Bức tranh mới chóng mặt của giá nhà

Giữa năm 2025, bà Phương, chủ một doanh nghiệp tư nhân, tìm mua một căn hộ chung cư để sắp xếp chỗ ở mới cho gia đình. Ưu tiên hàng đầu là tiện đường đến trung tâm, gần trường học cho con nên bà tìm những dự án không quá xa trung tâm.

Dự án trên đường Mai Chí Thọ (gần nút giao An Phú) được bà tìm hiểu đầu tiên. Nhân viên bán hàng nhiệt tình quảng bá 31 tiện ích ở khu tầng trệt, 19 tiện ích ở khối đế nội - ngoại khu với vườn tượng, vườn thiền, hồ bơi vô cực, trung tâm thương mại, câu lạc bộ thể dục thể thao, phòng tập golf, phòng tập yoga/pillates, khu vui chơi trẻ em, khu vui chơi cho thú cưng. Bên trong mỗi căn hộ có hệ thống điều khiển thông minh, thiết bị cảm biến hiện đại và an ninh 24/7, thiết kế nhà theo phong cách châu Âu… Dự án nằm trên trục đường kết nối nhanh về trung tâm thành phố và được chủ đầu tư tự phong là chung cư hạng sang.

Khoảng cách từ dự án tới quận 1 cũ khá gần, nên có mức giá khoảng 210 triệu đồng/m2 (8.000 USD). "Căn hộ nhỏ nhất (hơn 50m2) ở dự án này có giá trên 20 tỉ đồng", bà Phương tính toán.

Từ "cao cấp", "hạng sang" đến "hàng hiệu"

Không chịu nổi mức giá "cắt cổ" của dự án trên, bà Phương tìm hiểu thêm những dự án xa trung tâm hơn.

Dự án ở khu Nam Rạch Chiếc đang xây dựng phần thân mở bán trong tháng 8 vừa qua được chào giá từ 100 triệu - 120 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư giới thiệu khu nhà ba mặt giáp sông, hệ thống an ninh nhiều lớp, cổng kiểm soát mềm bằng cây xanh, các tiện ích như hồ bơi điện phân muối, phòng gym hướng hồ, rạp chiếu phim, phòng golf 3D, sân pickleball, sân tennis… Trên thực tế, khu vực dự án tọa lạc chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, khá xa các tiện ích khác như bệnh viện, trường học, khu thương mại. "Chờ khu vực Nam Rạch Chiếc phát triển đầy đủ tiện nghi thì con tôi đã lớn", bà Phương nói.

Một dự án khác cách quận 1 cũ khoảng 14km về phía đông cũng được đẩy giá lên đến 180 triệu đồng/m2. Căn một phòng ngủ gần 8 tỉ đồng, hai phòng ngủ trên 10 tỉ đồng và căn 3 phòng ngủ hơn 13 tỉ đồng. Nhân viên môi giới giải thích giá căn hộ cao vì kèm theo 45 tiện ích "theo tiêu chuẩn nghỉ dưỡng" như hồ bơi tràn, phòng gym hiện đại, vườn cảnh quan, khu vui chơi trẻ em… Gần dự án này, dọc đường Đỗ Xuân Hợp, những chung cư cũ cũng tăng giá đến 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Một khu nhà trên quốc lộ 13 tự xưng là chung cư hạng sang chào giá đến 140 triệu đồng/m2. Giá này gấp đôi so với các dự án trong khu vực (từ 60-70 triệu đồng/m2).

Giữa tháng 7 vừa qua, một dự án được chủ đầu tư giới thiệu là "căn hộ hàng hiệu" ở phường Sài Gòn đưa ra mức giá từ 450 triệu đến 560 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế, phí). Cụ thể, giá căn hộ một phòng ngủ trên đưới 30 tỉ đồng, căn hộ hai phòng ngủ từ 35 - 50 tỉ đồng.

Giá bán nhà đất trong dự án mới cũng lên mức hàng chục tỉ đồng một căn. Cuối tháng 9, nhà phố ở một dự án cách trung tâm TP.HCM khoảng 14km chào bán từ 32 - 37 tỉ đồng một căn 95m2 đất. Với nhà phố mặt tiền 7m dài 19m, giá bán dao động 45 - 54 tỉ đồng/căn, một căn shophouse có giá 40 - 50 tỉ đồng, vị trí đẹp có thể lên tới 72 tỉ đồng.

Theo Công ty cổ phần DKRA Group, hiện giá bình quân căn hộ chung cư TP.HCM là 80 triệu đồng/m2, nhà liền thổ khoảng 24,5 tỉ đồng/căn. Dữ liệu của đơn vị khảo sát thị trường trực tuyến Batdongsan.com.vn trong quý 3 vừa qua cho thấy giá bất động sản phía Nam tăng 30 - 35% so với năm 2023. Đà tăng này chưa có dấu hiệu dừng lại.

