Token hóa mọi thứ: những ngộ nhận cần tránh

TTCT - Ngành tài chính đang bước vào giai đoạn tiến hóa mới của hạ tầng thị trường. Đây là bước chuyển giúp dòng vốn và tài sản luân chuyển nhanh, an toàn hơn hệ thống truyền thống vốn đã tồn tại nhiều thập kỷ.

Ngày 19-1, Sở Giao dịch Chứng khoán New York (NYSE) thông báo đang xây dựng một nền tảng chứng khoán được token hóa (tokenized securities platform).

Hệ thống này sẽ cung cấp giao dịch 24/7, thanh toán tức thời và cơ chế cấp vốn bằng stablecoin (tiền mã hóa được thiết kế để giữ giá ổn định, thường bằng cách gắn với các đồng tiền truyền thống như USD) cho cổ phiếu và các quỹ ETF tại Mỹ.

Động thái của NYSE là ví dụ mới nhất cho thấy token hóa đang lan rộng trên mọi loại tài sản, hứa hẹn một kỷ nguyên token hóa mọi thứ (tokenization of everything) hào hứng. Nhưng ở đây, có rất nhiều điều cần thận trọng.

Chuyện ở Dubai

Tháng 6-2025, chỉ mất chưa đầy 2 phút, dự án bất động sản được token hóa thứ hai của Sở Đất đai Dubai (DLD) đã bán sạch: 149 nhà đầu tư từ 35 quốc gia khác nhau đã đăng ký mua hết các phần sở hữu được token hóa của tài sản chào bán - một căn hộ một phòng ngủ tại Kensington Waters, thuộc khu Mohammed Bin Rashid City.

Theo tờ Gulf News, tài sản này được định giá 1,5 triệu dirham (Dh) (khoảng 408.000 USD). Nhà đầu tư có thể tham gia từ 2.000 Dh thông qua hình thức mua phần sở hữu (fractional ownership).

Chỉ chưa đầy ba tuần trước đó, dự án mở bán bất động sản token hóa đầu tiên của Dubai - một căn hộ hai phòng ngủ tại Business Bay có giá 2,4 triệu Dh (khoảng 653.000 USD) - cũng được 224 nhà đầu tư đến từ hơn 40 quốc gia đăng ký mua hết trong vòng 24 giờ, với mức đầu tư trung bình khoảng 10.714 Dh.

Cả hai dự án đều nằm trong khuôn khổ Sáng kiến Token hóa bất động sản (Property Tokenization Initiative) của DLD, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận thị trường thông qua mô hình sở hữu phân mảnh trên nền tảng blockchain, một xu hướng đang gây chú ý khắp thế giới.

Xu hướng toàn cầu

Năm 2009, Satoshi Nakamoto giới thiệu Bitcoin như một sổ cái số (digital ledger) phi trung gian, và chỉ vài năm sau, chính nền tảng blockchain đó đã khai mở một bước ngoặt lớn hơn: token hóa.

Khái niệm này chỉ quá trình xác lập quyền sở hữu trên sổ cái điện tử, cho phép mọi loại tài sản - từ bất động sản, nợ doanh nghiệp đến cổ phiếu - tồn tại dưới dạng một bản ghi duy nhất, minh bạch và có thể tự xác minh.

Ứng dụng mang tính bứt phá nhất hiện nay chính là token hóa tài sản thực (Real World Assets, RWA). Về lý thuyết, blockchain có thể "hóa thân" mọi giá trị hữu hình thành đơn vị số: từ những danh mục tài chính truyền thống như trái phiếu, hàng hóa, vốn cổ phần tư nhân, cho đến các tài sản đặc thù như tác phẩm nghệ thuật hay hạ tầng quy mô lớn.

