Bãi đậu xe: Bán, mua và chờ đợi

Bãi xe tạm phía trước công viên Lê Văn Tám, TP.HCM - Ảnh: T.T.D.

Ở thành phố bây giờ tìm chỗ giữ xe gắn máy đã khó, tìm chỗ đậu xe hơi càng khó hơn. Đừng nói khu trung tâm ngặt nghèo chuyện đỗ - dừng, ngay cả ở những khu chung cư mới, nơi giá giữ xe “bèo” nhất là 1,2-1,5 triệu đồng/tháng, kiếm được một chỗ đậu xe, gửi xe cũng chẳng dễ dàng.

Chỗ đậu xe bằng giá căn hộ

Trong vai một người dân vừa mua một căn hộ tại khu chung cư Hưng Vượng 2 (Q.7, TP.HCM) cần chỗ đậu xe hơi (chung cư này không có chỗ đậu xe hơi), sau một hồi thuyết phục, N. - bảo vệ tại đây - đồng ý giới thiệu chúng tôi với một bảo vệ khác tên K. đang làm tại chung cư Sky Garden 2 (Q.7).

K. cho biết có một người vừa bán căn hộ tại Sky Garden 2 nên muốn bán lại chỗ đậu xe tại chung cư này và dắt chúng tôi vào xem để thỏa thuận giá. 

Bãi đậu xe chung cư Sky Garden 2 rộng hơn 1.000m² với khoảng 250 chỗ đậu xe hơi, còn lại dành cho xe gắn máy. Chỗ đậu xe hơi được chia từng ô, mỗi ô rộng khoảng 6m², vừa đủ một ôtô 4 hoặc 7 chỗ. 

Chủ chỗ đậu xe ra giá 250 triệu đồng để bán đứt chỗ đậu xe trên - vốn đang cho thuê với giá 1,2 triệu đồng/tháng. K. nói nếu đồng ý thì hai bên sẽ ra phòng kinh doanh Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng làm hợp đồng chuyển nhượng.

Tại khu chung cư Mỹ Khánh, chỗ đậu xe được kêu giá cao hơn, từ 430-450 triệu đồng/chỗ tùy theo tầng hầm hay tầng trệt. Người môi giới giải thích giá cao hơn “do khu vực này bảo vệ 24/24 giờ, an ninh tốt hơn, vị trí đẹp, gần mặt tiền đường lớn...”.

Được biết, đây là mức giá đã giảm nhiều so với thời điểm Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng bán căn hộ. Do thời điểm bán căn hộ có thông tin các chung cư không cho thuê bãi đậu xe nên nhiều người có xe hơi đã mua hẳn chỗ đậu xe, khiến chỗ đậu xe tăng giá nhanh chóng so với giá gốc ban đầu (đã là trên dưới 20.000 USD/chỗ). Ngay cả trong bối cảnh thị trường địa ốc ảm đạm, giá hiện nay cũng chỉ giảm vài chục triệu đồng/chỗ.

Tuy nhiên, nhân viên phòng kinh doanh của Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng cho biết chỉ cho mua bán chỗ đậu xe trong nội bộ cư dân tại các chung cư, người ngoài chung cư chỉ có thể thuê lại chỗ đậu xe chứ không được mua bán.

K. - người môi giới - nói rằng do lãnh đạo Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng đang rà soát, siết chặt lại tình trạng mua bán chỗ đậu xe nên không cho chuyển nhượng ra bên ngoài, song vẫn khẳng định sẽ tìm cách “binh” cho chúng tôi mua được chỗ đậu xe.

Như vậy, với mức giá trên mỗi mét vuông bãi đậu xe tại khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tương đương với giá mét vuông của một căn hộ cao cấp (21-35,4 triệu đồng/m2). Và để mua một chỗ đậu xe ôtô tại Phú Mỹ Hưng, người có xe phải bỏ ra số tiền tương đương một căn hộ thu nhập thấp (diện tích 39-45m2) tại các quận vùng ven.

10.000 đồng một phút gửi xe

Mỗi ngày có hàng trăm ngàn ôtô, xe gắn máy vào khu vực trung tâm TP.HCM. Chuyện tính giá giữ xe theo giờ không còn hiếm, với những quy định ngặt nghèo từ phía chủ bãi đậu mà chủ xe không có lựa chọn nào khác ngoài việc “cắn răng” chấp nhận.