Bong bóng bất động sản và những xáo trộn xã hội

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty tư vấn đầu tư Mogin Holdings, cho rằng có 4 nhóm nguyên nhân cơ bản dẫn đến giá nhà tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng dẫn đến giá thành tăng. Cụ thể, tiền sử dụng đất tăng làm cho giá đất tăng, thời gian hoàn thiện pháp lý dự án kéo dài 5-7 năm dẫn đến chi phí tài chính (lãi vay để đầu tư dự án) bị đội lên đáng kể. Nhiều dự án sang tay qua nhiều đời chủ đầu tư, doanh nghiệp mua sau buộc phải bán giá cao mới có lãi càng đẩy giá lên cao hơn. Các chi phí khác như xây dựng, nhân công, marketing bán hàng, xây dựng thương hiệu đều rất lớn và không ngừng tăng cũng làm đội giá thành nhà ở.

Thứ hai, thời gian gần đây, số lượng chủ đầu tư có dự án mới khá ít, dẫn đến tình trạng độc quyền giá bán. Pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định giám sát giá bán và cũng chưa có quy định về giá trần. Khi cung ít, cầu nhiều, người mua không có nhiều lựa chọn, buộc phải chấp nhận mua nhà giá cao.

Các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở đang bán chung cư và nhà thổ với bức tranh tương lai mỹ miều, giá bán được xác định trên tiện nghi và hạ tầng đi trước 5-10 năm. Người mua nhà phải chờ chừng ấy thời gian nữa mới có thể chạm đến giá trị thật hoặc có lãi. Chủ đầu tư liên tục công bố các "tiện ích nghỉ dưỡng", "tiêu chuẩn cao cấp", "nhà hạng sang" đến… "chung cư hàng hiệu".

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Ngọc Châu Á, nhận định các doanh nghiệp không còn mặn mà làm nhà thương mại vừa túi tiền hay nhà ở xã hội nữa. Họ bận chạy đua làm "nhà cao cấp", "nhà hạng sang" và "nhà hàng hiệu" - nhóm bất động sản có giá cao ngất ngưởng và kén người mua. "Giá nhà cao làm cho đại đa số những người có nhu cầu thật không mua nổi. Thị trường thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá vừa túi tiền thời gian dài sẽ làm giá nhà tăng khó kiểm soát", ông Hạnh phân tích.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM), nguyên nhân giá bất động sản nhà ở tăng mạnh nằm ở bài toán tài chính. Cụ thể, việc cho phép đảo nợ, đảo dòng tiền và tăng đòn bẩy tài chính dẫn đến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản nâng giá bán chung cư, nhà thổ để tăng giá trị tài sản. Thêm vào đó, các thay đổi chính sách về thị trường, bảng giá đất, tăng tiền sử dụng đất, sáp nhập tỉnh thành đã thúc đẩy giá đất tăng, từ đó giá nhà cũng tăng theo.

Ông Nghĩa cho rằng thực tiễn này sẽ dẫn đến bong bóng giá tài sản, nợ xấu bất động sản, đẩy bất bình đẳng về nhà ở lên cao dẫn đến xáo trộn xã hội. Điều đáng lo ngại nhất là dòng tiền và nguồn lực không chảy vào kinh doanh, sản xuất, công nghệ mũi nhọn của quốc gia mà chỉ chảy vào bất động sản, dẫn đến cản trở sự phát triển của các ngành nghề khác.

Ông Nghĩa trông đợi Nhà nước ra tay điều tiết tổng thể. Trước hết là có chính sách phù hợp và linh hoạt để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, giúp tăng nguồn cung nhà giá rẻ càng nhanh càng tốt. Nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ phải đóng vai trò xương sống của chiến lược nhà ở quốc gia với các chỉ tiêu khả thi, chứ không phải các chỉ tiêu để làm đẹp báo cáo. Bên cạnh đó, các địa phương phải điều tiết nguồn cung bằng quy hoạch: loại sản phẩm nào dư thừa phải hạn chế, sản phẩm nào thiếu hụt phải khuyến khích. Tỉ trọng nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền cần phải chiếm 80% tổng nguồn cung nhà ở - một bài học sống động từ Singapore.

Ba là can thiệp vào "điểm nóng" và "điểm lạnh". Ví dụ, các thành phố lớn cần có cơ chế khác biệt với các vùng nông thôn, không nên dùng chung một cơ chế quản lý thị trường cho toàn quốc mà phải có sự phân biệt để kiểm soát rủi ro ở "điểm nóng" và thúc đẩy tăng trưởng hợp lý ở "điểm lạnh". Nhà nước nên tính đến việc đánh thuế trên giá trị tài sản hơn là số lượng.

Cuối cùng là chính sách tín dụng linh hoạt cho từng phân khúc nhà ở. Chẳng hạn, không áp dụng một mức lãi suất cho tất cả các sản phẩm nhà ở mà cần chia nhỏ danh sách. Theo đó, lãi suất cho vay nhà ở xã hội thấp nhất, lãi suất cho vay nhà ở thương mại vừa túi tiền phải thấp hơn lãi vay nhà ở trung - cao cấp và hạng sang. ■