Chuyện dài tập sổ đỏ, sổ hồng: Vì quyền lợi của ai?

Phóng to

Khi nhà đất bị hai bộ tách rời nhau nắm giữ bằng hai loại sổ và hai cách quản lý, người dân chỉ thêm khổ!...

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường ĐẶNG HÙNG VÕ nói như vậy với Tuổi Trẻ Cuối Tuần trong cuộc trao đổi về những bất hợp lý tồn tại suốt nhiều năm qua liên quan tới việc cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) do hai cơ quan quản lý hai loại hình sổ này (Bộ Tài nguyên - môi trường quản lý sổ đỏ, Bộ Xây dựng quản lý sổ hồng) không tìm được tiếng nói chung, vô cớ đẩy khó khăn về phía người dân.

“Lấy đá ghè chân mình”

- Việc tồn tại hai hệ thống giấy chứng nhận khác nhau do hai ngành khác nhau quản lý, thực hiện theo hai qui trình khác nhau gây phiền phức không chỉ cho người dân mà còn làm hệ thống quản lý nhà nước rơi vào cảnh mù mờ, phức tạp, tốn kém và có kẽ hở. Nó đem lại cho người dân tâm lý hoang mang, e ngại.

Thứ nhất, thêm một sổ có nghĩa là thêm phức tạp về qui định của pháp luật, người dân lo phải đọc thêm, nghe thêm, hỏi thêm, biết thêm... Nếu biết rõ rồi thì e ngại rằng cứ thay đổi mục đích sử dụng đất thì lại phải thay đổi sổ, mà mỗi lần thay đổi sổ lại “run rẩy” vì sắp phải đối mặt với những thủ tục hành chính chẳng mấy dễ chịu. Ví dụ, một doanh nghiệp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì sau khi được giao đất, cho thuê đất sẽ phải xin cấp sổ đỏ vì sổ đỏ là để công nhận quyền đối với đất và nhà đầu tư cần có để thế chấp tại ngân hàng vay vốn đầu tư. Sau khi xây nhà xong, lại phải chạy vạy thay sổ đỏ bằng sổ hồng.

Thứ hai, thường đất ở chẳng mấy khi chỉ là riêng đất ở mà đa số được sử dụng đa mục đích. Tại nông thôn có đến 80% đất có nhà ở xen lẫn với đất nông nghiệp là vườn, ao mà chẳng có ranh giới riêng biệt để chỉ ra đâu là đất ở, đâu là đất nông nghiệp. Tại đô thị, gần như 100% đất có nhà ở mặt phố xen lẫn với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, (ví dụ bảy tầng trên để ở còn ba tầng dưới để kinh doanh hoặc nửa ngoài để kinh doanh còn nửa trong để ở). Trong tương lai rất gần (đáng lẽ bây giờ phải có rồi), đất sử dụng với mục đích nào thì tính thuế sử dụng đất theo mục đích đó. Đất ở tại mặt tiền thuộc trung tâm thành phố rất đắt không phải vì ở đó sống thọ hơn mà vì ở đó kinh doanh được nhiều lãi hơn. Khi đất được sử dụng vào nhiều mục đích, phải điều chỉnh bằng các sắc thuế khác nhau chứ không phải “hồng” hay “đỏ”.

Thứ ba, sổ được cấp theo hai hệ thống quản lý khác nhau sẽ xảy ra trường hợp người ta có thể đăng ký ở hệ thống này mà không đăng ký ở hệ thống kia hay đăng ký ở cả hai hệ thống. Hơn nữa, Luật nhà ở nói rằng việc đăng ký để cấp sổ hồng là không bắt buộc, trong khi Luật đất đai qui định việc cấp sổ đỏ là bắt buộc vì đó là việc Nhà nước phải xác định ranh giới thửa đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền trong ranh giới đó. Tình trạng không cần sổ cũng có, tình trạng một sổ cũng có, hai sổ cũng có. Như vậy là có một hệ thống đăng ký bất động sản rối rắm, thiếu minh bạch.

* Những vấn đề này thời gian qua được xử lý như thế nào?

- Ngay từ khi nghị định 60/CP ra đời (nghị định đầu tiên qui định về cấp sổ hồng), phức tạp trong quản lý đã nảy sinh ngay. Cấp sổ gì thì cũng phải bắt đầu từ hồ sơ địa chính, đó là lý lịch của thửa đất, mà hồ sơ địa chính không chỉ dùng để cấp sổ mà còn dùng vào mọi nghiệp vụ trong quản lý đất đai như qui hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất. Hai cơ quan thụ lý cấp sổ phải có hai hệ thống hồ sơ địa chính, vậy là rất lãng phí. Dùng một hệ thống hồ sơ địa chính “vắt” qua cả hai cơ quan, vậy là rất phức tạp.