"Lợi ích cốt lõi của token hóa nằm ở khả năng 'chia nhỏ' quyền sở hữu. Với những tài sản giá trị lớn như bất động sản hay tác phẩm nghệ thuật, thị trường thứ cấp truyền thống thường rơi vào tình trạng kém thanh khoản, quy trình rườm rà và phí môi giới đắt đỏ. Token hóa đã phá vỡ rào cản đó, hạ thấp ngưỡng gia nhập cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ" - Pinky Siu, partner tại hãng luật Deacons, nói với South China Morning Post.

Vì vậy, không ngạc nhiên khi Diễn đàn kinh tế thế giới (WEF) xếp token hóa tài sản vào một trong các xu hướng nổi bật của tài sản số năm 2026.

Những mặt trái

"Ngành tài chính cần coi trọng khả năng chống chịu ngang với hiệu quả khi đưa các tài sản thực lên blockchain" - Hilary Allen, giáo sư Trường luật Washington Đại học American, khuyến nghị trong bài viết cho FT năm 2024.

Đến cuối năm 2025, bất động sản token hóa vẫn nằm trong "vùng xám" pháp lý, mỗi quốc gia theo đuổi một cách tiếp cận riêng. Điều quan trọng hơn cả là thứ được công nhận hôm nay chưa chắc vẫn còn hợp pháp ngày mai. Một quyết định mới từ cơ quan quản lý, một đạo luật mới ra đời, hay một vụ kiện lớn đều có thể làm thay đổi toàn bộ cục diện thị trường chỉ sau một đêm.

Trong một bài viết trên Substack tháng 1-2026, Mey Real - nền tảng tài sản ảo tập trung vào token hóa bất động sản - nêu ra ba kịch bản xấu, hoàn toàn có khả năng xảy ra: nền tảng giao dịch RWA bất ngờ đóng cửa vì không đủ nguồn lực để tuân thủ quy định, nhà đầu tư có nắm token cũng không thể giao dịch; cơ quan quản lý ra quy định hạn chế (chẳng hạn chỉ cho phép những người có thu nhập trên 200.000 USD/năm tham gia); hay thay đổi cách tính thuế theo hướng bất lợi.

Nếu các kịch bản này thành sự thực, nhà đầu tư có thể mất thanh khoản tạm thời, chịu giảm giá trị danh mục do hoảng loạn thị trường hay tệ hơn là mất toàn bộ vốn.

Một rủi ro khác đến từ sự phụ thuộc hoàn toàn vào nền tảng. Không giống cổ phiếu có thể chuyển giữa các công ty môi giới, bất động sản token hóa thường bị "khóa" vào một nền tảng cụ thể, khó chuyển sang nơi khác. Không cần phải nói chuyện gì sẽ xảy ra nếu nền tảng phá sản, chuyển hướng kinh doanh hay bị đóng băng tài sản.

Đó là chưa kể ngộ nhận phổ biến của nhà đầu tư, rằng blockchain làm tài sản tốt hơn, trong khi thực tế là blockchain chỉ token hóa những gì đã tồn tại. Công nghệ không thay đổi chất lượng cốt lõi của tài sản cơ sở, token hóa không "cứu" được những tài sản kém chất lượng.

Tóm lại, token hóa là mô hình kết hợp giữa bất động sản truyền thống và blockchain, và vì thế mang theo rủi ro của cả hai - từ pháp lý, công nghệ, thanh khoản cho đến chất lượng tài sản cơ sở và sự phụ thuộc vào nền tảng vận hành.

"Điểm cốt lõi không phải là né tránh rủi ro, mà là hiểu rõ mình đang chấp nhận những rủi ro nào và trong giới hạn ra sao. Token hóa không làm tài sản tốt hơn, nhưng cho phép nhà đầu tư phân bổ vốn linh hoạt hơn, nếu có chiến lược và kỷ luật" - Mey Real kết luận.

Để tương lai an toàn

Trong bài viết chung cho The Economist, Larry Fink và Rob Goldstein - CEO và COO của công ty quản lý tài sản BlackRock - cho rằng không nhất thiết phải xóa bỏ để viết lại toàn bộ luật chơi cho thị trường tài sản số. Cách tiếp cận hiệu quả là cập nhật khung pháp lý hiện có để thị trường truyền thống và hệ sinh thái token hóa có thể vận hành song hành, tương thích với nhau.

