Loay hoay tư duy "hành chính hóa"

Trong hai thập kỷ qua, đền bù giải tỏa đất đai là một trong những vấn đề thuộc loại nan giải nhất. Giữa yêu cầu phát triển hạ tầng, tiến độ triển khai các dự án của các nhà đầu tư và lợi ích chính đáng của người dân, hàng loạt văn bản pháp lý đã được thay đổi, điều chỉnh. Đã có rất nhiều ý kiến đóng góp cho vấn đề này với mong muốn đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.

Song, tại một hội thảo bàn về vấn đề “Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” do Bộ Tài nguyên - môi trường tổ chức cuối tháng 7 vừa qua, truyền thông đại chúng đã đăng tải việc “Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) đưa ra xin ý kiến về quy định nhà đầu tư mua đất thực hiện dự án, trong định hướng sửa đổi Luật đất đai lần này”.

Theo đó, sẽ có hai phương án: một là, bỏ việc nhà đầu tư tự thỏa thuận mua đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế, thay vào đó Nhà nước thu hồi đất đối với mọi trường hợp; hai là, vẫn giữ cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận mua đất nhưng bổ sung trường hợp nhà đầu tư mua được trên 80% diện tích đất cho dự án (hoặc mua đất trên 80% số hộ sử dụng trong khu vực dự án) mà phần diện tích đất còn lại, hoặc số chủ sử dụng đất còn lại nhà đầu tư không thỏa thuận được, thì Nhà nước ra quyết định thu hồi phần đất còn lại.

Sự quan tâm của dư luận đối với vấn đề này tập trung vào phương án bỏ việc thỏa thuận mua đất giữa nhà đầu tư với người dân và thay vào đó là Nhà nước thu hồi đất như các dự án phục vụ mục đích công cộng.

Trả lời TTCT ngày 2-8, một lãnh đạo của Tổng cục Quản lý đất đai (không muốn nêu tên) phủ nhận đề xuất này là “ý của tổng cục”, cho biết: “Đề xuất trên xuất phát từ ý kiến một số đơn vị tham dự hội thảo, trong đó có TP.HCM. Đó là từ bài học ở các địa phương”.

Với phương án này, gần như việc thu hồi đất sẽ quay trở lại cơ chế cũ trước năm 2004, khi còn áp dụng nghị định 22/NĐ-CP của Chính phủ. Vị lãnh đạo này cũng cho biết đề xuất thu hồi đất của các địa phương xuất phát từ thực tế là nhiều trường hợp khó thỏa thuận về giá đất, khiến dự án kéo dài, gây khó khăn cho chủ đầu tư, ảnh hưởng đến việc phát triển đô thị…

Trở lại cơ chế cũ

Nghị định 22 của Chính phủ ban hành năm 1998 (quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) được xem là nghị định đầu tiên hoàn chỉnh về chính sách đền bù, giải tỏa.

Với quy định này, tất cả các chủ đầu tư đều được Nhà nước thu hồi đất, giao làm dự án và áp dụng cùng một chính sách đền bù, kể cả các dự án kinh doanh. Chỉ sau vài năm áp dụng, nghị định này đã bộc lộ nhiều điều không phù hợp thực tế, gây thiệt hại nhiều cho Nhà nước.

Chấm dứt “sứ mạng” của nghị định 22 năm 2004, nghị định 197 (ban hành năm 2004, về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003) phân rạch ròi giữa hai nhóm dự án: dự án cho mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh do Nhà nước thu hồi đất; còn dự án kinh doanh thì chủ đầu tư tự thỏa thuận giá đền bù với người có đất.

Nghị định được đánh giá là đã mở ra “một chương mới” về đền bù đất đai khi người có đất được chọn chủ đầu tư, được thương lượng giá trên mảnh đất của mình. Rất nhiều dự án đã đạt được sự “thuận mua vừa bán” giữa chủ đầu tư và người dân, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đã nhanh chóng mọc lên.

Cách làm này cũng giúp cơ quan nhà nước bớt áp lực trong việc thu hồi đất bằng các quyết định hành chính, tạo ra sự bình đẳng giữa người có đất và các chủ đầu tư, góp phần thúc đẩy tiến độ đền bù, rút ngắn thời gian triển khai dự án và làm dịu đi tình hình khiếu kiện đất đai ở nhiều địa phương.

