TTCT - Nghị định 100 năm 2024 về nhà ở xã hội tiếp tục có nhiều ưu đãi cho các chủ đầu tư xây nhà cho thuê. Làm sao để chính sách này đi vào thực tế? So với trước, Luật Nhà ở năm 2023 và nghị định 100 năm 2024 có những chính sách ưu đãi hơn cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể là "tự động" được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế doanh nghiệp, chủ đầu tư được sử dụng 20% diện tích dự án để xây nhà thương mại. Ngoài ra, chủ đầu tư được tiếp cận nguồn vốn vay phù hợp (ví dụ gói 125.000 tỉ đồng), thời hạn vay dài hơn và lãi suất thấp hơn so với vay thương mại.Chính sách khuyến khích còn nhều lỗ hổngLuật Nhà ở 2023 cụ thể hóa các chính sách cho cá nhân xây dựng nhà ở xã hội với những điều kiện cụ thể như được vay ưu đãi với lãi suất giống người mua nhà ở xã hội, thời hạn vay lên đến 20 năm nếu xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Luật cũng cho phép Tổng liên đoàn Lao động tham gia làm cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân từ nguồn vốn công đoàn.Nhưng nhìn vào những chính sách trên cùng với kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, có thể dự đoán việc phát triển nhà ở xã hội thời gian tới cũng không mấy suôn sẻ.Một khu nhà ở xã hội cho thuê tại quận Bình Tân (TP.HCM). Ảnh: HỮU HẠNHLuật Nhà ở nhấn mạnh: Nhà nước tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ ở phù hợp. Điều này có thể hiểu là Nhà nước sẽ hỗ trợ các nhóm yếu thế tiếp cận nhà ở xã hội và giảm áp lực trả nợ của người mua nhà. Nhưng thực tế, nhiều chính sách đang hướng tới bảo đảm lợi nhuận cho chủ đầu tư (doanh nghiệp hoặc cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội). Thậm chí quy định còn bảo vệ cho các ngân hàng tham gia hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội như thời hạn vay ngắn với quy định có khi không quá 5 năm dẫn tới sức ép trả gốc rất lớn, lãi suất vay vẫn tương đối cao (khoảng 7,5%/năm) và được tính lại sau mỗi 6 tháng, không được thế chấp dự án nhà ở xã hội cho khoản vay.Tính toán nhanh, nếu thời gian trả nợ như trên, với khoản vay 600 triệu đồng, mỗi tháng người vay phải trả 14 - 15 triệu đồng (cả gốc và lãi), vay 1 tỉ đồng thì vào khoảng 23 triệu đồng/tháng. Chắc chắn người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không thể trả nổi. Sự chênh lệch giữa nguyên tắc chủ đạo và các quy định cụ thể khiến thị trường bị méo mó, phi thị trường. Người dân cần nhà ở thực sự sẽ không thể được hỗ trợ tiếp cận nhà ở xã hội, các gói hỗ trợ cũng chỉ trên danh nghĩa.Định hướng cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không thể có tác động tích cực về lâu dài. Đầu tiên là cá nhân không thể cạnh tranh với doanh nghiệp về mức độ chuyên nghiệp, kiến thức tài chính và kỹ thuật cũng như hiệu quả quản trị trong phát triển nhà ở nhiều tầng.Chính sách đầu tư nhà ở xã hội chưa ưu tiên hơn so với đầu tư nhà trọ, nhà cho thuê mà người dân đang làm, thậm chí các điều kiện cấp phép còn khắt khe hơn. Nếu muốn cá nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội, cần có những chính sách có lợi hơn về sử dụng đất, về công tác quy hoạch và thiết kế không gian, về quản lý đầu tư công trình