Chung cư Trung Quốc: Muôn mặt chung - riêng

TTCT - Ở Trung Quốc, việc người dân được tư hữu nhà ở là cả một cuộc cách mạng, đi kèm là các ban quản trị chung cư xuất hiện - loại hình tổ chức tự quản mới đại diện cho một nhóm lợi ích mới trong xã hội.

Tôi còn nhớ trong bài giảng cách đây hơn 15 năm, giáo sư Kính Nghĩa Gia chuyên về chính sách công ở Đại học Phúc Đán, Trung Quốc, nhận định rằng ban quản trị nhà chung cư là hình thức dân chủ cấp cơ sở hiếm hoi ở một quốc gia mà nhà nước kiểm soát hầu hết các khía cạnh đời sống.

Việc cư dân chung cư có thể tổ chức bầu cử tự do để cử người đại diện cho quyền lợi của họ đánh dấu bước tiến trong đời sống chính trị xã hội Trung Quốc. Tuy nhiên, đây cũng là khởi đầu cho muôn màu tranh chấp mang đặc sắc đô thị Trung Quốc đương đại.

Từ năm 1998, khi Trung Quốc bắt đầu cải cách quy định với nhà ở tư nhân, các dự án chung cư thương mại ra đời và trở thành hình thức cộng đồng dân cư chính ở các đô thị nước này.

Việc người dân được tư hữu nhà ở là cả một cuộc cách mạng, đi kèm là các ban quản trị chung cư xuất hiện - loại hình tổ chức tự quản mới đại diện cho một nhóm lợi ích mới trong xã hội Trung Quốc.

Các ban quản trị này phát triển nhanh chóng, trở thành cơ sở cho người dân bảo vệ quyền lợi. Theo số liệu năm 2021, chỉ riêng thành phố Thượng Hải có tới hơn 13.000 khu chung cư, trong đó hơn 90% đã thành lập ban quản trị.

Chấm điểm người nuôi chó

Trong nền kinh tế kế hoạch, người dân đô thị Trung Quốc phần lớn không di chuyển, bị quản lý bằng hộ khẩu và đơn vị nhà ở do nhà nước cấp.

Cải cách thị trường bắt đầu từ những năm 1980 đẩy nhanh quá trình đô thị hóa và di dân, tạo ra tình trạng dân cư không đồng nhất và độc lập về kinh tế.

Những khu nhà ở tư nhân mới mọc lên nhanh chóng ở thành thị, trở thành biểu tượng cho "sự hiện đại" và "văn minh đô thị", nhưng đồng thời cũng làm phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa các bên có lợi ích liên quan: chủ nhà, nhà phát triển bất động sản, ban quản trị, ban quản lý và chính quyền địa phương.

Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất là các chủ hộ có được quyền nuôi thú cưng không. Năm 2019, cãi cọ bùng lên dữ dội trên mạng xã hội ở Trung Quốc khi Tập đoàn bất động sản Ding Xing yêu cầu người mua cam kết không nuôi thú cưng nếu muốn ký hợp đồng mua nhà trong dự án mới của công ty ở thành phố Vận Thành, tỉnh Sơn Tây.

Theo Ding Xing, lệnh cấm nuôi chó giúp xây dựng môi trường sống "an toàn", "thanh lịch" và "hài hòa", ngăn ngừa tranh cãi tiềm ẩn giữa hàng xóm với nhau.

Theo Nhân Dân Nhật báo, người phát ngôn của Ding Xing cho biết ban quản lý các dự án của công ty nhận được khiếu nại gần như hằng ngày liên quan đến chuyện nuôi thú cưng. Đây là công việc khó khăn nhất với họ.

Khi đời sống người Trung Quốc ngày càng tốt hơn, mối quan tâm của họ với thú cưng cũng thay đổi, nhưng nhiều người chưa ý thức được đầy đủ những trách nhiệm đi kèm.

Chính quyền địa phương từng phải vào cuộc. Thành phố Tế Nam ở tỉnh Sơn Đông năm 2018 đưa ra hệ thống 12 điểm dành riêng cho người nuôi chó để đảm bảo thú cưng của họ "cư xử tốt" ở nơi công cộng.

