Những chính sách "tùy cơ ứng biến"

Phóng to

Các khu nhà ở East Harlem, New York. Đây là một trong những khu đông người lao động nhập cư nghèo từ Puerto Rico và Mexico sinh sống - Ảnh: T.Tuấn

Lịch sử công nghiệp hóa cho thấy quá trình tiến hóa của nhà ở đô thị do làn sóng nhân công từ nông thôn di chuyển lên thành phố. Làn sóng di cư này tạo ra sự biến chuyển cực lớn về kinh tế - xã hội và đòi hỏi phải có các cơ chế chính sách nhà ở, đô thị thích hợp nhằm khai thác hiệu quả nhất các lợi thế.

Thiết kế chính sách phù hợp cộng điều hành hiệu quả sẽ giúp đáp ứng được nhu cầu nhà ở công nhân song song với việc nâng cao chất lượng nhà ở, hạn chế hình thành các khu ổ chuột trong vòng vây của tội phạm và gây bức xúc dư luận như thực tế đang xảy ra tại nhiều thành phố lớn ở châu Á và châu Phi.

Chính phủ vào cuộc từ đầu

Ở nước Mỹ, việc xây dựng tiêu chuẩn cho nhà ở đô thị thống nhất trên toàn quốc là mục tiêu quan trọng của Cục Phát triển nhà ở liên bang (FHA). Dựa trên tiêu chuẩn này, cục sẽ thu thập kiến nghị của địa phương và lên danh sách những khu nhà dưới chuẩn đủ điều kiện nhận hỗ trợ của ngân sách liên bang, từ đó lập dự án xây dựng nhà ở xã hội và phân bổ ngân sách hoặc kêu gọi đầu tư nhằm chỉnh trang, phát triển đô thị.

Có tới bốn lực lượng chính tham gia các chương trình phát triển nhà ở xã hội, gồm nhà nước, các hội đoàn từ thiện, các công ty đầu tư bất động sản (BĐS) và các tổ chức bất vụ lợi - phi chính phủ (non-profit).

Như thế, nhà nước có thể giảm rất nhiều sự phụ thuộc vào các công ty kinh doanh BĐS vốn luôn đòi hỏi phải có lợi nhuận cao và nhanh chóng thu hồi vốn từ vay ngân hàng. Điều này là một tham khảo đáng lưu tâm cho Việt Nam, đặc biệt trong việc nghiên cứu cơ chế, khung pháp lý, tạo điều kiện cho các hội đoàn từ thiện - tôn giáo và các tổ chức bất vụ lợi - phi chính phủ được tham gia rộng rãi vào các dự án nhà ở như là một hoạt động xã hội đặc thù. Như vậy, vấn đề thiếu hụt nhà ở công nhân sẽ có thêm những bàn tay chung sức giải quyết.

Thập niên 1950 ở Mỹ, tình trạng nhà ở công nhân dưới chuẩn kỹ thuật và môi trường sống ô nhiễm là kết quả tất yếu của quá trình phát triển kinh tế ồ ạt. Tình trạng đô thị hóa diễn ra cũng nhanh không kém do lượng dân cư đổ xô về thành thị (ngoài hàng triệu binh sĩ giải ngũ còn có hàng triệu nông dân từ nông thôn miền nam di chuyển lên các khu công nghiệp phía bắc).

Nhu cầu nhà ở xã hội phục vụ lượng công nhân khổng lồ này rất cấp bách. Chính phủ Mỹ càng phản ứng chậm chạp thì giới kinh doanh BĐS càng xây thêm nhiều khu nhà ở rẻ tiền, kém chất lượng để kinh doanh cho thuê và sẽ xuất hiện thêm nhiều khu ổ chuột mới lan rộng rất khó xử lý về sau.

Khi tổng thống Truman quyết định đầu tư vào hàng loạt dự án nhà ở xã hội do chính phủ xây dựng và cho thuê giá rẻ, các công ty kinh doanh BĐS đã phản đối dữ dội vì hàng loạt BĐS của họ đang kinh doanh sẽ bị thu hồi giải tỏa nhường chỗ cho nhà ở xã hội. Hiệp hội BĐS đã ráo riết vận động hậu trường, thậm chí gán cho tổng thống Truman là có khuynh hướng cộng sản (?).

Dù vậy, đạo luật về nhà ở xã hội năm 1949 vẫn được thông qua, đặt ưu tiên quốc gia vào công tác “xây dựng những ngôi nhà xứng đáng để ở, đạt chuẩn an toàn và môi trường sống vệ sinh”. Hàng loạt dự án nhà ở xã hội đã được xây dựng, đưa vào sử dụng và gần một nửa trong số ấy vẫn còn sử dụng đến bây giờ.

