Dự án nhà ở thu hồi đất kéo dài: Trăm sự nhờ tòa giải quyết

Dù đã thu hồi đất được từ 80% trở lên nhưng nhiều dự án nhà ở thương mại vẫn bế tắc vì không thể thỏa thuận được với những người sở hữu 20% diện tích đất còn lại. Khi dự án bị treo, cả chủ đầu tư và người dân đều khổ sở, mà giải pháp đến giờ vẫn chưa có. 

Đây là chuyện chung mà nhiều địa phương khi tham gia góp ý cho dự án Luật Đất đai vừa qua muốn Quốc hội đặc biệt quan tâm.

Khu vực chưa được bồi thường trong dự án khu dân cư Vĩnh Lộc (quận Bình Tân, TP.HCM). Ảnh: D.N.HÀ

Nhiều dự án tắc nghẽn

Dự án khu dân cư Vĩnh Lộc 110ha ở phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, triển khai từ năm 1999 (Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích quận 5 làm chủ đầu tư) hiện đã lấp đầy 70% dân. 

Nhưng hơn 22 năm qua, vẫn còn khoảng 10ha đất chưa thu hồi được do người dân đòi mức giá cao. Và gần đây, người dân yêu cầu quận điều chỉnh diện tích dự án, trả lại quyền lợi cho họ. Khi họp bàn hướng giải quyết vào ngày 8-10 vừa qua, đại diện UBND quận Bình Tân đã đề xuất Nhà nước thu hồi đất đối với dự án này.

Tại huyện Bình Chánh, dự án Nam Nam Sài Gòn do Công ty Phi Long triển khai gần 20 năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thỏa thuận bồi thường xong với các hộ dân. Hiện nhà của dân xen đất dự án đã được phân lô bán nền, chia cắt diện tích dự án thành hai phần riêng biệt, không có đường vào khu dân cư.

Dự án khu dân cư Hồng Lĩnh ở huyện Nhà Bè còn một phần đất chủ đầu tư chưa bồi thường. Người dân lo chủ đầu tư tự ý phân lô, cắm cọc trên đất của mình nên cắm bảng "đất có chủ" và ghi cả số điện thoại để người mua khỏi nhầm.

Ông Võ Phan Lê Nguyễn, phó chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, cho biết huyện này còn nhiều dự án nhà ở khác mà chủ đầu tư đã bồi thường từ 80-90% diện tích đất, phần còn lại kéo dài nhiều năm không thu hồi được. 

"Có dự án chỉ còn vài ngàn mét vuông nhưng người sử dụng đất không đồng ý thỏa thuận với chủ đầu tư, kể cả việc hoán đổi đất nông nghiệp ở nơi khác. 

Ngoài ra có tình trạng một số người mua đất trong dự án sau đó không đồng ý giá thỏa thuận của chủ đầu tư. Chủ đầu tư đưa ra bất kỳ giá nào họ cũng không bán", ông Nguyễn nói.

Theo ông Nguyễn, hệ quả là cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều không được lợi. Ông ủng hộ cơ chế tự thỏa thuận bồi thường của chủ đầu tư và người sử dụng đất, nhưng ở góc độ quản lý địa phương, đây là một thế khó cho ông khi các dự án dang dở, đình trệ thời gian dài. Ông cho rằng vấn đề này có thể không cần đưa vào luật nhưng chắc chắn cần một cơ chế riêng để giải quyết.

Và vì thế, ông Nguyễn đề xuất với trường hợp trên nên cho phép Nhà nước thu hồi đất theo quy định hoặc UBND cấp huyện khởi kiện người sử dụng đất ra tòa, tòa án sẽ chỉ định cơ quan thẩm định giá độc lập và ra phán quyết cuối cùng, buộc người sử dụng đất phải thỏa thuận giá đất với nhà đầu tư. "Nếu áp dụng được cơ chế trên sẽ giải quyết được rất nhiều dự án tại TP.HCM", ông tin tưởng.

Giải quyết qua tòa án

Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7 (TP.HCM) thì nghĩ khác. Ông cho rằng dù còn một rẻo đất nhỏ trong dự án thì chủ đầu tư cũng vẫn phải thương lượng tới cùng với người dân. 

Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư đã thương lượng thành công và dự án sau đó đem đại lợi nhuận cao cho họ. Việc Nhà nước đứng ra làm thay cho một số doanh nghiệp sẽ gây bất công cho các chủ đầu tư khác - những người phải tự đứng ra để thương lượng với dân. 

