Bất động sản và người nước ngoài: Cửa đã mở, ai sẽ bước vào?

TTCT - Thị trường bất động sản được cho là đã ấm dần lên nhờ những dỡ bỏ khá mạnh tay của Việt Nam nhằm tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà.

Một số dự án bất động sản ở TP.HCM xây dựng nhộn nhịp hơn năm trước - Ảnh: Tiến Dũng

Trao đổi với TTCT, bà Dương Thùy Dung, phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển Công ty TNHH CBRE (Việt Nam), cho rằng: “Những quy định này giúp các nhà đầu tư (thứ cấp) nước ngoài có một sân chơi công bằng ở một mức độ nào đó so với các nhà đầu tư trong nước, chí ít cũng thấy thoải mái hơn về mặt tâm lý.

Từ tâm lý thoải mái sẽ dẫn đến hành động tích cực hơn. Các điều kiện vừa được thông qua của Luật nhà ở là một chất xúc tác thêm bên cạnh nhiều yếu tố khác để thị trường bất động sản ấm dần lên.

Theo tôi, những điều kiện này không tác động ngay lập tức mà sẽ tác động dần dần. Nhưng việc này chỉ xem như Nhà nước mở ra cánh cửa, còn nhà đầu tư có bước vào hay không còn phải xem xét nhiều yếu tố khác”.

Yếu tố rẻ tạo hấp dẫn

Yếu tố nào có thể kéo nhà đầu tư nước ngoài vào “cánh cửa” đã mở này, thưa bà?

- Đó là khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản. Luật nhà ở sửa đổi đã rất thông thoáng, tất cả người nước ngoài tại Việt Nam đủ điều kiện để mua nhà. Nhưng họ có mua hay không thì phải xem khả năng sinh lời từ việc đầu tư vào bất động sản Việt Nam có cao hơn những thị trường khác hay không.

Theo nghiên cứu của chúng tôi thì giá nhà tại Việt Nam rẻ hơn tại Singapore: với giá 2.000 USD/m2 thì chỉ mua được căn hộ bình dân ở Singapore nhưng tại Việt Nam thì mua được căn hộ cao cấp. Như vậy, vốn đầu tư bỏ ra ở Việt Nam thấp hơn ở Singapore rất nhiều.

Nếu ở Singapore chỉ mua được một căn thì tại Việt Nam mua được đến ba căn. Tôi có trao đổi với các nhà đầu tư của Singapore, họ chia sẻ rằng tỉ suất sinh lời khi mua nhà cho thuê ở Singapore thông thường từ 2-3%/năm, lời được 4%/năm đã là cao. Còn tại Việt Nam, tỉ suất này là 8%/năm.

Như vậy thị trường Việt Nam khá hấp dẫn. Các nhà đầu tư Singapore cực kỳ phấn khởi vì họ nghĩ rằng đây là một cánh cửa mở rộng đối với cá nhân nhà đầu tư. Họ dự đoán sẽ có làn sóng đầu tư sang Việt Nam dù chưa dự đoán chính xác thời điểm, cho rằng thị trường Việt Nam là ổn định so với một số thị trường khác trong khu vực.

Bà có dự đoán ai sẽ bước qua “cánh cửa” mở của thị trường bất động sản Việt Nam?

- Chính sách mở rộng trên làm tăng lượng người nước ngoài mua nhà, nhưng người mua để ở rất nhỏ, không đáng kể. Chủ yếu là lượng người mua để đầu tư (cho thuê lại và bán lại kiếm lời). Bây giờ còn quá sớm để kết luận, sau một năm nữa (Luật nhà ở có hiệu lực...) sẽ có câu trả lời rõ ràng hơn.

Điều kiện của Luật nhà ở là chất xúc tác cho thị trường phân khúc cao cấp bởi đối tượng phân khúc cao cấp đòi hỏi nhà đầu tư phải có tài chính mạnh hơn, dành nhiều cho nhà đầu tư cá nhân nước ngoài.

