Chống đầu cơ đất đai:

Làm cho lợi nhuận không còn quá hấp dẫn

  • TIẾN LONG
  • 30.03.2019, 09:45

TTCT - Là người theo dõi giá nhà đất trong nhiều năm, PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo - trưởng khoa tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM - nói với TTCT: “Cần trả bất động sản (BĐS) về đúng bản chất của một tài sản thuần túy - là đất đai để phục vụ nhu cầu nhà ở và sản xuất kinh doanh chứ không phải là một kênh cho nhiều người nhảy vào đầu cơ, thao túng, kiếm lợi và tạo nên một thị trường đầy rẫy những biến động, rủi ro cho cả nền kinh tế...”.

PGS.TS  Nguyễn Khắc Quốc Bảo.-Ảnh: QUANG ĐỊNH
PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo.-Ảnh: QUANG ĐỊNH

 

Nhà đất đã hình thành bong bóng giá tài sản

Vì sao ông gọi đầu tư vào BĐS là hiện tượng đầu cơ?

- Thị trường BĐS VN có đầy đủ các yếu tố của một thị trường đầu cơ. Thứ nhất là bất cân xứng thông tin, những thông tin khu vực này quy hoạch thế nào, tiềm năng trong tương lai sẽ ra sao, do ai sở hữu, quản lý... không phải người dân nào cũng biết như nhau. Nhiều thông tin chỉ một nhóm người nắm rõ, còn đa phần mù tịt.

Thứ hai là yếu tố tâm lý đám đông, có một điều người ta tin chắc là ai đi mua đất cũng lời. Cho nên mọi người thấy đầu tư BĐS rất chắc chắn về lợi nhuận. Dân gian lại có câu: “Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời” càng khiến nhiều người cảm thấy cứ quăng tiền vào đất là an toàn.

Người này đi mua đất có lời thì khoe với người khác, lỗ thì âm thầm chịu đựng, thành ra nhiều người có tâm lý có tiền nhàn rỗi quăng vô nhà đất là chắc cú nhất. Từ đó tạo nên tâm lý bầy đàn, thấy người ta đi mua đất mình cũng đi mua, tích góp được một chút là vay thêm ngân hàng mua đất. Một thị trường lực cầu luôn lớn hơn lực cung nên giá sẽ liên tục tăng.

Thứ ba, thị trường không có nhiều kênh đầu tư để công chúng lựa chọn ngoài chứng khoán và BĐS. Một người có trên dưới 1 tỉ đồng khó biết làm gì, chỉ còn đất đai để người ta đầu tư. Ít thì mua xa, nhiều thì đầu tư gần trung tâm.

Chính vì vậy hầu hết xã hội dồn hết tiền vào kênh này. Lực cầu quá lớn, cộng thêm bất cân xứng thông tin tạo ra siêu lợi nhuận. Cho nên phần lớn nền kinh tế đều chọn đất đai làm kênh đầu tư. Các công ty, tập đoàn cũng đầu tư BĐS, quỹ đất nào chịu cho nổi. Bởi vậy sau khi các TP lớn như TP.HCM kín rồi sẽ đến lượt các vùng ven như Long An, Đồng Nai, Bình Dương... giá đất bị thổi lên rất cao.

Như ông phân tích thì thị trường BĐS VN đang có những bất ổn, giá cả thị trường lên xuống như những con sóng bất định và tiềm ẩn nhiều rủi ro?

- Ngay trước nhà tôi có quán cà phê sáng nào cũng đông khách, rôm rả chuyện đi đầu tư BĐS. Ngồi đó toàn những người lúc trước kinh doanh điện thoại di động, mở xưởng may, buôn bán hàng ở chợ... bây giờ chuyển qua môi giới, mua bán đất đai, mà ông nào cũng khoe là thời gian qua lời khủng.

Hết mua đi bán lại nhà đất ở TP.HCM, Đồng Nai, bây giờ xuống Vũng Tàu săn lùng đất. Cần những tính toán chính xác hơn từ các nguồn dữ liệu tin cậy để nhận định “sức khỏe” của thị trường ở từng khu vực khác nhau, nhưng theo tôi, hiện nay thị trường nhà đất đã hình thành bong bóng giá tài sản.