xây dựng cũng như ưu đãi về tài chính.Luật Nhà ở cho phép Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia xây dựng nhà lưu trú cho công nhân nhưng dự kiến số lượng nhà mà đơn vị này phát triển sẽ không nhiều bởi những hạn chế về kiến thức và kỹ năng, kinh nghiệm trong phát triển, đầu tư, xây dựng, vận hành và quản lý nhà ở. Bên cạnh đó, Tổng liên đoàn Lao động vốn có chức năng giám sát và hỗ trợ đảm bảo chất lượng, điều kiện sống của người lao động, nay lại thêm chức năng chủ đầu tư nhà lưu trú cho công nhân, có khác gì đơn vị này "vừa đá bóng vừa thổi còi"?NOXH cũng phải theo quy luật thị trườngĐể đảm bảo tính thị trường "đặc thù" của phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có các chính sách rõ ràng, nhất quán hơn để các hỗ trợ mang tính thực tiễn hơn. Tổ chức thể chế và chính sách liên quan tới nhà ở xã hội cần được tiếp tục cải cách hướng tới bảo đảm phát triển nhà ở xã hội bao trùm, hướng tới chất lượng hơn là chạy theo số lượng.Giữa các bên tham gia thị trường nhà ở thì người mua nhà là bên yếu thế, do đó chính sách hỗ trợ cần mang tính căn cơ và bảo vệ hơn cho nhóm này. Cụ thể, các gói vay mua nhà ở xã hội phải có thời hạn dài hơn (15 - 20 - 25 năm), lãi suất cố định suốt thời gian vay để người mua nhà chủ động kế hoạch tài chính, giảm thiểu rủi ro. Cần cho họ quyền sử dụng chính căn nhà làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Ở Mỹ và Pháp, chính phủ cho phép người mua được đổi gói thế chấp (thông qua cơ chế refinance mortage - tái cấp vốn thế chấp) khi lãi vay mua nhà giảm so với thời điểm ký hợp đồng.Những năm qua, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội luôn là vấn đề nan giải bởi các quy định về sử dụng đất hiện nay cho phép người ta giữ đất chờ tăng giá hoặc đầu tư xây dựng các phân khúc bất động sản đem lại lợi nhuận lớn. Vì vậy, Nhà nước cần tận dụng nguồn đất công hoặc các nguồn lực công phù hợp để huy động quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.Chẳng hạn, trích một phần từ các nguồn thu từ đất để xây nhà ở xã hội hoặc quy hoạch các khu đất dành cho nhà ở xã hội từ định hướng phát triển đô thị quanh các đầu mối giao thông. Nhà nước cũng cần cải cách toàn diện các quy định pháp luật có liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư một dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian làm thủ tục đầu tư. Có thể thí điểm phân quyền tự chủ nhiều hơn cho các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM để phát triển nhà ở xã hội, nếu thành công sẽ nhân rộng ra các địa phương khác.Đặc biệt, việc cải cách thể chế cần tập trung hoàn thiện các quy định về quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Luật Nhà ở 2023 vẫn xem việc quản lý vận hành nhà ở xã hội như nhà ở thương mại sau khi xây dựng xong: nhà ở xã hội để bán thì vận hành như nhà thương mại, nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua thì chủ đầu tư tự quản lý vận hành.Chính những nghiệp vụ tay trái này đã cản bước chủ đầu tư (vốn chỉ có thế mạnh, kỹ năng về đầu tư, xây dựng, không có chuyên môn quản lý và vận hành công trình nhà ở, quản lý công tác cho thuê, thuê, mua) xây nhà ở xã hội. Chính phủ cần ban hành khung quy định về thể chế cho phép thiết lập các tổ chức quản lý, điều phối và triển khai chính sách thuê và cho thuê với mức giá phù hợp khả năng của các đối tượng nhà ở xã hội, xem xét hỗ trợ giá thuê nếu cần.