Số phận nào cho thị trường căn hộ cho thuê?

 Giá căn hộ cao cấp giảm mạnh

Theo chủ tòa nhà cho thuê trên đường Lý Tự Trọng (quận 1, TP.HCM), trước đây lượng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài của các công ty sẵn sàng bỏ ra hơn chục triệu để thuê những căn hộ dịch vụ, thời gian ở từ 6 tháng đến cả năm, nay không có người thuê. 

Vì vậy chị đang tìm khách cho thuê cả tòa nhà này. Tại những căn hộ nằm ở những trục đường “vàng” ở TP như Lê Thánh Tôn, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng... giá cũng giảm mạnh, còn từ 10 - 15 triệu đồng/tháng, giảm khoảng 3 - 4 triệu đồng so với trước dịch.

Những khu vực có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê như Thảo Điền (TP Thủ Đức) hoặc khu Sài Gòn Pearl (quận Bình Thạnh) cũng ở trong cảnh khó tìm người thuê khi khách nước ngoài không quay lại, khách trong nước lại ít có khả năng thuê. 

Rất nhiều chủ căn hộ đã phải hạ giá thuê, thay đổi điều kiện thuê… nhưng vẫn vắng khách. Kể từ đầu mùa dịch đến nay, giá thuê căn hộ phân khúc cao cấp giảm trung bình đến 30% so với giá trước khi có dịch.

Trong khi đó, theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, phân khúc căn hộ cho thuê bình dân (dưới 10 triệu đồng/tháng) vẫn đang phát triển tốt. 

Các căn hộ dạng này tập trung ở các quận ven và khu vực các huyện giáp ranh quận. Những khu vực này có đường sá thuận tiện, giá thuê phù hợp túi tiền của những gia đình trẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng phân khúc căn hộ cho thuê giá bình dân chưa bao giờ ế hàng và sẽ tiếp tục phát triển vì đây là nhu cầu thật với lượng khách hàng trong nước, không bị ảnh hưởng bởi dịch.

Khác với giá cho thuê căn hộ cao cấp tăng nhanh, theo ông Đinh Thế Hiển, giá căn hộ bình dân không tăng nhiều. Một căn hộ khu vực quận 2 giáp quận 9, rộng 70m2, cho thuê với giá khoảng 6 triệu đồng/tháng vào năm 2010 thì đến nay tăng thành 8 triệu đồng/tháng. 

“Điều này giúp cho thị trường thuê nhà và người thuê nhà ổn định. Hơn nữa, mức tăng này tương đương với lạm phát, không cao cũng không thấp, tốt cho người đi thuê mà cũng không thiệt thòi cho người cho thuê” - ông Hiển nhận xét.

 Cung nhiều, cầu ít

Theo khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Việt Nam, tại các dự án chung cư chào bán, chỉ khoảng 44% người mua nhà để ở, còn lại hơn 33% để đầu tư cho thuê. 

Trong năm 2019, tỉ lệ khách hàng sử dụng sàn này để chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm trước đó. Sang năm 2020, lượng chào thuê căn hộ chung cư tiếp tục tăng nhưng nhu cầu tìm thuê loại hình này giảm bởi kinh tế khó khăn, người dân thắt chặt chi tiêu.

Theo đại diện sàn, thị trường cho thuê ghi nhận xu hướng đi xuống khi các chỉ số chào thuê, quan tâm của khách hàng đều giảm mạnh từ 12 - 35%.

Các công ty nghiên cứu bất động sản tại TP.HCM đều nhận định giá thuê căn hộ giảm thời gian qua do nhu cầu của người thuê giảm. Báo cáo thị trường bất động sản quý 1-2021 của Công ty Colliers Việt Nam cho biết phân khúc căn hộ dịch vụ ở cả hai thị trường lớn nhất nước là TP.HCM và Hà Nội đều chững lại.

Riêng tại TP.HCM, trong quý đầu năm nay giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ hạng A là 30,24 USD/m2/tháng, giảm 22,5% so với cuối năm ngoái.

Với căn hộ hạng B, giá thuê trung bình 25,5 USD/m2/tháng, giảm đến 18,35% so với quý trước. Về tỉ lệ lấp đầy, Colliers Việt Nam nhận định do tác động của dịch bệnh kéo dài nên tỉ lệ này chưa phục hồi như mức của năm 2019. 

Hiện tỉ lệ này tại TP.HCM với hạng A là hơn 60% và hạng B là khoảng 57%.

Ông David Jackson - giám đốc điều hành Colliers Việt Nam - cho biết kể từ khi bùng phát dịch COVID-19, các TP lớn ở Việt Nam ghi nhận tỉ lệ số lượng căn hộ trống nhiều hơn khi khách du lịch quốc tế bị ngưng trệ, nhiều người nước ngoài về nước trong khi nguồn cung căn hộ lại dồi dào.

 Ngoài ra, do nhiều chủ nhà đã giảm giá mạnh để thu hút khách thuê nên sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn cho phân khúc căn hộ dịch vụ tại Việt Nam. 

Ông David Jackson cho biết trước đại dịch, giá cho thuê căn hộ tăng đều đặn, đặc biệt là đối với những căn hộ gần khu trung tâm TP, nơi có nhiều người nước ngoài làm việc. 

Tuy nhiên, hiện giá thuê căn hộ giảm từ 20 - 40% so với trước đại dịch. “Mức giá này sẽ không thể hồi phục trong một sớm một chiều như kỳ vọng của các chủ căn hộ khi đại dịch COVID-19 vẫn còn diễn biến khó lường” - ông David Jackson khẳng định.