Mua bán đất tấp nập diễn ra ngay trên vỉa hè ở Đà Nẵng. Ảnh: Hữu Khá
Mua bán đất tấp nập diễn ra ngay trên vỉa hè ở Đà Nẵng. Ảnh: Hữu Khá

 

“Quả bom” nổ chậm

Nếu không được kiểm soát, chấn chỉnh sẽ xảy ra những hệ lụy gì cho thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung, thưa ông?

- Hậu quả là rất to lớn và khôn lường. Bong bóng giá tài sản là nguyên nhân cốt lõi của các cuộc khủng hoảng kinh tế trong quá khứ. Bong bóng giá tài sản như “quả bom” nổ chậm treo trên đầu nền kinh tế mà không biết khi nào nó sẽ nổ tung.

Hiện nay không ai đầu tư BĐS bằng toàn bộ vốn tự có, mà hầu hết đều vay ngân hàng, dùng đòn bẩy tài chính. Giá nhà đất cứ thế bị thổi lên, giới đầu cơ lời lên rất nhanh nên nguồn vốn bị quay vòng liên tục.

Điều này dẫn đến một lượng cung tiền rất lớn được đổ vào nền kinh tế nhưng lượng vốn này không đi vào sản xuất, kinh doanh, không tạo ra của cải vật chất mà bị chôn chặt vào đất đai. Tăng trưởng tín dụng BĐS sẽ gây sức ép lên giá cả, làm tăng lạm phát.

Về mặt thống kê sẽ không thấy rõ tác động của việc tăng giá BĐS tới lạm phát bởi vì trong rổ hàng hóa để tính chỉ số giá tiêu dùng CPI thì tỉ lệ giá nhà đất chiếm rất nhỏ. Tuy nhiên, trong thực tế giá BĐS tăng làm mặt bằng giá cả tăng lên rất mạnh vì nó có tác động truyền dẫn đến tâm lý và kỳ vọng lạm phát của công chúng.

Nguy hiểm hơn, bong bóng BĐS càng bị bơm căng thì rủi ro cho hệ thống ngân hàng càng lớn. Vì khi định giá tài sản để cho vay thì giá trị nhà đất đã bị thổi lên quá cao, gấp nhiều lần giá trị kinh tế thực khiến cho ngân hàng sẽ giải ngân một hạn mức vượt quá giá trị thực của tài sản đảm bảo.

Đến khi giá nhà tăng chậm lại hoặc bong bóng xì hơi thì những người đi vay sẽ mất dần khả năng trả nợ và nếu ngân hàng có phát mãi những tài sản này để thu hồi nợ thì cũng gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là về mặt định giá tài sản. Khi đó khả năng nợ xấu, mất vốn sẽ tăng rất cao. Niềm tin của công chúng vào hệ thống ngân hàng sẽ đổ vỡ, kéo theo nhiều hệ lụy rất khôn lường.

Những điều này đã được chứng minh nhiều lần trong lịch sử qua những cuộc khủng hoảng tài chính, bây giờ chúng ta mới lên tiếng cảnh báo e rằng đã hơi muộn.

Từ cuối năm 2017 bong bóng BĐS VN đã bị bơm căng, dấy lên những lo ngại về một kịch bản bong bóng có thể vỡ và kích hoạt một cuộc khủng hoảng có tính chu kỳ (ngày đen tối trên thị trường chứng khoán Mỹ năm 1987, khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, khủng hoảng thị trường nhà đất ở Mỹ năm 2007 kéo theo cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu sau đó).

Do vậy từ cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp về mục tiêu tiên quyết của chính sách tiền tệ trong năm 2018 là kiểm soát tăng trưởng tín dụng, thắt chặt tiền tệ để ổn định giá cả của nền kinh tế.