Khi chủ chó bị trừ hết 12 điểm, cơ quan thẩm quyền sẽ bắt con chó và đưa người vi phạm đến lớp học học cách trở thành người nuôi thú cưng tốt. Thành phố Phật Sơn ở tỉnh Quảng Đông từng đề xuất giám sát hành vi người nuôi thú cưng qua chương trình chấm điểm xã hội toàn quốc. Tài khoản tín dụng xã hội của chủ sở hữu thú cưng sẽ bị trừ điểm tùy thuộc mức độ cư xử của thú cưng của họ!

Tranh chấp giữa dân và chủ đầu tư

Một tranh chấp phổ biến khác là giữa cư dân và chủ đầu tư. Các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc thường vi phạm các lỗi như không làm giấy chủ quyền nhà cho người mua, sử dụng giấy chủ quyền làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm bớt diện tích căn hộ, hoặc không cung cấp các tiện nghi như đã cam kết trong hợp đồng.

Văn hóa cộng đồng cao độ của người Trung Quốc là bối cảnh cho nhiều tranh cãi. Điều này tác động tới thiết kế không gian và tiện ích chung ở các tòa chung cư. Các khu vực chung như bãi đậu xe, công viên, sân chơi và trung tâm cộng đồng là nơi thường xuyên phát sinh mâu thuẫn giữa cư dân với nhau, giữa cư dân với ban quản lý, và với nhà phát triển địa ốc.

Thời báo Hoàn Cầu năm 2021 tường thuật vụ tranh chấp giữa ban quản trị một khu chung cư ở Bắc Kinh và ban quản lý tòa nhà khi ban quản lý bỏ túi riêng 2 triệu nhân dân tệ (khoảng 300.000 USD) mỗi năm tiền thuê chỗ đậu xe trong khu dân cư.

Ông Trần, trưởng ban quản trị được cư dân bầu ra, cho rằng theo luật pháp, số tiền đó đáng lý phải thuộc về các chủ căn hộ. Ông đã đấu tranh cho khoản tiền này suốt từ năm 2009 đến 2021, nhưng vẫn chưa thành công.

Thời báo Hoàn Cầu tường thuật chuyện ông Trần bị đe dọa, hành lang bên ngoài căn hộ ông bị bôi phân và trước cửa nhà bị đặt một hũ cốt. Ông nói với tờ báo rằng người mua nhà Trung Quốc không nhận thức đầy đủ về quyền sở hữu, họ chỉ quan tâm đến không gian bên trong cánh cửa mà bỏ qua quyền sở hữu chung với không gian công cộng, khiến công ty bất động sản lợi dụng để thu lợi bất chính.

Ban quản lý cho chung cư mới xây thường do chính chủ đầu tư chọn, thậm chí là công ty con của họ, nên có lợi thế tự nhiên so với cư dân khi xảy ra xung đột lợi ích. Về nguyên tắc, khi cư dân bầu ra ban quản trị, họ mới có người đại diện hợp pháp.

Nhưng không phải lúc nào cư dân cũng hào hứng với việc thành lập ban quản trị. Ở nhiều nơi, họ không tham gia bầu cử hay họp hành, dù năm 2007 Quốc hội Trung Quốc đã thông qua luật về quyền bất động sản. Luật này mở rộng khái niệm tự quản của chủ nhà ở đô thị, cho phép những ai sống trong cùng cộng đồng thành lập "ban quản trị" để tự quản khu vực họ sinh sống.

Các cư dân tương lai thậm chí từng liên kết hành động từ trước khi họ có thể thành lập ban quản trị. Giữa tháng 7-2022, hàng nghìn người sắp sở hữu nhà khắp Trung Quốc thông báo trên mạng xã hội từ chối đóng tiếp tiền mua nhà theo tiến độ - hình thức huy động vốn để xây chung cư phổ biến ở Trung Quốc.

Julian Evans-Pritchard, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Capital Economics, nói với báo Time rằng kiểu bán trước này chiếm 70-80% doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc - các nhà phát triển địa ốc làm vậy vì họ muốn triển khai nhiều dự án cùng lúc.