Và không thể không đặt câu hỏi: các cơ quan thẩm quyền sẽ bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp hay bảo vệ dân?

Căn nhà của ông Trịnh Văn Nhút thuộc dự án khu dân cư Vĩnh Lộc (quận Bình Tân) hơn 20 năm bị “treo” đang xuống cấp và hư hỏng. Ảnh: D.N.HÀ

Luật sư Nguyễn Hữu Thịnh, Đoàn luật sư TP.HCM, nhận định cốt lõi rắc rối khiến các dự án nhà ở thương mại kéo dài lâu nay là chủ đầu tư muốn mua đất với giá rẻ, người dân muốn bán đúng giá thị trường. "Cần một cơ chế tính giá để các bên có cơ sở để thương lượng", ông Thịnh nói.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khẳng định: Nhà nước không thể đứng ra thu hồi phần đất còn lại của các dự án đã bồi thường từ 80% trở lên, các chủ đầu tư phải tự làm điều đó vì đấy là lợi ích của chính họ. 

Ông Châu dẫn ví dụ về một dự án ở TP Thủ Đức (thuộc quận 2 cũ) có diện tích 7,3ha, vướng 3.000m2 đất và trên đó có một ngôi mộ. Hai bên thương lượng với nhau suốt 9 năm, cuối cùng chủ đầu tư chấp nhận bồi thường 3.000m2 sàn thương mại của dự án cho chủ sử dụng đất, dự án ổn thỏa và chủ đầu tư lãi lớn.

Ông Châu đề xuất hai giải pháp dành cho các dự án đã bồi thường được 80% diện tích đất trở lên. Một là chủ đầu tư điều chỉnh ranh dự án, bỏ phần diện tích chưa thu hồi được ra khỏi dự án để tiến hành thiết kế, quy hoạch theo diện tích đất thực có. 

Nếu không điều chỉnh ranh dự án được thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và chỉnh trang đô thị khu vực chủ đầu tư chưa thu hồi được, sau đó đưa ra đấu thầu, chủ đầu tư có thể tham gia.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định: thỏa thuận bồi thường tại các dự án nhà ở kinh doanh là chuyện dân sự giữa chủ đầu tư và người dân, Nhà nước không nên can thiệp. 

Luật sư Nguyễn Thanh Đạm, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng Nhà nước can thiệp vào việc thương lượng giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất ở góc độ nào đó có thể vi phạm Hiến pháp.

Dự án theo cơ chế tự thỏa thuận bồi thường trên cơ sở thuận mua vừa bán, quyền sử dụng đất là tài sản của người dân được pháp luật bảo hộ, Nhà nước đứng ra thu hồi đất là can thiệp vào quyền tự định đoạt tài sản của người dân bằng quyết định hành chính.

Với đề nghị sử dụng giải pháp khởi kiện người sử dụng đất ra tòa trong trường hợp cần thiết, tòa án sẽ mời cơ quan thẩm định giá đất độc lập và quyết định giá hai bên phải mua, bán, theo luật sư Đạm, để áp dụng được biện pháp tư pháp này, phải tạo được cơ chế để tòa án thụ lý, giải quyết. 

Nếu có cơ chế này, các dự án khác do Nhà nước thu hồi đất cũng có thể áp dụng để thu hồi đất mà không dùng biện pháp hành chính để cưỡng chế. 

"Ngoài ra cần áp dụng cơ chế người dân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho dự án. Khi đó họ có thể hưởng lợi từ dự án mà họ đã giao đất, còn chủ đầu tư đỡ tốn khoản tiền bồi thường đất", luật sư Đạm nêu giải pháp.

Một giải pháp khác, như đề nghị của ông Hoàng Mạnh Thắng, là công khai ranh đất và tiến độ thực hiện các dự án kinh doanh. Chủ đầu tư được Nhà nước cho phép làm dự án nhưng không thực hiện đúng tiến độ sẽ bị thu hồi dự án, đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu công khai. 

"Thời hạn thực hiện dự án là mốc thời gian để thúc ép chủ đầu tư phải tìm cách đẩy nhanh việc thương lượng, bồi thường với chủ đất, tránh tình trạng giành đất nhưng không có khả năng làm dự án hoặc găm đất đầu cơ", ông Thắng nói.■