Sự bất lực của quy hoạch nhà ở

Năm 1985, kiến trúc sư thiên tài Oscar Niemeyer viết một bài báo đăng trên ấn phẩm chuyên đề "Nơi ở tương lai" của UNESCO. Trong đó, ông đề xuất một mô hình quy hoạch mà đến tận bây giờ nhiều quốc gia đang phát triển vẫn theo đuổi. 

Nó rất đơn giản: những "thành phố thẳng đứng", các khu dân cư cao tầng liên hoàn được nối với nhau bằng những khoảng xanh mênh mông ở giữa. Con người được đáp ứng nơi ở, và vẫn có khoảng không để gắn kết cộng đồng và thiên nhiên.

Không có chỗ cho "chung cư mini" nằm trong ngõ sâu, bịt bằng chuồng cọp, xe cứu hỏa không thể vào tới, trong đề án của bất kỳ thiên tài kiến trúc nào. Sự tồn tại, và thậm chí nở rộng của mô hình này, là phản ứng của mọi đô thị quá tải.

Sẽ dễ hiểu quá trình đấy nếu nhìn vào ba diễn biến của quy hoạch và xây dựng: 1. Các đề án nhà ở xã hội đang không hiệu quả; 2. Pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê nhà mờ nhạt và bị xem thường; 3. Pháp luật xây dựng bị xâm phạm ngang nhiên giữa các bộ máy giám sát hành chính khổng lồ.

Nhà ở xã hội, xã hội quyết giá

4h sáng 20-5-2023, những người xếp hàng đầu tiên xuất hiện tại cổng Nhà thi đấu Cầu Giấy. Đến khi trời sáng rõ, các con phố xung quanh nhà thi đấu đã kín xe đậu. Trên báo Tiền Phong hôm sau, một phụ nữ bán nước trước cổng than phiền xe đậu nhiều tới mức bà không còn chỗ bán hàng.

Theo con số chính thức, 1.300 người đã tới bốc thăm suất mua dự án Nhà ở xã hội NHS Trung Văn vào sáng hôm đó. Chỉ có 149 căn được bán, với giá 19,5 triệu đồng một mét vuông, cái giá thấp không tưởng so với giá thị trường ở khu vực Trung Văn - Tố Hữu năm 2023.

Số người xếp hàng có thể gấp đôi con số đó, dựa vào những bức ảnh toàn cảnh (ChatGPT đếm được hơn 2.000 người ngồi trong nhà thi đấu chỉ qua một góc chụp). 

Họ có thể là người thân, bạn bè của người bốc thăm, nhưng cũng có thể là người môi giới bất động sản, hoặc một người nghĩ ra được kế kiếm ăn từ các suất mua nhà này. Trước đợt bốc thăm vài tháng, đã có những lời quảng bá về "suất ngoại giao" chênh vài trăm triệu đồng, nhưng "chắc chắn trúng" so với việc đi bốc thăm tỉ lệ chọi 1/10. 

Sau đợt bốc thăm cũng chỉ vài tháng, trên các sàn bất động sản thứ cấp đã đầy tin rao bán lại dự án NHS Trung Văn, dù nhà ở xã hội thuộc diện hạn chế mua bán. Chỉ có điều, đến tháng 5-2024, khi dự án sắp bàn giao, giá mỗi mét vuông tại NHS Trung Văn đã lên đến 41-43 triệu đồng.

NHS Trung Văn thuộc một trong những khu vực tăng trưởng nhanh nhất Hà Nội. Hơn 40 triệu đồng/m2 chung cư là mặt bằng giá phổ biến tại khu vực này. Chủ đầu tư NHS đã được phê duyệt dự án từ cách đây hơn 10 năm, khi đất còn rẻ và họ phải tham gia cam kết nhà ở xã hội. 

Việc có mức giá 19,5 triệu đồng/m2 kia, theo chinhphu.vn, "theo thông báo của Sở Xây dựng, giá bán căn hộ từ 19,5 triệu đồng mỗi mét vuông và phí bảo trì 371.869 đồng một mét vuông. Đây là mức giá bán dự án nhà ở xã hội lần đầu cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Trước đây, mức giá được phê duyệt thường từ 13 - 17 triệu đồng/m2".