■ Ở Pháp có 4,6 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê (HLM) vào năm 2019. Quỹ nhà này do các tổ chức quản lý nhà ở xã hội quản lý vận hành, tổ chức này có thể là tổ chức công - thuộc nhà nước, hoặc là hợp tác xã, hoặc tư nhân. Những tổ chức quản lý nhà ở xã hội đồng hành với chủ đầu tư từ giai đoạn đầu tư xây dựng nhà, cam kết mua lại căn hộ với mức giá hợp lý.Các chủ đầu tư cũng có những ràng buộc nhất định khi xây nhà ở xã hội nhưng họ chỉ việc xây nhà, đầu ra có người bao, thu hồi vốn nhanh, không phải lo lắng về dòng tiền. Việc điều phối và triển khai các chính sách do quỹ trợ cấp gia đình và các tổ chức quản lý HLM phụ trách.Thành phố Vienna (Áo) có cơ quan Wiener Wohnen chuyên trách về nhà ở xã hội trực tiếp quản lý đến 20-25 quỹ nhà ở của toàn thành phố. Cơ quan này xem xét điều kiện mua nhà, thuê nhà, nhận hỗ trợ tài chính của chính phủ về nhà ở… dựa trên hệ thống dữ liệu lập từ các bản khai của hộ gia đình (về thu nhập, thuế và thông tin nhân khẩu hộ gia đình, thông tin nhà ở…). Thông tin về người mua nhà còn được kiểm chứng chéo với hệ thống thông tin chuyên biệt về thuế, thu nhập hộ gia đình, thực trạng hộ gia đình… để bảo đảm chính phủ hỗ trợ đúng đối tượng và loại bỏ hành vi trục lợi từ chính sách trợ cấp nhà ở xã hội .Tổ chức này làm việc với các bên tham gia thị trường nhà ở xã hội (bao gồm cả người cho thuê và người thuê), trực tiếp triển khai cơ chế, hành động điều tiết phù hợp, đồng thời nhận diện vấn đề và đề xuất điều chỉnh chính sách, thể chế cần thiết lên cấp cao hơn (ví dụ chính quyền trung ương, chính quyền vùng hay chính quyền thành phố - vốn được phân quyền và có mức độ tự chủ cao trong việc đảm bảo chất lượng sống dân cư nói chung và tiếp cận tới nhà ở giá phù hợp nói riêng). Tags: Nhà ở xã hộiXây dựng nhà ởDự án đầu tư xây dựngTạo điều kiệnĐầu tư xây dựng
Tin tức sáng 7-10: Ngân hàng SCB thanh lý 17 xe chở tiền; Nhân sự cấp cao FLC tiếp tục từ nhiệm TUỔI TRẺ ONLINE 07/10/2024 Một số tin tức đáng chú ý: Thường vụ Quốc hội khai mạc phiên họp thứ 38; Tỉ lệ thất nghiệp của Việt Nam đã giảm; TP.HCM kiến nghị tăng mức hưởng trợ cấp thất nghiệp lên 75%; Thêm một đại gia 'phố núi' Gia Lai chậm trả nợ trái phiếu...
Tin tức thế giới 7-10: Iran lo Israel đánh vào mỏ dầu; Phiến quân Pakistan sát hại người Trung Quốc BÌNH AN 07/10/2024 Iran mất liên lạc với chỉ huy lực lượng đặc nhiệm Quds sau khi tới Lebanon; Anh khuyến cáo công dân không đến Israel và Gaza... là một số tin tức thế giới đáng chú ý sáng 7-10.
Ban đại diện cha mẹ học sinh đại diện cho ai? VÕ VINH 07/10/2024 Nhiều người chán họp phụ huynh. Một phần vì chuyện tiền bạc, phần vì ban đại diện đại diện cha mẹ học sinh dường như không phải là đại diện cho phụ huynh lớp!
Nhiều tiếng nổ ở Kiev, drone từ nhiều hướng tấn công THANH BÌNH 07/10/2024 Các hệ thống phòng không đã được kích hoạt ở thủ đô Kiev của Ukraine khi máy bay không người lái Nga tấn công từ nhiều hướng.