Phân khúc nghỉ dưỡng được chú ý

Các chủ đầu tư tại Việt Nam phải chuẩn bị những gì để đón nhà đầu tư nước ngoài?

- Từ nay đến ngày 1-7-2015 (thời điểm Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực) là giai đoạn để các nhà đầu tư chuẩn bị. Trong tình hình này, các chủ đầu tư nước ngoài đang có sản phẩm tại Việt Nam có cơ hội nhiều hơn vì khách hàng (cùng quốc tịch) của họ đã hiểu phong cách kinh doanh, tiếng tăm của các chủ đầu tư này.

Những nhà đầu tư nhỏ nước ngoài sẽ tìm đến sản phẩm của các chủ đầu tư nước ngoài trước khi tìm đến những sản phẩm của chủ đầu tư Việt Nam. Một số chủ đầu tư Singapore đã bắt đầu tính toán đến chiến dịch tiếp thị sản phẩm cho khách hàng ở Singapore.

Đối với các chủ đầu tư Việt Nam, phân khúc có thể đón khách đầu tư nước ngoài là những dự án đặc trưng như phân khúc nhà ở nghỉ dưỡng (ven biển Đà Nẵng hoặc Nha Trang). Những dạng bất động sản này có khách hàng đặc biệt và có cách tiếp thị riêng.

Ở đây, không phải chủ đầu tư Việt Nam yếu thế hơn trong trào lưu đón dòng khách đầu tư nước ngoài bởi khách hàng chính của các chủ đầu tư Việt Nam vẫn là người Việt Nam, chiếm ít nhất 70% lượng khách hàng. Để đón khách nước ngoài, nhà đầu tư Việt cần nhiều thời gian chuẩn bị hơn.

Thị trường sẽ sôi động lên

Hiện tại, pháp luật Việt Nam giới hạn việc sở hữu nhà đối với người nước ngoài làm thị trường bất động sản Việt Nam thiếu tính cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực. Những quy định của pháp luật Việt Nam gần đây có điều chỉnh theo hướng nới rộng các điều kiện (Luật đất đai, Luật nhà ở sửa đổi...) đã góp phần tác động tích cực đến thị trường này.

Việc mở rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà sẽ bảo đảm thị trường bất động sản Việt Nam có thể trở nên cạnh tranh trong khu vực. Với hầu hết các nước láng giềng có lãi suất gửi ngân hàng và lợi nhuận từ bất động sản nhà ở khá thấp thì việc đầu tư vào thị trường nhà ở Việt Nam với lợi nhuận gộp trên 6%/năm là rất hấp dẫn.

Hiện có khoảng 70.000 chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Đa số đều đang thuê nhà để ở và với thẻ tạm trú thông thường trong thời gian hai năm, có khả năng nhiều người trong số họ sẽ mua nhà.

Để mua được nhà, nhiều người nước ngoài phải vay thêm tiền, mà điều này vẫn còn khó khăn đối với thẻ tạm trú thời gian chỉ hai năm. Mặt tích cực là nó thúc đẩy nguồn cầu cho các sản phẩm nhà ở. Sự phát triển của bất động sản nhà ở là động lực cho nền kinh tế bởi vì nó mang lại một lượng tiền lớn cho lĩnh vực tài chính cũng như trực tiếp tạo ra nhiều việc làm và thu nhập.

Mặt tiêu cực có thể liên quan đến sự dịch chuyển dòng vốn, không rõ thông tin người mua... Tuy nhiên những vấn đề này có thể được kiểm soát thông qua các quy trình đăng ký chặt chẽ.

Thị trường bất động sản Việt Nam có sôi động hơn sau khi Luật nhà ở có hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào thông tư hướng dẫn thi hành. Nhìn chung, việc điều chỉnh sẽ tạo nhiều cơ hội cho người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam nhưng vẫn còn một số quy định cần phải làm rõ hơn.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành công ty TNHH Savills Việt Nam