Trong cái khó khăn lúc đó, tất cả các thành phố trực thuộc trung ương gồm Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh đều ghép quản lý nhà và địa chính vào một tổ chức là Sở Địa chính - nhà đất để thuận tiện cho việc cấp sổ hồng. Nhiều tỉnh có các thành phố lớn đã giao nhiệm vụ quản lý nhà cho Sở Địa chính. Ngày nay, Hà Nội đã có kinh nghiệm nên khi chưa ban hành Luật nhà ở đã thành lập Sở Tài nguyên - môi trường và nhà đất, TP.HCM đang tính ghép phòng tài nguyên - môi trường và phòng quản lý đô thị cấp quận thành một. Chỉ vì hai sổ mà phải tổ chức lại bộ máy quản lý, sự nhiêu khê ấy chẳng khác nào tự “lấy đá ghè chân mình”.

Tuy nhiên, vấn đề tôi muốn nói là từ việc không thống nhất về quản lý phức tạp như vậy dẫn tới trường hợp một thửa đất có cả “đỏ” lẫn “hồng”. Ví dụ, đất thuộc quyền một người lại cho người khác xây nhà (khá phổ biến là đất thuộc quyền bố nhưng cho các con chỉ được xây nhà) thì người sử dụng đất vẫn có sổ đỏ mà không nói gì đến nhà, người có nhà lại có sổ hồng mà chẳng nói gì đến đất. Hoặc như một người có sổ đỏ rồi nhưng sau khi xây nhà xong lại xin cấp sổ hồng ở cơ quan quản lý nhà mà không trả sổ đỏ cho cơ quan địa chính. Đây chính là hoàn cảnh dẫn đến những bi kịch về lừa đảo, tranh chấp rất phức tạp. Người có sổ đỏ chuyển nhượng đất cho người khác và nói rằng có nhà nhưng không đăng ký cấp sổ hồng (vì Luật nhà ở không bắt buộc). Người có sổ hồng lại bán nhà cho người khác nữa và nói là nhà phải trên đất chứ ở đâu nữa. Nếu người mua đi hỏi cơ quan quản lý nhà hay cơ quan quản lý đất sẽ được trả lời là đúng, không phải giấy giả và đinh ninh là mình được pháp luật bảo vệ. Quản lý hợp lý, minh bạch, rõ ràng, thống nhất thì không thể xảy ra những bi kịch nguy hiểm đó.

Hồn Trương Ba, da hàng thịt

- Đúng thế, khi thiết kế Luật Đất đai 2003, Bộ Tài nguyên - môi trường đã tiếp cận theo phương pháp hệ thống: cấp sổ đỏ về quyền sử dụng đất (bắt buộc), sau đó hình thành tài sản gì trên đất thì người dân đi đăng ký tài sản đó trên sổ đỏ (không bắt buộc). Khi có biến động về sử dụng đất hay có biến động về tài sản gắn liền với đất thì đi đăng ký biến động (không bắt buộc). Tất cả mọi người đều thấy cách đó là “ngon lành”, logic về lý luận, thực tiễn lại rất rõ. Thửa đất bao giờ cũng hình thành trước, Nhà nước công nhận ranh thửa và quyền trong ranh giới đó, sau đó mới cày cấy, trồng cây, trồng rừng hoặc làm nhà, hoặc làm cơ sở sản xuất trên thửa đất đó... (cứ hình thành tài sản nào thì đi đăng ký tài sản đó trên sổ đỏ). Đối với những trường hợp đất đang sử dụng mà đã có tài sản gắn liền rồi thì tài sản được đăng ký lần đầu cùng với đất, cùng một chủ thì cấp một giấy, đất và tài sản khác chủ thì cấp hai giấy giống nhau và trên giấy ghi rõ cả hai người.

Cách làm này sẽ xây dựng được một hệ thống đăng ký, quản lý giấy chứng nhận thống nhất và trình tự từ khi cấp giấy đến khi hình thành tài sản trên đất rất rành mạch, thủ tục hành chính đơn giản, thuận tiện cho người dân. Sự thật có thể nói đất là phần “xác”, còn tài sản đầu tư trên đất là phần “hồn”. Phần xác và phần hồn không tách rời nhau được. Trong câu chuyện Hồn Trương Ba, da hàng thịt, sau vài tháng ngụ ở xác người khác, hồn Trương Ba phải thốt lên rằng: ở xác người khác thì hồn cũng chẳng còn là hồn của mình nữa.

Nhưng khi đó có ý kiến phản bác là Luật đất đai không nói về tài sản, chờ các luật về bất động sản sẽ đưa vào. Vì vậy, thiết kế đành ghi trong Luật đất đai là “trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo qui định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Rất tiếc, luật đầu tiên về bất động sản là Luật nhà ở lại “phủ nhận” thiết kế hợp lý đó (qui định vẫn cấp sổ hồng riêng). Cơ sự là như vậy.

* Thời điểm đó Bộ Tài nguyên - môi trường cũng đã không đồng tình với việc qui định cấp riêng sổ hồng cho nhà trên đất?

- Bộ Tài nguyên - môi trường đã kiến nghị điều đó từ khi xây dựng Luật nhà ở cho đến khi Quốc hội thông qua luật. Có nhiều cuộc họp bộ không được mời nhưng chúng tôi vẫn kiên trì quan điểm. Rồi Luật nhà ở được ban hành, vướng mắc vẫn nảy sinh như giai đoạn mười năm trước khi thực hiện nghị định 60/CP.

