Dân trung lưu Đông Nam Á: Giấc mơ có nhà xa vời

Nhưng khi nghiên cứu thị trường nhà Kuala Lumpur, anh thấy giấc mơ này quá xa vời.

"Hầu hết căn hộ tôi thấy đều nhỏ và cảm giác rất rẻ tiền", Hafiz nói với báo Hong Kong South China Morning Post. Với tiền tích cóp đủ cho khoản trả ban đầu 750.000 ringgit (178.000 USD), Hafiz từng hy vọng có thể tìm được ngôi nhà vừa giá, địa điểm phù hợp cho gia đình.

Nhưng các căn nhà như vậy giờ thật khó tìm và giá cả đều trên trời. Cơ hội có nhà ngày càng khó cho tầng lớp trung lưu Đông Nam Á. "Mọi thứ thật lố bịch - anh nói - Trả 750.000 ringgit mà vẫn phải giành nhau chỗ đậu xe".

Chủ đầu tư chỉ nhắm tới người giàu

Với Hafiz, cũng giống như hàng triệu người khác ở khu vực, công thức cũ về làm việc chăm chỉ để kiếm được mảnh đất cắm dùi dường như không còn thực hiện được. 

Giá cả cao chỉ là một phần vấn đề. Khắp Đông Nam Á, lo lắng chung về kinh tế càng khiến nhiều người né rủi ro và áp lực vay nợ giữa lúc thu nhập chững lại và triển vọng việc làm không rõ ràng.

Dù các công trình vẫn mọc lên như nấm ở Bangkok, TP.HCM, Jakarta và Singapore, dân thu nhập trung lưu ngày càng cảm thấy sức ép bởi chi phí tăng, thuế má, cùng nguy cơ cắt giảm việc làm. Rất nhiều người đang tính toán lại không chỉ chi tiêu mà cả toàn bộ đời sống ở thành phố.

Các hãng môi giới nhà đất ở một loạt thành phố lớn nói với SCMP là họ bán được ít nhà hơn và các căn nhà bán được giá tiếp tục tăng khiến thị trường giờ gần như chỉ dành cho người giàu - phần còn lại bị gạt ra bên lề. 

"Điều này có tác hại về mặt xã hội và ảnh hưởng tới sự bền vững của tăng trưởng kinh tế", kinh tế trưởng Mohd Afzanizam Abdul Rashid của Ngân hàng Muamalat cảnh báo. 

Ông thấy người dân không mặn mà với sở hữu nhà thể hiện một khó khăn sâu hơn: tiêu dùng chậm lại, ngân hàng cho vay được ít hơn, còn người dân khó phát triển trong nền kinh tế đang chững lại.

Với tầng lớp trung lưu đô thị, cơ hội mua nhà gần như đang biến mất, cơ hội còn khó nữa với những người ở nhóm thấp hơn. Chủ đầu tư giờ nhắm tới người giàu, những người muốn nhà sang trọng đang đẩy giá đất lên ở hầu hết các thành phố lớn tại Đông Nam Á.

Ở Kuala Lumpur, tổng giá trị nhà bán tăng 3,2% so với quý trước đó lên 2,9 tỉ ringgit (688 triệu USD) trong quý đầu 2025. 

Con số này bao gồm một căn hộ giá 14,5 triệu ringgit (3,4 triệu USD) được quản lý bởi Four Seasons. Đáng chú ý là số căn hộ bán được thực tế đã giảm 8,7% - dấu hiệu cho thấy thị trường đang lái dần theo hướng các căn hộ giá cao.

Báo cáo của tư vấn Knight Frank Malaysia cho thấy xu hướng chuyển về "mua bất động sản giá cao" đang diễn ra. Điều này đồng nghĩa người có thu nhập trung bình hoàn toàn không thể tiếp cận thị trường nhà ở. 

Thu nhập đầu người ở Malaysia hiện ở mức 131.000 ringgit (31.000 USD), nhưng rất nhiều người sẽ rất khó tiết kiệm được khi sống với mức lương hằng tháng tầm 7.7000 ringgit (1.800 USD).

Bức tranh tương tự đang diễn ra ở Việt Nam. Ở Hà Nội, giá căn hộ đã tăng 87% trong sáu năm qua, trong khi giá trung bình ở TP.HCM hiện đang là 76 triệu đồng/m2. 

Số giao dịch căn hộ thực tế ở Hà Nội đã giảm 27% so với cùng kỳ trong quý 2 do người mua không kham nổi giá tăng, theo báo cáo của CBRE.

Xã hội "hai tầng"

Giá nhà ở châu Á đã rất khó tiếp cận trong nhiều năm, theo các nhà nghiên cứu từ Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) và Đại học Quốc gia Singapore (NUS) trong bài viết trên tạp chí International Journal of Urban Sciences năm 2020. 

Nghiên cứu cho thấy tỉ lệ giá nhà so với thu nhập trung bình ở 211 thành phố thuộc 27 nước châu Á là trên 12,5 - đồng nghĩa mỗi gia đình trung bình cần dành dụm 12 năm rưỡi thu nhập (không chi tiêu vào cái gì khác) để có thể mua nhà. 

Một số khu vực, tỉ lệ này còn cao hơn, tập trung ở Đông Nam Á, như 18,7 ở Jakarta, 13,8 ở Bangkok và 11,8 ở Manila.

