Mua nhà ở Mỹ thời lãi suất trên trời

TTCT - Tháng 10 năm ngoái, khi vợ chồng tôi dọn về căn nhà mới mua ở thành phố Roseville, bang California, người hàng xóm tên Toji bắt chuyện chào đón vui vẻ. Ông cũng khoe luôn, con trai ông sắp kết hôn và đang tìm mua nhà ở thành phố này.

Có doanh nghiệp chuyên về xe đưa đón và cho thuê xe, nên nhà ông Toji nhiều xe hơi, đậu trong gara không đủ, phải đậu kín lề đường, và chiếc xe của con trai ông thường đậu lấn sang phần đường nhà chúng tôi một tí.

Hơn một năm trôi qua, chiếc xe vẫn luôn đậu ở đó, chúng tôi cũng chẳng lấy làm phiền gì, nhưng điều đó có nghĩa con trai ông Toji dù đã kết hôn nhưng chưa thể mua được nhà và ra riêng như ông hớn hở khoe năm ngoái.

Điều đó không lạ nếu biết thị trường nhà ở tại Mỹ năm 2023 được xem là "tệ của tệ" với người mua - lãi vay quá cao, giá nhà tăng và nguồn cung hiếm hoi. Lãi suất vay mua nhà kỳ hạn 30 năm vào cuối tháng 10-2023 trung bình là 7,79%, cao nhất kể từ tháng 11-2000, theo dữ liệu của Freddie Mac.

Trong khi đó, số lượng nhà rao bán trên thị trường giảm 5,7%; giá nhà trung vị tăng 3,4%, trong khi năm 2022 đã tăng 5,4% và năm 2021 tăng 16,9% so với năm trước đó.

Để hiểu cái khó của con trai ông Toji không phải cá biệt, cần xem lại lịch sử thị trường nhà ở 2 năm qua, bắt đầu từ "cơn bão hoàn hảo" năm 2021 mà chúng tôi đã chứng kiến.

"Cơn bão hoàn hảo"

Năm 2021, vợ chồng tôi quyết định tìm mua nhà ở Roseville và lập tức rơi vào trận bão giá nhà. Xu hướng làm việc tại nhà thời Covid-19 tạo ra làn sóng rời khỏi các thành phố lớn đắt đỏ.

Lượng giao dịch mua bán nhà ở các thành phố nhỏ, ngoại vi tăng mạnh (Roseville chẳng hạn, cách San Francisco khoảng 2 giờ lái xe, là một điểm nóng của làn sóng này tại khu vực vùng Vịnh và Thung lũng Silicon); lãi suất vay mua nhà thấp kỷ lục (dưới 3%) và lượng nhà rao bán thấp, kết hợp các yếu tố này khiến "cơn bão hoàn hảo" bùng nổ - thị trường nhà được xem là điên rồ chưa từng có trong vòng ít nhất 40 năm qua.

Việc mua nhà năm 2021 đã không thực hiện được như vợ chồng tôi dự kiến vì hai lý do lớn. Thứ nhất, thị trường quá nóng, Jason - người đại diện địa ốc của chúng tôi - cho biết tình hình phổ biến là mỗi ngôi nhà rao bán sẽ lập tức có 10-20 bên mua ra giá trong vòng chỉ 3 ngày đầu tiên.

Những người mua được thường trả cao hơn giá rao bán 15.000-50.000 USD, và người mua bằng tiền mặt, tức mua nhanh không qua thủ tục ngân hàng, thắng thế.

Có căn chúng tôi ưng ý, thấy mới rao bán được một, hai ngày, thậm chí mới vài giờ, vừa nhắn tin cho Jason nhờ thu xếp xem nhà thì vài giờ sau, hoặc thậm chí "refresh" đường dẫn ngay lúc đấy thì nhà đã ở tình trạng "pending" (đang đợi hoàn tất giao dịch) rồi.

Phải biết thông thường một căn nhà ở Mỹ từ khi rao đến khi giao dịch xong trung bình mất 60 ngày, mới hiểu tốc độ mua bán nhà như vậy là chưa có tiền lệ. Một người bạn của chúng tôi mua được nhà trong năm 2021 cho biết anh đã mất 6 tháng sục sạo thị trường và hơn 20 lần chào mua mới chốt được một căn.

