Quỹ nhà ở quốc gia như Singapore, được không?

Phát triển nhà ở xã hội giá rẻ và hỗ trợ đúng đối tượng là thách thức lớn với mọi quốc gia trong nền kinh tế thị trường. Việt Nam đã phát triển nhà ở xã hội hơn 15 năm nhưng kết quả đạt được còn rất hạn chế so với kỳ vọng và mục tiêu đặt ra. 

Nhiều khó khăn đã được đưa ra thảo luận như thiếu cơ chế huy động nguồn tài chính dài hạn và ổn định với chi phí phù hợp cho nhà ở xã hội; thiếu nguồn đất đai với chi phí và vị trí phù hợp; thiếu năng lực quy hoạch và quản lý phát triển đồng bộ hạ tầng, khu công nghiệp, nhà ở xã hội, đặc biệt là cách thức phân bổ nguồn hỗ trợ về tài chính, sản phẩm nhà ở cho các đối tượng ưu tiên.

Quỹ nhà ở quốc gia để khắc phục những thực trạng trên cần xây dựng theo mô hình nào?

Mô hình Quỹ nhà ở quốc gia Singapore

Quỹ nhà ở quốc gia do Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) quản lý hiện được đánh giá là mô hình thành công. Hiện nay, 90% người dân Singapore có nhà ở nhờ vào chính sách nhà ở công cộng của chính phủ nước này. Chính sách này giúp nhiều người dân tiếp cận nhà ở có chất lượng và giá cả phải chăng, qua đó còn đảm bảo an sinh xã hội và giảm bất bình đẳng về nhà ở trong nền kinh tế thị trường.

Nguồn tài chính của Ủy ban Nhà ở và Phát triển là từ ngân sách của chính phủ, doanh thu từ bán đất và đóng góp từ hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở trung ương (CPF). Trong đó, Chính phủ Singapore phân bổ một phần đáng kể ngân sách quốc gia cho Bộ Phát triển quốc gia (MND - cơ quan giám sát HDB - để hỗ trợ các chương trình nhà ở. 

Từ năm 2020 đến năm 2023, HDB đã giải ngân hơn 4,5 tỉ đô la Singapore để trợ cấp nhà ở chiếm tới 4-5% ngân sách quốc gia. HDB được mua đất từ nguồn vốn của nhà nước để làm dự án nhà ở rồi bán lại cho người dân. Mặc dù nhà ở do HDB bán ra với giá thấp hơn thị trường, nhưng việc "mua tận gốc, bán tận ngọn" và giá tăng lên theo thời gian giúp cơ quan này thu hồi chi phí phát triển theo thời gian, tạo ra một chu kỳ tài trợ bền vững.

Mỗi người Singapore đi làm phải đóng góp tối đa 20% thu nhập và chủ sử dụng lao động đóng thêm 17% cho CPF. Số tiền đóng góp này của mỗi lao động được chia thành ba khoản: thông thường, đặc biệt và y tế. Trong đó, khoản thông thường được sử dụng để mua nhà (tiền trả trước và trả nợ thế chấp). Khi nhà nước có những khoản trợ cấp về nhà ở, tiền sẽ ghi thẳng vào tài khoản CPF của người dân. Khi dân bán nhà thì phải trả lại khoản trợ cấp đó cho nhà nước để duy trì tính toàn vẹn tài chính cho hệ thống CPF.

HDB được thiết kế theo mô hình tự duy trì. Người dân mua căn hộ mới được trợ cấp nhiều khoản và các khoản trợ cấp luôn đến đúng đối tượng. Tính đến năm 2023, có đến 80% người vay vốn HDB sử dụng các khoản đóng góp từ CPF gần như đủ trả thế chấp mua nhà. Ngoài ra, nhóm người có thu nhập thấp ở Singapore còn có các khoản trợ cấp cho đối tượng ưu tiên, trợ cấp nhà ở gần với cha mẹ…

Tài khoản thông thường của người dân Singapore trong CPF là công cụ chính để mua nhà ở công cộng. Để sử dụng CPF để mua căn hộ, công dân cần tiết kiệm đủ một khoản tiền nhất định đủ để trả trước khoảng 10-20% giá trị căn hộ. Các khoản tài trợ của nhà nước có thể dùng để trả các khoản vay hằng tháng.

Ưu điểm chính của CPF là làm giảm chi phí tiền mặt, giúp các gia đình có thể tiếp cận nhà ở kể cả các gia đình có thu nhập thấp. Lãi suất các khoản vay thấp. Về bản chất, người Singapore đóng góp cho CPF thông qua các khoản khấu trừ tiền lương bắt buộc, hoạt động như một quỹ dành cho việc mua căn hộ HDB. Đó là một hệ thống biến tích lũy nhiều năm làm việc thành quyền sở hữu nhà hữu hình, cân bằng nhu cầu trước mắt với an ninh lâu dài.