Tại bãi giữ xe gắn máy ở tầng hầm của tòa nhà Kumho Asiana Plaza Sài Gòn (góc đường Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, Q.1, TP.HCM), giá giữ xe tính theo giờ: ba giờ đầu là 10.000 đồng/xe, cứ mỗi giờ tiếp theo là 10.000 đồng/xe. “Lấy xe trễ một phút vẫn xem như một giờ giữ xe và phải trả 10.000 đồng” - một nhân viên tại đây nhắc trước. 

Như vậy, nếu “lỡ” gửi xe gắn máy tại đây cả ngày lẫn đêm (24 giờ), khách hàng phải trả tới 220.000 đồng. Tại nhiều khách sạn, khách gửi xe vẫn phải trả 10.000-15.000 đồng/lượt.

Thiếu bãi giữ xe nên hầu hết khu đất trống tại các khu trung tâm TP.HCM đều được tận dụng làm bãi giữ xe. Nhiều bãi xe giờ chỉ chấp nhận giữ ôtô với giá 1-1,5 triệu đồng/tháng, từ chối giữ xe máy.

Bãi đậu xe ngầm: vướng mắc vì... “chưa có tiền lệ”

Năm 2005, UBND TP.HCM xác định chín địa điểm tại khu vực trung tâm TP để xây dựng bãi đậu xe ngầm gồm công trường Lam Sơn, công viên Chi Lăng, công viên Bách Tùng Diệp, công viên Lê Văn Tám, sân vận động Hoa Lư, sân bóng đá Tao Đàn, công viên Bạch Đằng, đường Nguyễn Huệ và số 116 Nguyễn Du.

Với hàng trăm ngàn mét vuông diện tích sàn xây dựng, các dự án bãi đậu xe ngầm này được kỳ vọng sẽ giải quyết chỗ đậu cho hàng chục ngàn ôtô và xe máy của TP. 

Thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, tới tháng 7-2010 các dự án bãi đậu xe tại công viên Bách Tùng Diệp, công trường Lam Sơn, đường Nguyễn Huệ bị ngưng đầu tư. Chỉ còn các dự án tại sân vận động Hoa Lư, công viên Tao Đàn, công viên Lê Văn Tám có khả năng triển khai.

Dự án tại 116 Nguyễn Du được chuyển về sân khấu Trống Đồng và UBND TP đang xem xét tổ chức đấu thầu dự án đậu xe ngầm tại khu vực công viên 23-9. Tuy nhiên, tất cả dự án này đều đình trệ vì vướng thủ tục.

Bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh, phó tổng giám đốc Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương - chủ đầu tư hai bãi đậu xe ngầm tại sân khấu Trống Đồng và sân vận động Hoa Lư, cho biết khó khăn lớn nhất của các dự án là “không có tiền lệ”, mọi tiêu chuẩn về đầu tư và vận hành đều chưa có, cộng thêm hàng loạt vướng mắc về xác định giá trị thuê đất, phương án phòng cháy chữa cháy, thủ tục cấp phép xây dựng...

Với dự án bãi đậu xe ngầm công cộng kết hợp thương mại dịch vụ sân khấu Trống Đồng, Bộ Xây dựng xác định đây là công trình có chức năng kinh doanh hỗn hợp (3 tầng nổi và 9 tầng hầm kết hợp bãi đậu xe ngầm và thương mại). 

Nhưng vì số tầng hầm lớn hơn số tầng nổi chưa có trong danh mục suất vốn đầu tư công trình được công bố, chỉ giới xây dựng phần tầng hầm lớn hơn chỉ giới xây dựng phần nổi nên không thể vận dụng hệ số điều chỉnh suất vốn đầu tư như thông thường... Vì vậy phải qua năm lần bảy lượt gửi văn bản qua lại các bên mới thống nhất được tổng mức đầu tư của dự án.

Việc thiếu các quy định hoặc quy định giữa các sở ngành chồng chéo cũng đẩy chủ đầu tư vào thế khó. Để xác định đơn giá thuê đất dự án bãi đậu xe ngầm sân khấu Trống Đồng, Sở Tài chính yêu cầu chủ đầu tư trình hồ sơ thiết kế do Sở Xây dựng thẩm định. 

Nhưng để xác định thiết kế cơ sở của dự án này, Sở Xây dựng yêu cầu phải có hợp đồng thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Loay hoay trong việc xác định “quả trứng có trước hay con gà có trước” khiến hồ sơ của các dự án bãi đậu xe ngầm đẩy qua đẩy lại, kẹt lại ngay trên bàn các cơ quan chức năng.

__________

Quá trình xây dựng và phát triển đô thị lớn trên thế giới hầu hết đều dẫn đến việc phải phát triển đô thị ngầm. Các thành phố lớn của Việt Nam như Hà Nội, TP.HCM... cũng không ngoại lệ.