Cuộc nổi giận tập thể khởi đầu từ những người mua nhà trong dự án của tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande. Một bức thư dài 590 chữ của những người mua dự án Dynasty Mansion đăng trên WeChat yêu cầu tập đoàn này hoàn thiện dự án mà họ đã trả tiền từ lâu. Họ đe dọa: "Tất cả những người mua nhà sẽ ngừng thanh toán tiếp, trừ khi việc xây dựng được tiếp tục trước ngày 20-10-2022".

Lá thư nhanh chóng lan khắp WeChat và TikTok, trở thành lời kêu gọi hành động với những người bị ảnh hưởng bởi bong bóng tài sản khắp Trung Quốc.

Chỉ trong vài ngày, bức thư trở thành khuôn mẫu cho các cuộc biểu tình tương tự từ Thượng Hải đến Bắc Kinh, từ Thâm Quyến đến Trịnh Châu.

Khi cuộc khủng hoảng bất động sản lan rộng ở Trung Quốc, ngày càng nhiều chủ đầu tư không thể giao sản phẩm đã bán trước theo đúng tiến độ. Cuộc tẩy chay không đóng tiền tiếp lan ra hơn 100 thành phố, đe dọa gây bất ổn hơn nữa cho ngành bất động sản nước này.■

Giấc mơ Trung Hoa, giấc mơ mua nhà

Tăng trưởng kinh tế ở Trung Quốc vài thập kỷ qua một phần quan trọng được thúc đẩy bởi sự bùng nổ bất động sản, ước tính chiếm 15% GDP nước này (30% nếu tính cả các ngành liên quan).

Giống như nền kinh tế, các hộ gia đình Trung Quốc cũng dựa nhiều vào bất động sản. Nếu sở hữu nhà là chỉ số quan trọng cho giấc mơ Trung Hoa, thì hầu hết người Trung Quốc đã đạt được giấc mơ đó - một thành tựu ngoạn mục, đặc biệt nếu biết rằng thuê nhà công vụ vẫn là hình thức nhà ở chiếm ưu thế những năm 1980 ở các thành phố Trung Quốc.

Theo dữ liệu từ Ngân hàng HSBC, 90% cư dân thành thị Trung Quốc sở hữu bất động sản và hơn 70% tài sản hộ gia đình gắn với bất động sản. Nhiều người Trung Quốc coi bất động sản là hình thức đầu tư ổn định nhất và là phương tiện chắc chắn để đảm bảo tài sản. Truyền thống văn hóa cũng đặt nặng vấn đề các cặp vợ chồng trẻ nên ưu tiên mua nhà và họ thường nhận được sự giúp đỡ từ hai bên gia đình.

Những người đã tìm mọi cách để có một căn nhà này rõ ràng không thể vui khi giá bất động sản đóng băng và giảm, còn chủ đầu tư thì không giao nhà kịp tiến độ. Tầng lớp trung lưu Trung Quốc gần đây đã liên kết lại và gây áp lực lên các chủ đầu tư bất động sản và cả chính quyền.

Tháng 10-2018, tờ Financial Times đưa tin có làn sóng phản đối của các chủ nhà Trung Quốc khi giá bất động sản giảm ở một số thành phố. Các chủ căn hộ ở Thượng Hải và các thành phố lớn khác đã xuống đường yêu cầu hoàn lại tiền mua nhà sau khi chủ đầu tư giảm giá bán sản phẩm mới để tăng doanh số. Các cuộc biểu tình tương tự cũng diễn ra ở Hạ Môn, Phúc Kiến, hay Quý Dương, Quý Châu.

Các cuộc biểu tình tập thể của tầng lớp cư dân thành thị sở hữu nhà này là thế khó với chính quyền. Bắc Kinh từng tuyên bố muốn nền kinh tế ít phụ thuộc hơn vào bất động sản, nhưng áp lực từ người sở hữu nhà muốn giữ giá tăng là rất thật, tương tự là rủi ro khủng hoảng sóng lan nếu những hãng bất động sản lớn sụp đổ.