Chúng tôi vốn không quen kiểu mua bán "chụp giật", nhất là với tài sản lớn và có ý nghĩa như ngôi nhà của mình, nên có phần chậm lụt.

Lý do thứ hai là để mua được nhà, cần có xác nhận của ngân hàng chấp thuận cho vay. Với người mua nhà ở Mỹ, việc vay ngân hàng này rất quan trọng. Hiếm người có đủ tiền mặt để mua nhà, mà kể cả có đủ hay gần đủ, họ vẫn cần để dành các khoản cho đầu tư khác, đảm bảo chi tiêu và phòng khi bất trắc; ngoài ra còn do người vay được khấu trừ thuế cho số tiền trả góp mua nhà nữa.

Chồng tôi khá tự tin vì có thu nhập tốt, và số tiền đặt trước khá cao so với mặt bằng chung. Thế nhưng chuyện không đơn giản.

Số là dựa trên tỉ lệ cổ phần, ngân hàng xem anh là chủ sở hữu doanh nghiệp, lại là doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh mặt hàng có liên quan đến du lịch, vốn nhạy cảm trong dịch Covid-19. Vì thế, các ngân hàng chúng tôi liên lạc đều không phê duyệt đơn xin vay.

Anh khá cay đắng khi biết nhân viên của mình thu nhập thấp hơn và tiền đặt trước ít hơn nhiều cũng dễ dàng được vay mua nhà, còn anh kẹt lại. Đây cũng là một lý do thời điểm này nhiều nhà kinh tế cho rằng dù tăng trưởng rất nóng, thị trường nhà đất ở Mỹ lần này khó sập như năm 2008, do các định chế cho vay giờ làm việc nghiêm ngặt hơn nhiều.

Bên lề một chút, lo ngại của ngân hàng không phải là không có cơ sở. Nhiều doanh nghiệp quốc tế lớn trong các ngành tương tự đã thiệt hại nặng nề, thậm chí vỡ nợ trong năm 2021 do đứt gãy chuỗi sản xuất - cung ứng vì những vấn đề như vận chuyển, nguyên liệu, nhân công.

Công ty nhỏ của chồng tôi đã vượt qua được hết do những may mắn tình cờ. Nhà máy sản xuất ở Việt Nam dự trữ đủ nguyên liệu; may mắn không bị đóng cửa do có ca F0; vào thời kỳ giãn cách khó khăn nhất vẫn duy trì được lượng công nhân ăn ngủ ở lại nhà máy làm việc; và may mắn đã chuyển hàng xong xuôi trước cuộc khủng hoảng vận tải do "sự cố kênh đào Suez" cuối năm 2021.

Tuy nhiên, các báo cáo tài chính và kinh doanh công ty gửi đến các ngân hàng vẫn không được phản hồi tích cực.

Chỉ đến giữa năm 2022, sau khi có báo cáo hoàn thuế chính thức cho năm 2021 cho thấy các con số tài chính của công ty là tốt, chúng tôi mới được các ngân hàng niềm nở chấp thuận, cho "vay cỡ nào cũng được". Bởi vậy nên đến giữa năm 2022, chúng tôi mới thật sự được "cởi trói" để mua nhà.

"Bão lặng" cuối năm 2022 và "thị trường kỳ cục" năm 2023

Đầu năm 2022, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tuyên bố sẽ tăng lãi suất, khiến những người có nhu cầu nhưng chưa mua được nhà năm 2021 vội vàng tìm mua trước khi lãi suất tăng - giá nhà trong 6 tháng đầu năm vì vậy tiếp tục leo dốc.

Khi Fed tăng dần lãi suất, nhiều người mua rớt khỏi vùng "có thể mua được" (theo số tiền họ có thể đặt trước và đánh giá các điều kiện duyệt vay) do không chịu nổi mức lãi vay.

Khi chúng tôi cầm được tờ "bảo bối" duyệt vay của ngân hàng và trở lại thị trường vào khoảng tháng 7-2022, giá nhà đã cao ngất ngưởng, dù tốc độ tăng giá đã chững lại. Thị trường được đánh giá là đang nghiêng về phía người mua, do ít cạnh tranh hơn, và bên bán bắt đầu điều chỉnh giảm giá những căn rao quá cao.