Bãi đậu xe tại chung cư Sky Garden 2, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Q.7 (TP.HCM) có giá 250 triệu đồng/chỗ - Ảnh: Phúc Huy

Nghiên cứu xong... rồi thôi

Hà Nội đã bắt đầu thí điểm tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội (kế hoạch là bảy tuyến) và TP.HCM là tuyến Bến Thành - Suối Tiên (kế hoạch là sáu tuyến), thêm đường hầm ngầm Thủ Thiêm vượt sông Sài Gòn. 

Với tình trạng kẹt xe và thiếu bãi đậu xe như hiện nay ở hai thành phố này, cả Hà Nội và TP.HCM không thể không triển khai sớm việc xây dựng các công viên ngầm kết hợp với siêu thị ngầm, bãi đậu xe ngầm.

Khó khăn đầu tiên là chúng ta mới chỉ có quy hoạch không gian đô thị trên mặt đất, chưa có quy hoạch về các công trình ngầm.

Luật quy hoạch đô thị do vậy rất cần bổ sung một chương về quy hoạch đô thị ngầm. Việc thiếu một hành lang pháp lý với những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cơ bản về công tác đầu tư xây dựng công trình ngầm đô thị đã và đang khiến các cơ quan quản lý và nhà đầu tư lúng túng.

Thực tế quy chuẩn công trình ngầm đô thị đã được Bộ Xây dựng giao Viện Khoa học - công nghệ xây dựng soạn thảo từ năm 2007.

Bản dự thảo quy chuẩn đã hoàn thành trên cơ sở tham khảo tất cả tài liệu quy chuẩn hiện có ở nước ta và nước ngoài trong lĩnh vực xây dựng nói chung và xây dựng công trình ngầm nói riêng, cũng như sự trợ giúp của các chuyên gia làm việc trong lĩnh vực xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn từ Anh, Úc, Trung Quốc... liên quan đến xây dựng ngầm.

Chính phủ đã ban hành nghị định về xây dựng ngầm. Song trong hành lang pháp lý còn rất nhiều việc chưa làm. Hiện cả Hà Nội và TP.HCM đều chưa có “bản đồ hiện trạng công trình ngầm” trong khi hai thành phố này đều có vô số công trình ngầm: cấp nước, thoát nước, cung cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc... 

Các công trình ngầm nêu trên đều có quy mô nhỏ, không có sự phối hợp, sinh ra nhiều hậu quả và tốn kém lớn, đặc biệt cho công tác bảo trì sửa chữa và quy hoạch đô thị ngầm.

Trước đây, chúng ta đã có một dự án về “Nâng cao năng lực xây dựng bản đồ công trình ngầm” ở TP.HCM (VIE/93/014) do UNDP tài trợ, song khi kết thúc dự án lại không được nhân rộng.

Quy hoạch đô thị ngầm ra sao?

Cần khẳng định quy hoạch đô thị ngầm phải tiến hành đồng bộ với quy hoạch xây dựng đô thị để đảm bảo sự khớp nối giữa các công trình trên mặt đất thành một thể thống nhất.

Trong quy hoạch xây dựng đô thị, các phương án về cơ cấu đô thị, tổ chức phân khu chức năng hiện nay cần xác định ngay các khu vực dự kiến bố trí công trình ngầm, vùng chức năng không gian ngầm và sử dụng không gian ngầm theo các nguyên tắc ưu tiên tại khu trung tâm chính, các trung tâm khu vực vùng dân cư tập trung và dọc các đường phố chính của thành phố.

Điều này cần được tiến hành theo cách hợp nhất các công trình ngầm đô thị như giao thông vận tải, dân dụng, hạ tầng kỹ thuật, công nghiệp và phần ngầm của các công trình xây dựng - kiến trúc lộ thiên.

Trong quá trình quy hoạch cũng như lập dự án đầu tư cần tính đến việc tạo ra tính đa năng trong các dự án công trình ngầm nhằm nâng cao giá trị công trình và hiệu quả sử dụng. 

Chẳng hạn tại các dự án xây dựng nhà ga metro, các nhà ga này nên là công trình đa năng kết hợp với trung tâm thương mại, nhà hàng, các công trình văn hóa, khu vui chơi giải trí... Khi đó, nhà ga chính là một tổ hợp các công trình văn hóa công cộng.

Các công trình ngầm đường bộ tại những nút giao thông hiện nay cũng nên được đặt kết hợp với không gian trưng bày, văn hóa hay các siêu thị bán lẻ nhỏ dưới lòng đất.