Phóng to

Crescent Park - dự án lắp đặt tấm năng lượng mặt trời lớn nhất cho nhà ở giá rẻ tại Mỹ - Ảnh: sunlightandpower.com

Những điều chỉnh linh hoạt của chính sách

Những chính sách nhà ở ban đầu tại Mỹ thường thiên về mục đích từ thiện, phục vụ một bộ phận đối tượng nghèo và có hoàn cảnh đặc thù theo quy định. Nhưng các nghiên cứu sau đó cho thấy các chính sách kiểu từ thiện này đã tạo ra sự lệ thuộc nơi người hưởng chính sách và thu hút nhiều đối tượng khác cố tình tránh né lao động hay ngụy tạo hoàn cảnh để được hưởng chính sách.

Vì vậy về sau, các chính sách nhà ở xã hội phân biệt rõ hai đối tượng được phục vụ: những đối tượng chỉ xét một lần, không cần xét lại (bao gồm những người già yếu, bệnh nan y, tâm thần, thương binh...) và đối tượng chỉ được hưởng chính sách tạm thời, phải xét lại hằng năm.

Các chính sách “tạm thời” bắt buộc người thụ hưởng phải tham gia và tốt nghiệp khóa đào tạo ngắn hạn về các kỹ năng lao động nâng cao, giúp họ tìm được việc làm lương cao hơn, ổn định hơn. Nhà ở “tạm thời” sẽ đóng vai trò bệ phóng, giúp người thuê chủ động tái đào tạo, nâng cao kỹ năng và tự cố gắng thoát nghèo. Trung bình, người thuê nhà ở xã hội sẽ chi khoảng 30% tổng thu nhập cho tiền thuê, phần còn lại sẽ được nhà nước hỗ trợ tùy theo điều kiện ngôi nhà và số người trong hộ...

Vì những dự án nhà ở xã hội sử dụng ngân sách, tình trạng lãng phí, thất thoát, quản lý kém hiệu quả của các địa phương đã khiến nhà ở xã hội trở thành một gánh nặng thường xuyên cho ngân sách liên bang. Từ năm 1974, Bộ Phát triển nhà và đô thị đã thành lập cơ quan thanh tra nội bộ với quyền lực rộng rãi nhằm chống tham nhũng, thất thoát, lãng phí và quản lý kém hiệu quả các dự án xây dựng và quản lý điều hành nhà ở xã hội. Nếu hoạt động kém hiệu quả, chương trình nhà ở xã hội sẽ phá sản, tạo hiệu ứng dây chuyền tiêu cực trong xã hội.

Các nghiên cứu về nhà ở xã hội Mỹ cho thấy đặc điểm đáng quan ngại: thu nhập trung bình (điều chỉnh sau lạm phát) của các hộ thuê nhà ở xã hội ngày càng giảm và tình hình tội phạm diễn biến ngày càng phức tạp. Đặc điểm này rất tương đồng với các khu nhà trọ công nhân giáp ranh các tỉnh và TP.HCM ở các cụm, khu công nghiệp. Vì thế một đặc điểm quan trọng không thể thiếu là quy trình cưỡng chế, thu hồi nhà ở xã hội cần phải nghiêm ngặt và chặt chẽ.

Thông thường nếu người ở vi phạm bất cứ nội quy, quy định hay phạm tội hình sự sẽ bị cưỡng chế thu hồi nhà ngay, không có ngoại lệ, nhằm đảm bảo môi trường sống lành mạnh cho cư dân nhà ở xã hội. Các quy định cưỡng chế thu hồi này đã bị dư luận Mỹ chỉ trích là “dã man” nhưng hiện vẫn là phương pháp hiệu quả để đối phó với tình hình tội phạm phức tạp gia tăng nơi các khu nhà ở xã hội.

Về lâu dài, chính sách nhà ở xã hội sẽ phục vụ chủ yếu những đối tượng có nhu cầu cấp thiết nhất, khó khăn nhất trong xã hội, hạn chế dần sự lệ thuộc vào trợ cấp bằng cách quy định hạn mức cụ thể cho mọi đối tượng còn lại (ví dụ hỗ trợ tổng cộng năm năm nếu trong độ tuổi lao động), người nghèo mua nhà lần đầu tiên cũng được hỗ trợ. Tất cả những điều này đã khiến Chính phủ Mỹ trở thành nhà cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất.

Trong những lời khen lẫn chỉ trích gay gắt, họ cũng đã thành công trong việc cải tổ các chính sách nhà ở xã hội nhằm hạn chế sự lệ thuộc vào trợ cấp nhà nước, khuyến khích nỗ lực thoát nghèo của người dân.