Nhưng không hiểu vì sao và từ đâu một dòng tiền vẫn liên tục đổ vào BĐS khiến giá nhà đất không giảm mà thậm chí còn tăng trong năm vừa qua. Điều này khiến cho lập trường tiền tệ năm nay của Ngân hàng Nhà nước vẫn là tiếp tục kiểm soát và thu hẹp tăng trưởng tín dụng, thậm chí là mạnh tay hơn năm 2018. Nhưng tôi vẫn e ngại là những chính sách này khó mà kìm cương được con ngựa bất kham - giá nhà đất.

Trị bệnh từ gốc

Theo ông, những giải pháp nào có thể giúp ngăn chặn đầu cơ, trả việc tham gia vào thị trường BĐS về đúng nghĩa đầu tư?

- Như tôi đã nói, nguyên nhân của đầu cơ là bất cân xứng thông tin và tâm lý bầy đàn. Cơ quan quản lý phải tập trung “chữa bệnh” cho thị trường từ hai nguyên nhân gốc rễ này.

Vì vậy, cần phải làm cho những vấn đề về quy hoạch, phát triển đô thị trở nên minh bạch, mọi người được tiếp cận thông tin. Cần quy định trách nhiệm rõ ràng về việc công khai thông tin, đừng để người dân rỉ tai nhau khu này sắp sửa quy hoạch dự án này, khu kia chuẩn bị xây cái nọ...

Bằng các kênh truyền thông khác nhau, cơ quan quản lý và điều hành chính sách cần chủ động công khai, minh bạch, đối thoại toàn bộ thông tin.

Cơ quan quản lý cần phải chủ động phát hiện và cảm nhận những dấu hiệu nóng lên của thị trường ở mỗi khu vực để có những phát ngôn, điều chỉnh tâm lý của công chúng. Giải pháp này khá “mì ăn liền” nhưng vừa qua rõ ràng đã có tác dụng xoa dịu được những cơn sốt đất sau khi chính quyền TP.HCM có những phát biểu cảnh tỉnh người dân đừng đổ xô vào một số khu vực giá đất đang có dấu hiệu bị thổi lên.

Về lâu dài, để chống đầu cơ đất đai phải làm cho lợi nhuận từ đầu cơ không còn quá hấp dẫn như hiện nay. Người ta đầu cơ vì muốn kiếm tiền nhanh và thu được siêu lợi nhuận. Do vậy cần tạo ra những cơ chế làm cho chi phí cơ hội của đầu cơ đất đai tăng lên và lợi nhuận tiềm năng thì giảm xuống.

Ví dụ như quy định về một khung thời gian ràng buộc người đi mua nhà đất sau một thời hạn nhất định mới được chuyển nhượng, nếu bán trước mốc thời gian đó thì phải chịu một mức thuế rất cao. Ngoài ra, có thể áp dụng thuế lũy tiến đối với việc sở hữu BĐS thứ hai, thứ ba trở lên.

Cần nói rõ là ta áp các cơ chế này để điều chỉnh hành vi đầu cơ chứ không phải cấm đầu cơ bởi vì đầu cơ có nghĩa là họ đang khai thác lỗ hổng của giá cả và nhờ vậy, giúp thị trường tự sửa sai. Đầu cơ là một bản năng tự nhiên của thị trường nhưng chúng ta phải quản lý được đầu cơ.

Đầu cơ minh bạch luôn có tính chất hai chiều chứ không như thị trường BĐS hiện nay chỉ một chiều giá lên chứ không hề có cơ hội và cả phương thức để thực hiện đầu cơ giá xuống. Phải tạo ra cơ chế và các sản phẩm tài chính cho phép kiếm lợi trên đà giá giảm thì cơ chế đầu cơ mới thực sự là một liều thuốc hiệu quả cho bong bóng giá tài sản.

Thứ hai, cơ quan quản lý cần xây dựng những thang đo về mặt thống kê và định lượng để giúp người dân, người làm chính sách, nhà quản lý nhìn vào sẽ biết hiện trạng thị trường BĐS như thế nào, có tiềm ẩn yếu tố bong bóng hay không. Từ đó nhà đầu tư tự hoạch định danh mục đầu tư vào chứng khoán, BĐS hay kênh khác hấp dẫn hơn.

Trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã xây dựng bộ chỉ số thị trường nhà đất bằng các dữ liệu lấy từ các cơ quan quản lý lĩnh vực nhà đất.

Ở VN, chúng ta có thể tập hợp các dữ liệu lấy từ phòng công chứng về số lượng giao dịch mua bán; cơ quan cấp giấy phép xây dựng, giấy phép hoàn công, cấp giấy chứng nhận; lịch sử tín dụng cho vay BĐS từ ngân hàng; số lượng giao dịch; số lượng mua bán tại các siêu thị thiết bị nội thất, cửa hàng vật liệu xây dựng...

Một bộ chỉ số đầy đủ thông tin như vậy sẽ giúp những nhà kinh tế, người dân, nhà quản lý nhìn vào để đo lường, phân tích, quan sát để “bắt bệnh” thị trường BĐS. Nếu thị trường có hiện tượng đầu cơ sẽ phát hiện được ngay, từ đó sẽ có những động thái điều tiết cần thiết.

Nhưng có một điều ông cũng nói từ đầu, không bỏ tiền vào nhà đất, người dân khó có kênh đầu tư nào tốt hơn?

- Đúng. Vấn đề nằm ở chỗ hiện nay nền kinh tế của chúng ta có quá ít các kênh đầu tư, chứ chưa nói đến các sản phẩm để thị trường có thể đầu cơ thực sự dựa trên biến động giá tài sản nói chung và giá nhà đất nói riêng. Vì không có nhiều sự lựa chọn các kênh đầu tư nên người ta dồn vào thị trường BĐS. Nhu cầu lớn nên các công ty môi giới mọc lên như nấm, tha hồ kiếm lợi.

Vì vậy, song song với những cơ chế điều tiết, ổn định thị trường thì Nhà nước cũng phải đa dạng hóa các kênh đầu tư và các sản phẩm trên thị trường tài chính để cho dòng vốn luân chuyển một cách tự do và đa dạng chứ không phải chỉ đổ dồn vào một hai kênh như hiện nay, rất dễ bị thao túng. Điều này cũng giúp các nhà đầu tư có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư tốt hơn, giảm được rủi ro, giúp hệ thống tài chính nói riêng và nền kinh tế nói chung ổn định và an toàn hơn.■

* Ngay cả thị trường BĐS cũng phải đa dạng sản phẩm đầu tư chứ không phải chỉ mua để đó, giá tăng lên rồi bán?

- Trên thế giới có nhiều hình thức để đầu tư vào BĐS chứ không phải chỉ đổ tiền đi mua nhà đất như ở nước ta. Mua cổ phiếu của các công ty BĐS, chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư chuyên tìm kiếm lợi nhuận trên các chỉ số phản ánh thị trường BĐS hoặc các sản phẩm tài chính phái sinh trên giá BĐS, nghĩa là nhà đầu tư không phải mua hay bán nhà đất để kiếm lời mà dựa vào các công cụ tài chính này để kiếm lời trên biến động giá BĐS mà họ không nhất thiết phải sở hữu căn nhà, quyền sử dụng miếng đất để mua đi bán lại.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, hiện chính sách thuế về BĐS của VN chưa hợp lý. Người có năm bảy căn cũng như người có một căn nhà, không hề bị Nhà nước đánh thuế. Trong khi tại nhiều nước trên thế giới, thuế BĐS phải nộp hằng năm bằng 20-30% số tiền cho thuê BĐS, bất kể chủ nhà, đất có cho thuê được hay để trống. Như vậy, người có nhiều nhà đất, tức người hưởng lợi nhiều từ hạ tầng, sẽ phải đóng nhiều thuế. Người không có phương án kinh doanh hợp lý sẽ không thể giữ nhiều nhà để trống để phải chịu thuế như hiện nay.

D.N.HÀ

Vui lòng nhập nội dung bình luận.

Gửi