Các quy định đền bù sau này như nghị định 84 (ban hành năm 2007), nghị định 69 (ban hành năm 2009) vẫn theo cơ sở trên khi để chủ đầu tư dự án kinh doanh tự thương lượng đền bù với người có đất.

Trong bối cảnh đã đạt được những điều kiện trên, đề xuất Nhà nước đứng ra thu hồi đất đối với các dự án kinh doanh khiến dư luận lo lắng việc trở lại cách làm “hành chính hóa” việc thu hồi đất, quay trở lại một cơ chế cũ vốn đã được thực tế chứng minh là hoàn toàn không còn phù hợp. Thực tế tại TP.HCM hiện nay cho thấy dù nghị định 22 đã hết hiệu lực từ cuối năm 2004, nhưng vẫn còn nhiều dự án đền bù dở dang theo chính sách này do người dân chưa đồng thuận giá đền bù, các khiếu nại tố cáo vẫn chưa dứt.

GS-TS Đặng Hùng Võ trong một lần trả lời phỏng vấn Tuổi Trẻ đã khẳng định: “Hình thức tự thỏa thuận đền bù đối với các dự án kinh doanh là phù hợp với cơ chế thị trường hiện nay. Chính sách này thể hiện quyền của người dân đối với thửa đất của mình. Còn nhà đầu tư tùy theo khả năng của mình mà chọn dự án đầu tư phù hợp, tránh tình trạng nhà đầu tư được giao đất nhưng không có khả năng đền bù mà giành đất để đó nhiều năm, khiến dự án bị “treo” và cuộc sống người dân bị ảnh hưởng”.

Đảm bảo lợi ích ba bên

Cơ chế tự thỏa thuận giá đền bù cũng có mặt trái của nó, như trường hợp dự án chủ đầu tư thỏa thuận đền bù xong đến 90%, thậm chí 99%, chỉ vài hộ dân không đồng ý cũng làm toàn bộ dự án ngưng trệ.

Giám đốc một công ty thẩm định giá đất cho rằng nếu cứ theo cơ chế tự thỏa thuận như hiện nay thì giá đất sẽ bị đẩy lên cao, gây thiệt hại chung cho xã hội. Ý kiến khác nói rằng theo xu hướng Nhà nước xã hội hóa các dự án đầu tư, kêu gọi tư nhân bỏ vốn tham gia nhiều hơn vào các dự án, nếu để chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân, việc đền bù kéo dài thì khó mà kêu gọi…

Nhưng bất luận thế nào, theo nhiều chuyên gia, nếu cơ quan chức năng cho rằng cơ chế thỏa thuận giá đền bù khiến giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá thực tế thì việc cần làm là tìm ra cơ chế thỏa thuận phù hợp, thay vì quay lại một cơ chế cũ lỗi thời và bất ổn. Chẳng hạn, thành lập các trung tâm thẩm định giá đất độc lập làm cơ sở cho hai bên tham khảo khi thỏa thuận đền bù.

Nếu hai bên không đồng ý có thể đưa ra tòa án để giải quyết, xem việc thu hồi đất đó có cần thiết không, nếu cần thiết phải thu hồi thì theo mức giá nào là hợp lý. Những trường hợp chỉ số ít người dân không đồng ý thì mới nên có sự can thiệp của cơ quan thẩm quyền để dự án được triển khai đúng tiến độ. Về lâu dài, việc này cũng có thể tạo điều kiện cho người dân góp đất cùng làm dự án, cho chủ đầu tư thuê đất trong một thời gian nhất định để làm dự án…

“Tất cả những nội dung góp ý của các chuyên gia, nhà quản lý, địa phương sẽ được bộ lắng nghe, xem xét. Hình thức nào phù hợp sẽ đề xuất đưa vào nội dung sửa đổi Luật đất đai lần này”. Tuyên bố này của Tổng cục Quản lý đất đai mới đây không làm dư luận bớt lo lắng, bởi câu chuyện loay hoay quanh những cơ chế cũ về đền bù giải tỏa đất đai một lần nữa phản ảnh sự thiếu vắng một nguyên tắc quản lý đất đai tiến bộ, ổn định và minh bạch.