Đánh giá về mức giá thuê căn hộ hiện nay, ông David Jackson cho hay giá thuê của căn hộ tại Việt Nam hiện nay thấp hơn nhiều so với các nước phát triển khác, điều này sẽ thuận lợi cho những người nước ngoài có mức lương cao hơn mức trung bình của người Việt Nam thuê mướn căn hộ.

Giai đoạn “siêu lợi nhuận” đã qua

Ông Nguyễn Tiến Dũng - chủ tịch HĐQT Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng - cho biết từ năm 2019 trở về trước, nhu cầu cho thuê căn hộ rất lớn. 

Nếu người đầu tư mua căn hộ vào thời điểm chủ đầu tư mở bán thì trong 1 năm, giá trị căn hộ tăng 20%, nếu cho thuê thì mỗi năm thu được 5% nữa. Như vậy, một căn hộ cho thuê thì trong 1 năm, người đầu tư có thể thu được 25% giá trị căn hộ. 

Tuy nhiên, từ khi xảy ra dịch COVID-19 đến nay, tiền đổ vào bất động sản có dấu hiệu tăng vì người dân đầu tư vào các mảng sản xuất, kinh doanh kém hiệu quả nên quay sang đầu tư cho bất động sản.

Đây là một trong những nguyên nhân hình thành mặt bằng giá nhà, đất rất cao.

Theo ông Dũng, với phân khúc căn hộ cho thuê, nếu nhà đầu tư đã mua căn hộ giá cao thì hiệu quả từ việc cho thuê không cao. 

Trước đây, một căn hộ cho thuê có thể kiếm từ 8 - 10% giá trị căn hộ mỗi năm, nay kiếm được 4 - 5 %/năm cũng gọi là thành công và cũng khó có khách thuê. 

Ví dụ, một căn hộ giá 2 - 3 tỉ đồng có thể cho thuê từ 8 - 15 triệu đồng/tháng song căn hộ giá 4 tỉ đồng chưa chắc cho thuê được 15 triệu/tháng. 

Trước đây, nếu như nhà đầu tư vay ngân hàng, mua căn hộ cho thuê thì tiền thuê đủ trả nợ ngân hàng, nay thì khó có thể trả đủ.

Theo các chuyên gia, phân khúc căn hộ cao cấp cho thuê “nóng” nhất là giai đoạn từ năm 2016 trở về trước. Thời điểm đó nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp không nhiều, trong khi nhiều chuyên gia nước ngoài mang gia đình sang Việt Nam sinh sống và làm việc thường thuê căn hộ.

 

  Vì vậy, số lượng căn hộ cao cấp cho thuê rất đắt hàng. “5 năm trở lại đây, người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam, lượng căn hộ cao cấp đưa ra thị trường cũng khá nhiều ở những khu vực khác nhau, dịch vụ tốt. Vì vậy, nhu cầu thuê căn hộ cao cấp giảm xuống” - ông Dũng nhận định.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết rằng cách đây khoảng 10 năm, khi một dự án tung hàng, số lượng căn hộ mua đầu tư chiếm khoảng 30%. 

Trong vòng 5 năm gần đây, số lượng nhà đầu tư mua căn hộ cho thuê và bán lại chiếm đến 50% các dự án bán ra thị trường, thậm chí một số những dự án có đến 70% số lượng khách hàng mua căn hộ để đầu tư, chủ yếu là cho thuê.

Có nên đầu tư căn hộ cho thuê?

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng thời điểm này mua nhà cho thuê không đạt hiệu quả kinh tế cao. “Công thức đẹp là căn hộ, tài sản cho thuê phải lấy lại vốn sau 12 năm. 

Nhưng hiện nay, giá cho thuê bị giảm nhiều, phải đến 25 - 30 năm, chủ nhà mới lấy lại vốn nên hiệu quả kinh tế không cao” - ông Châu phân tích.

Ông Đinh Thế Hiển cho rằng việc có mua nhà cho thuê hay không là sự lựa chọn chiến lược của từng người. Người có kinh nghiệm lâu năm trong thị trường bất động sản sẽ thấy phân khúc này không hấp dẫn bằng việc đầu tư vô đất vùng ven hoặc đất nền.

 Những người lo xa hơn thì thấy phân khúc đất nền mênh mông quá, không biết đến khi nào mới hình thành đô thị, mới xây được nhà… 

Vì vậy, bộ phận khách hàng có tiền, muốn an toàn pháp lý, muốn có nguồn thu ổn định thì chọn mua căn hộ cho thuê. Và phân khúc căn hộ cho thuê vẫn là một thị trường bền bỉ, có nhu cầu thật.

Ông Nguyễn Tiến Dũng cũng cho rằng căn hộ cho thuê vẫn là một kênh đầu tư tốt. Tuy nhiên, nhà đầu tư đừng kỳ vọng có lợi nhuận cao như những năm trước.

Theo các chuyên gia, hai yếu tố tác động đến thị trường cho thuê căn hộ: một là Nhà nước không cho sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng, hai là đánh thuế cho thuê căn hộ chung cư. 

Yếu tố đầu tiên đã tác động đến thị trường trong thời gian qua và yếu tố thứ 2 sẽ tiếp tục tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới. Hoặc là người cho thuê chấp nhận giảm lợi nhuận, hoặc phải tăng giá thuê. 

Khả năng thứ hai là rất khó diễn ra. ■