghiệp này sẽ đảm bảo sức khỏe cho nền kinh tế, đảm bảo năng lực sản xuất của doanh nghiệp. Một nền kinh tế thực càng khỏe mạnh, càng đảm bảo khả năng chống chịu trước những cú sốc, biến động. Ngược lại, nền kinh tế ốm yếu sẽ dễ hấp thụ những cú sốc.

Nếu nới room tín dụng để bơm thêm 100.000 tỉ cũng không đủ để giải cứu thị trường BĐS. Không kiên định quan điểm này, sẽ thổi vào suy nghĩ của người dân thông điệp rằng chính sách tiền tệ có thể nới lỏng và những người đang có ý đầu cơ lại nuôi hi vọng. Đất đai như "hố đen", hút rất nhiều vốn vào và mất dần những ý tưởng sáng tạo.

Không ít tổ chức, cá nhân "dọa" nền kinh tế, bắt nền kinh tế làm "con tin" để kêu gọi giải cứu BĐS, nếu không sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế. Hiện tại có rất nhiều kinh nghiệm, chính sách để chống đỡ cho vấn đề này. Khi có những giải pháp bồi bổ doanh nghiệp, củng cố năng lực sản xuất, kinh doanh thì cú sốc từ khu vực tài chính ngân hàng, BĐS sang kinh tế thật sẽ bị hạn chế tối đa.

Cần xem những bất ổn, điều chỉnh của thị trường, nguy cơ bong bóng nợ xấu, những dự án sai phạm là khối u của nền kinh tế. Cắt khối u đi sẽ rất đau và ảnh hưởng đến sức khỏe nhưng sẽ làm cho cơ thể khỏe mạnh hơn, thay vì cứ tiêm thuốc giảm đau rồi băng bó lại và khối u vẫn còn.

Các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam

Theo nhiều nghiên cứu, từ khi Việt Nam có thị trường BĐS đến nay đã một số chu kỳ tăng trưởng nóng, thậm chí tạo cơn sốt, sau đó suy giảm dần và đóng băng.

Giai đoạn 1993 - 1997. Lần đầu tiên, Luật đất đai 1993 công nhận yếu tố thị trường của đất đai làm cho giá đất tăng nhanh, nhiều đô thị mới được hình thành. Đến những năm 1997-1999, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, Nhà nước có những biện pháp siết quản lý đất đai nên thị trường nguội dần rồi rơi vào trạng thái "đóng băng".

Giai đoạn 2000 - 2006. Từ 2000 - 2004 là thời điểm BĐS tăng trưởng rất mạnh. Kinh tế thế giới phục hồi, Việt Nam có chính sách giảm phí, thuế nên thị trường BĐS phát triển nhanh, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn hình thành. Sau năm 2004, các Luật đất đai, nhà ở, xây dựng ra đời cấm phân lô bán nền và có những điều kiện về kinh doanh quy củ khiến các doanh nghiệp rơi vào khó khăn, số lượng giao dịch giảm sâu.

Giai đoạn 2006 - 2012. Từ 2006-2008 thị trường BĐS thu hút rất nhiều người tham gia đầu tư, nhiều ngành góp vốn, giá nhà, đất bị đẩy lên cao, hàng trăm dự án lớn nhỏ tranh thủ ra hàng. Đến năm 2008, ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới và những chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước khiến thị trường rơi vào ảm đạm, đóng băng, thậm chí sụp đổ trong giai đoạn 2008-2012.

Giai đoạn 2017 - nay: Từ năm 2017, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi, tăng trưởng nóng khi dòng tiền đổ vào lớn. Trong hai năm dịch COVID-19 hoành hành, thị trường BĐS tuy ít giao dịch nhưng vẫn neo ở mức cao và bùng nổ từ cuối năm 2021. Những tháng cuối năm 2022, khi Nhà nước có chính sách thắt chặt tín dụng và kinh tế thế giới đi xuống sau đại dịch, thị trường BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng, rất ít giao dịch thành công.

Khan hiếm nhà giá thấp

Nghịch lý là nhu cầu căn hộ giá bình dân rất lớn nhưng nhiều năm qua loại căn hộ này trên thị trường BĐS khá hiếm trong khi phân khúc căn hộ cao cấp trên thị trường rất dồi dào. Ngay cả loại hình nhà ở xã hội nhận được nhiều ưu đãi của Nhà nước (kể cả bắt buộc phải xây dựng trên 20% diện tích đất của các dự án nhà ở thương mại) nhưng các chủ đầu tư luôn tìm cách né tránh do lợi nhuận thấp.

Theo Bộ Xây dựng, một trong địa phương có dự án BĐS lớn nhất của cả nước là TP.HCM trong năm 2020 chỉ có một dự án nhà ở giá bình dân ra hàng và năm 2021 không có dự án nào. Hiện TP.HCM có 18 dự án nhà ở xã hội đang xây dựng nhưng có một số vướng mắc khiến cho việc xây dựng chưa thể triển khai đúng tiến độ. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tại TP có 57ha đất dành để xây nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.

Báo cáo quý 3-2022, Sở Xây dựng TP.HCM nhận định thị trường BĐS phát triển nhưng chưa ổn định, đang có xu hướng lệch về phía phân khúc BĐS cao cấp. Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho bốn dự án, quy mô hơn 2.100 căn hộ, giảm 200% so với quý 2-2022.

UBND TP.HCM cho rằng tình hình chung của thị trường BĐS trong quý 3-2022 giảm rõ rệt, do một số nguyên nhân: quy định của pháp luật chưa thống nhất khiến các dự án gặp khó khăn khi làm thủ tục, nhiều dự án đang vướng vào các đợt thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát quy hoạch, pháp lý, thủ tục, nghĩa vụ tài chính. Thị trường BĐS thứ cấp giảm do giá nhà ở thị trường sơ cấp đã quá cao, chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn. Mặt khác, dự thảo Luật nhà ở có phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến cho nhà đầu tư có tâm lý e ngại, muốn ngừng lại để nắm bắt tình hình...