Tuy nhiên, thời gian không ủng hộ chúng tôi - lúc này các đợt tăng lãi suất bắt đầu dồn dập do Fed muốn kiềm chế lạm phát mạnh hơn (vốn một phần quan trọng cũng do thị trường bất động sản tăng nóng mà ra).

Nhiều người biết chúng tôi đang tìm mua nhà đều khuyên nên chờ sang năm 2023 vì "chắc chắn đến lúc đó lãi suất sẽ phải giảm xuống và giá nhà đang đà giảm sau quá trình tăng quá nóng".

Tuy vậy, vì không thể chờ đợi thêm, nên ngay khi tìm được căn nhà ưng ý và trả giá thành công (thương lượng giảm được một khoản đáng kể), chúng tôi lập tức làm thủ tục "khóa lãi suất" vay ngay trước ngày Fed tăng lãi suất kỷ lục lên 7% vào cuối tháng 9.

Việc mua nhà của chúng tôi vào cuối năm 2022 hóa ra là quyết định đúng đắn, bởi đó là khoảng lặng hiếm hoi mà người mua còn có lợi thế để chọn lựa và thương lượng.

Không giống ông hàng xóm Toji khấp khởi hy vọng, hay nhiều người tin chắc 2023 là năm thuận lợi để mua nhà, hóa ra năm nay thị trường nhà ở, theo bình luận của các nhà kinh tế, lại là "nỗi đau của người mua" và "kỳ cục nhất" trong lịch sử. Kỳ cục vì nó cứ dùng dằng mắc vòng luẩn quẩn lãi suất, nguồn cung, giá nhà.

Chúng ta đã biết tại sao suốt năm 2023 lãi suất cứ tăng mãi, nhưng vì sao giá nhà cũng tăng nóng mà lượng nhà rao bán lại ngày càng giảm? Khi lãi suất tăng lên, những người muốn bán nhà buộc phải cân nhắc thiệt hại nếu bán căn đang ở, vốn được mua với lãi vay thấp để mua một căn khác với lãi vay cao.

The New York Times cho rằng "ngôi nhà tốt nhất chính là nhà bạn đang ở", dù là sở hữu hay nhà thuê (bởi giá thuê cũng tăng vùn vụt), hay thậm chí ở với cha mẹ, nên hãy cứ ở yên đừng đi đâu cả!■

Bức tranh 2024

Liệu con trai ông Toji có mua được nhà vào năm tới không?

Theo tính toán của Công ty ICE Morgate Technology, để mua một căn nhà với giá và lãi suất thế chấp 30 năm trung bình hiện giờ, nếu số tiền đặt trước là 20% giá trị căn nhà, người mua phải trả 2.528 USD mỗi tháng, so với chỉ 1.204 USD cách đây 2 năm, tức tăng gấp đôi.

Với mức này, tiền trả thế chấp hằng tháng của người mua nhà bằng 40% mức bình quân thu nhập, khiến nhà ở trở nên khó mua nhất kể từ năm 1984.

ICE tính toán để nhà ở dễ mua như mức thông thường trước đây, giá nhà phải giảm 37%, lãi suất thế chấp giảm 4 điểm phần trăm, và thu nhập hộ gia đình phải tăng 60%. Thật không may, tình hình không có vẻ gì là chuyển biến theo các hướng đó. Thu nhập gia đình tăng cỡ đó là chuyện không tưởng.

Trong khi lạm phát vẫn còn hơn 2% so với mục tiêu của Fed, lãi suất thế chấp dự kiến sẽ còn tăng, có thể lên trên 8%. Lãi suất tăng, vay mượn và đầu tư khó khăn thì nguồn cung nhà cũng khó nhúc nhích.

Nhìn lại nhà ông láng giềng Toji, chồng tôi nói, ở Mỹ trước đây việc con cái kết hôn mà còn ở với cha mẹ là rất lạ, người ta sẽ nghĩ gia đình hay người con có vấn đề trục trặc gì đó. Nay với tình hình thị trường nhà ở như vầy, việc ở cùng cha mẹ không những dễ hiểu, dễ cảm thông, mà có khi lại trở thành xu hướng "văn hóa gia đình" mới cũng nên.