Quỹ nhà ở quốc gia Việt Nam theo hướng nào?

Việt Nam muốn xây dựng quỹ nhà ở quốc gia rất nên tham khảo mô hình CPF của Singapore về nội dung thống nhất quản lý và phân bổ công cụ an sinh, bổ sung các giải pháp tích hợp giữa xây dựng nhà ở và huy động nguồn lực xã hội (từ người lao động và doanh nghiệp) và quan trọng là nguồn quỹ này cần được quản lý hiệu quả và minh bạch.

Trước tiên, quỹ nhà ở quốc gia cần đóng góp bắt buộc từ cả người lao động và người sử dụng lao động (trong khu vực đóng bảo hiểm xã hội) tạo nguồn vốn lớn và ổn định. Ví dụ, với mức lương bình quân của người Việt Nam là 7 triệu đồng/tháng thì buộc phải đóng góp 10% lương (người sử dụng lao động 5% và người lao động đóng 5%). Với gần 20 triệu lao động có thể tạo ra nguồn đóng góp khoảng 14.000 tỉ đồng mỗi tháng. Đây là nguồn thu bền vững để phát triển quỹ nhà ở giá phải chăng cho người lao động - kể cả thu nhập thấp - thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách nhà nước hoặc vay tín dụng.

Người lao động mua nhà có thể dùng tiền của mình đã đóng góp vào quỹ này để trả khoản tiền đặt mua nhà ban đầu, có thể rút thêm một phần từ bảo hiểm xã hội để trả tiền mua nhà, giảm tiền chi phí vay.

CPF không trực tiếp cho vay, nhưng kết hợp với HDB cung cấp khoản vay lãi suất thấp được cam kết trả lãi 2,6%/năm, cộng thêm nguồn vốn từ Chính phủ và lãi suất CPF (2,5-5%/năm) tạo ra nguồn vốn vay giá rẻ. Quỹ nhà ở quốc gia Việt Nam có thể dùng tiền đóng góp tích lũy cùng với một phần hỗ trợ của Nhà nước để cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi (~3-4%/năm).

Để mô hình thành công, quỹ nhà ở cần được quản lý minh bạch và đầu tư sinh lãi để có thể hoạt động lâu dài, phát triển bền vững. Quỹ có thể đầu tư trái phiếu chính phủ hoặc tài sản an toàn khác đảm bảo sinh lời (~3-4%/năm) để hỗ trợ người dân lâu dài. Nếu quỹ được tăng trưởng ổn định mà không rủi ro do chi tiêu quá mức, việc cho vay giá rẻ sẽ được đảm bảo về nguồn lâu dài.

Với những mục tiêu trên, Việt Nam có thể xây dựng quỹ nhà ở quốc gia với nguồn vốn ban đầu từ đóng góp từ người lao động và doanh nghiệp sử dụng lao động. Quỹ này cũng nhận nguồn từ ngân sách và từ nguồn trái phiếu chính phủ. Cơ quan quản lý quỹ cần độc lập do Bộ Xây dựng giám sát thực thi, minh bạch hóa bằng công nghệ số.

Người lao động đóng góp cho quỹ nhà ở quốc gia có thể rút tối đa 70% số tiền cá nhân đã đóng để mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, người dân còn được vay từ quỹ nhà ở quốc gia để mua nhà ở xã hội với lãi suất khoảng 3%/năm, trả trong vòng 15 - 20 năm. Bộ Xây dựng và các địa phương xây dựng quỹ nhà giá phải chăng sử dụng các ưu đãi về đất đai, đầu tư hạ tầng và quy hoạch phù hợp để bán cho người lao động, ưu tiên xét bán cho người có tài khoản tại quỹ nhà ở quốc gia.

Về khung khổ pháp lý, Nhà nước cần xây dựng luật về quỹ nhà ở quốc gia với những điều khoản cụ thể về cách lập quỹ, quyền lợi và nghĩa vụ của người đóng quỹ, trách nhiệm của cơ quan đơn vị điều hành quỹ… Trong các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương, kế hoạch đầu tư hạ tầng, bố trí đất đai…, chính quyền phải dành không gian để phát triển quỹ nhà ở xã hội dành cho đối tượng có tham gia quỹ nhà ở quốc gia.

Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cân nhắc hợp nhất quỹ nhà ở quốc gia với quỹ nhà ở địa phương, hoặc chuyển nguồn quỹ nhà ở tại các địa phương làm các nhiệm vụ khác như tạo quỹ đất giá rẻ, đầu tư hạ tầng… để xây dựng nhà ở xã hội. Tư nhân cũng có thể tham gia xây dựng nhà ở xã hội bán cho người lao động có đóng quỹ với những tiêu chí thực tế như giá thành rẻ, chất lượng đảm bảo, thiết kế bền vững, phù hợp nhu cầu.■