Ở Bangkok, người nước ngoài - đặc biệt từ Trung Quốc đại lục, Singapore và Hong Kong - đã đẩy cầu thị trường hạng sang, khiến giá càng cao hơn. 

Nhu cầu này dẫn tới thị trường méo mó, theo Anawin Chiamprasert, trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của hãng JLL ở Thái Lan. "Chủ đầu tư cạnh tranh quyết liệt hơn cho các miếng đất vàng, sau đó chuyển phần giá đội lên người mua cuối cùng", ông nói.

Hậu quả là dân địa phương, những người mà Anawin gọi là "nhu cầu thật", bị loại ra do thu nhập tăng không kịp giá nhà. Sự méo mó thị trường này có tác động sâu rộng hơn, không chỉ là nguy cơ thị trường sụp khi bong bóng đầu cơ vỡ hay hàng tồn kho không bán được. 

"Chúng ta sẽ thấy toàn bộ một thế hệ, đặc biệt nhóm gen Z trở về sau, không thể sở hữu được nhà", ông Anawin cảnh báo. Ông nói trong "xã hội hai tầng" này, nhóm có nhà chủ yếu là giới đầu tư bất động sản.

Khi ngày càng ít người có thể mua nhà, một sự thay đổi lớn trong "công thức tích lũy tài sản cho các gia đình trung lưu" dần hình thành. Xu hướng này diễn ra khi kinh tế Thái Lan đang lung lay, giữa những bất ổn chính trị, tỉ lệ nợ cao, đầu tư giảm và việc Mỹ áp thuế 19% với hàng xuất khẩu. 

Với những người tài chính đã căng bởi trả góp tiền nhà, họ thấy dấu hiệu của thị trường đang sắp điều chỉnh giá khi người mua và nhà đầu tư tìm cách bán gấp các căn hộ chưa bán được. Đây có thể là cơ hội cho những người săn giá thấp hoặc nhà đầu tư tổ chức, nhưng sẽ rất khó cho những người muốn nâng cấp nhà hay giải phóng dòng tiền.

Với việc sở hữu nhà ngày càng tập trung vào người giàu - thường là không vướng nợ hoặc là chủ nhiều nhà - các chuyên gia kinh tế ngày càng chất vấn liệu truyền thống tích lũy tài sản qua nhiều thế hệ của người châu Á còn có thể duy trì được không.

Thuê nhà hay sở hữu

Ở Malaysia, tỉ lệ sở hữu nhà thường quanh mức 75%. Ngược lại, ở Đức và Thụy Sĩ, dưới 50% dân số sở hữu nhà và giá thuê vẫn ở mức dễ chịu, theo Mohd Afzanizam của Ngân hàng Muamalat. 

"Tôi thấy có sự thay đổi về tâm lý sở hữu nhà - ông nói - Chúng ta cần có giải pháp khác là thúc đẩy thị trường cho thuê". Tuy nhiên theo ông, việc này cần chính phủ hành động để kìm chủ nhà tăng giá thuê - cũng như phát triển các khu dân cư mới bên ngoài các đô thị quá đông đúc.

Tới lúc này, khả năng chính phủ can thiệp vẫn còn xa vời. Một số người có đủ ngân sách hiện chọn cách thuê các căn hộ sang trọng thay vì mua. Luật sư Minh Le, 34 tuổi, đang làm ở một hãng luật quốc tế tại TP.HCM, nói mua nhà giờ không còn ý nghĩa về tài chính. 

Cô hiện trả 750 - 800 USD/tháng để thuê căn hộ có khu phòng gym và hồ bơi trong khi các căn hộ này hiện đang bán giá tầm 340.000 - 600.000 USD. "Tiền đã mất giá - cô nói - Thu nhập cho phép tôi mua sắm thoải mái không phải suy nghĩ, nhưng không đủ để mua và tích lũy các tài sản lớn như bất động sản - và sở hữu giờ cũng không còn cảm thấy đáng nữa".

Mua để đầu tư thì sẽ không giúp cô chi trả tiền trả góp hằng tháng và đó là rủi ro cô không muốn liều khi bong bóng bất động sản đang "quay cuồng" có thể "vỡ bất cứ lúc nào". 

Để mua căn hộ ba phòng ngủ, Minh sẽ phải dùng hết tiền tiết kiệm và vay khoản tiền tương đương 120.000 USD trả trong vòng 15 năm. "Công việc của tôi rất stress, tôi không muốn nợ 15 năm với stress nhiều vậy trên vai", cô nói.

Với giá bất động sản tiếp tục tăng ở Đông Nam Á, khoảng cách giàu nghèo đang ngày càng rộng hơn. Điều này đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố lớn, khi nỗi lo không có nhà ở thị trường ngày càng đắt đỏ đẩy mọi người vào những đánh đổi khó khăn. 

Môi giới Fifi Syafiza của Avid Estates ở Kuala Lumpur nói giá tăng dù đã chậm lại ở đây nhưng với nhiều người, giá đã quá cao. "Tìm được giá hợp lý giờ rất khó. Giá tăng cao vượt tốc độ tăng thu nhập khiến rất nhiều người không có cơ hội". ■