Công nghệ có thể thay đổi phương thức giao dịch, nhưng không thể thay thế các tiêu chuẩn về an toàn và minh bạch tài chính. Quan điểm này đã được hiện thực hóa. Chẳng hạn như quan điểm của Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hong Kong (SFC): nếu tài sản cơ sở thuộc diện cần quản lý, thì token đại diện cho nó cũng phải chịu sự điều chỉnh tương ứng.

Giới chuyên gia cũng đưa ra những lời cảnh báo cần thiết để kìm lại làn sóng lạc quan quá mức. Giáo sư You Yang từ Đại học Hong Kong đặt vấn đề: blockchain công khai mang tính toàn cầu, nhưng làm sao các nhà quản lý kiểm soát được những giao dịch xuyên biên giới ẩn danh? Nếu các tài sản số này rơi vào tay những đối tượng không mong muốn, rủi ro hệ thống là rất lớn.

Giáo sư You cho rằng vẫn còn nhiều câu hỏi cần lời giải trước khi có thể khẳng định token hóa là một câu chuyện thành công.

"Vấn đề cốt lõi là: giá trị thực sự của token hóa nằm ở đâu? Chúng ta có thực sự tạo ra lợi ích rõ ràng và thu hút được khách hàng mới hay không? Những người trong ngành đều rất hào hứng, nhưng đến nay vẫn chưa có câu trả lời cho việc loại tài sản nào nên được token hóa, cũng như liệu mô hình này có khả thi về mặt kinh tế và pháp lý hay không" - ông nói với South China Morning Post.

Các giao dịch ở Dubai được thực hiện thông qua nền tảng token hóa PRYPCO Mint - sáng kiến hợp tác giữa DLD và công ty đầu tư bất động sản PRYPCO. PRYPCO Mint vận hành trong khuôn khổ pháp lý do ba cơ quan cùng phụ trách - Cơ quan quản lý tài sản ảo Dubai, Ngân hàng trung ương UAE, và Quỹ Dubai Future Foundation.

Hạ tầng được xây dựng trên công nghệ blockchain, với sự tham gia của đối tác công nghệ và ngân hàng nhằm đảm bảo giao dịch được xử lý nhanh, minh bạch và tuân thủ quy định.

DLD đã cấp chứng nhận quyền sở hữu bất động sản dạng token cho nhóm nhà đầu tư đầu tiên, qua đó chính thức công nhận hình thức sở hữu được xác thực bằng blockchain. Đây được xem là một cột mốc pháp lý quan trọng, đánh dấu bước tiến trong việc thể chế hóa bất động sản token hóa trong khuôn khổ pháp lý hiện hành của Dubai.

Đầu tháng 2, Ngân hàng trung ương Trung Quốc cùng chín cơ quan quản lý ban hành một thông báo chung, cấm phát hành stablecoin gắn với Nhân dân tệ nếu chưa được phê duyệt, đồng thời xếp phần lớn hoạt động token hóa tài sản thực vào diện bất hợp pháp.

Theo tạp chí Decrypt, thông báo này coi tiền ảo, stablecoin và tài sản được token hóa là nguồn rủi ro mang tính hệ thống đối với tài chính, tái khẳng định rằng tiền mã hóa không có địa vị pháp lý như tiền pháp định, và các hoạt động giao dịch, phát hành cũng như dịch vụ trung gian liên quan đều cấu thành hoạt động tài chính trái phép nếu không được cơ quan chức năng cho phép rõ ràng.

Trong khi đó, thông báo cho rằng các hoạt động liên quan token hóa tài sản thực sẽ bị coi là hoạt động tài chính bất hợp pháp nếu không được phê duyệt rõ ràng và không được triển khai trong khuôn khổ hạ tầng tài chính được chỉ định.