Đến nay, Bộ Tài nguyên - môi trường vẫn kiên trì quan điểm cần có một hệ thống đăng ký, một loại giấy chứng nhận, một cơ quan thực hiện và để tránh phức tạp trong cách hiểu thì bộ vẫn đề nghị Bộ Tư pháp là cơ quan quản lý thống nhất việc đăng ký và cấp giấy. Bộ Tài nguyên - môi trường không tránh trách nhiệm, nếu Bộ Tư pháp không nhận thì Bộ Tài nguyên - môi trường sẽ nhận và làm tốt nhiệm vụ này.

Quyền lực (lợi) trong cấp sổ hồng

Phóng to

Ông Đặng Hùng Võ (ngồi bên phải) tiếp nhận đơn khiếu kiện của người dân về đất đai khi còn là thứ trưởng

- Tôi là người ngoài Bộ Xây dựng nên cũng không rõ vì sao. Nghe thuyết trình thì lý do chủ yếu là nhà ở là một phạm vi rất quan trọng, rất thiết thân đối với hộ gia đình, cá nhân, việc cấp sổ riêng là cần thiết, nhà và đất nên chung một giấy cho hợp lòng dân. Cách phát biểu đó là đúng nhưng chỉ đúng được một vế (“nhà và đất cần phải chung một giấy”), còn vế kia (“phải là loại giấy riêng”) lại không đúng. Đất ở đâu có mãi mãi là đất ở? Đất không để ở cũng đâu mãi mãi không được là đất ở? Đất ở cũng đâu chỉ riêng để ở mà không được làm việc khác hợp luật?

* Tại sao khi đó Bộ Tài nguyên - môi trường không bảo vệ mạnh hơn quan điểm của mình?

- Tôi chưa bao giờ không đủ độ mạnh mẽ. Tôi đã đi gặp tất cả nơi cần trình bày, bộ trưởng Mai Ái Trực đã viết thư đến tất cả các nơi cần viết. Có khi mạnh mẽ quá nên lại không được việc.

* Thưa ông, có hay không vấn đề quyền lợi khi được quản lý việc đăng ký, cấp phát sổ hồng?

- Tôi cũng nghe nhiều người nói điều đó, đặc biệt trong một cuộc họp ở TP.HCM về cải cách thủ tục hành chính. Có người cho rằng có tình trạng các bộ muốn phát hành phôi giấy mẫu và bắt các địa phương phải mua, kể cả giấy khai sinh, bản sao giấy khai sinh, giấy chứng tử... Nhiều người cho rằng phát hành phôi giấy “trúng” lắm. Tôi nghĩ cũng có thể như vậy chăng. Mặt khác, trong các cuộc họp, kể cả cuộc gặp gỡ giữa bộ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường và Bộ Xây dựng cũng thể hiện màu sắc gì đó như “không bên nào chịu bên nào”, mà rất vô cớ. Thứ nữa, cũng có phảng phất gì đấy như bảo vệ quyền lực cấp giấy. Bộ Tài nguyên - môi trường không giành việc đó cho quyền lực của mình mà chỉ muốn hệ thống được thống nhất dưới quyền quản lý của Bộ Tư pháp cho phù hợp.

* Như vậy rõ ràng thêm sổ hồng là để thêm quyền lợi cho cơ quan quản lý chứ không phải vì quyền lợi của người dân?

- Tôi cho rằng có tư duy cát cứ trong quản lý, quyền lực trong quản lý, chính vì có cái đó tình hình mới phức tạp như vậy. Nếu ai cũng chỉ nghĩ tới việc xây dựng một hệ thống sao cho minh bạch mà không có kẽ hở, bảo đảm lợi ích của dân thì câu chuyện sẽ ngắn và giản dị hơn nhiều.

Sổ hồng “đá” sổ đỏ như thế nào? Phóng to Làm thủ tục đăng ký giấy chứng nhận nhà, đất tại Sở Tài nguyên - môi trường và nhà đất Hà Nội Trước năm 1994, Luật nhà đất do Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14-7-1993 qui định chỉ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất. Tuy nhiên đến ngày 5-7-1994, Chính phủ ban hành nghị định 60-CP lại qui tất cả nhà ở và đất ở tại đô thị đều phải được đăng ký. Chủ sở hữu hợp pháp được cấp sổ hồng và sổ đỏ. Năm 2003, Luật đất đai mới do Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26-11-2003 điều chỉnh vấn đề sổ đỏ, sổ hồng bằng qui định sổ đỏ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên sổ đỏ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo qui định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, sau nhiều lần tranh cãi không đạt được sự thống nhất, Luật nhà ở được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29-11-2005 lại phủ nhận qui định nói trên của Luật đất đai bằng qui định vẫn cấp sổ hồng cho chủ sở hữu nhà ở song không qui định chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký sổ hồng. Cụ thể, luật qui định nếu chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gồm cả sổ hồng và sổ đỏ). Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì chỉ được cấp sổ hồng.