Nhưng thị trường từ lâu vẫn diễn ra việc mua bán, và đưa một dự án nhà ở xã hội ở vị trí đắc địa về đúng giá thị trường. 

Các tin rao bán nhà ở xã hội vẫn tràn lan trên thị trường thứ cấp. Các giao dịch này, khi được hợp lý hóa bằng các thỏa thuận dân sự (lập vi bằng), dựa trên niềm tin, không cần xác nhận của pháp luật. Họ cứ giao dịch, rồi chờ hết 5 năm để hoàn thiện thủ tục.

Các dự án nhà ở xã hội hiếm hoi được xây dựng và bàn giao tại Hà Nội trong vòng 10 năm qua, khi đến thời hạn được phép giao dịch, đều đã về lại mặt bằng giá 35-40 triệu đồng/m2. 

Ngay cả trong trường hợp mọi thứ diễn ra đúng mong muốn: người mua nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp (tức dưới 11 triệu đồng/tháng và chưa đạt tới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân), và mua cho mục đích ở, thì số lượng nhà ở xã hội tại các trung tâm kinh tế lớn luôn quá thấp.

Hà Nội đến nay mới đạt hơn 20% mục tiêu kế hoạch nhà ở xã hội đến 2025. Cá biệt, hạng mục "Nhà ở cho sinh viên" của Hà Nội năm 2016-2020 không thực hiện được một mét vuông nào theo kế hoạch.

Tại TP.HCM, có những năm như 2022, giới chức thành phố chọn ngày đẹp để khánh thành động thổ 4 dự án nhà ở xã hội, nhưng sau đó chỉ có một dự án hoàn tất thủ tục (ở huyện Bình Chánh), còn lại đều chưa làm gì cả.

Lý do để Hà Nội và TP.HCM không xây được bao nhiêu căn nhà ở xã hội đã được phân tích quá nhiều trên báo chí, qua nhiều lần thay đổi quy định, thậm chí đến nay giới lập pháp vẫn đang tranh luận để "dẹp đi làm lại" toàn bộ hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội. 

Nhưng tựu trung, lợi nhuận thấp, quỹ đất khó tìm kiếm, nguồn vốn ưu đãi "chỉ thấy trên tivi"... nên chủ đầu tư không mặn mà. Thậm chí có chủ đầu tư xây xong rồi phải xin... hoãn bán vì bán ngay thì lỗ quá.

NHS Trung Văn và một vài dự án nhà ở xã hội ra đời trong nội đô, là chuyện ngoại lệ. Người thu nhập thấp mua được một căn nhà 1,7 tỉ đồng cũng hiếm không kém. Rồi sau đó, dù là 1 tháng hay 5 năm, thị trường lại nhanh chóng đưa các căn nhà này về đúng mặt bằng giá, nên thực chất chính sách này vẫn đang được vận hành như một mô hình xổ số.

Nhà thuê trong dân, dân tự thỏa thuận

Trong chính sách nhà ở xã hội có quy định phải dành 30% số căn để cho thuê. Nhưng với tiến độ thực hiện kế hoạch chậm chạp như hiện nay, nhà ở xã hội cho thuê cũng là chuyện lên tivi mà tìm.

Từ năm 2016 đến 2020, Hà Nội tạo ra được... 2.018 căn nhà ở xã hội cho thuê. Cũng trong 5 năm đó, dân số thành phố tăng hơn 700.000 người. 

Tất cả những ai có nhu cầu thuê nhà phải tìm đến thị trường thương mại - một thị trường mà giá trị có thể lên tới hàng nghìn tỉ đồng, mà giao dịch thực chất chủ yếu là cơ chế thỏa thuận miệng, ngay cả khi có hợp đồng được lập theo mẫu luật định. Lý do là ngay từ trong luật và nghị định, các tài sản cho thuê này đã mơ hồ về tiêu chí.

Những thay đổi mới nhất trong Luật Nhà ở 2023 chỉ mới gọi tên được một khái niệm là "nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê" (đại chúng thường gọi là "chung cư mini"). Nhưng tiêu chí hình thành, cấp phép, các tiêu chuẩn của loại hình nhà ở này thì chưa rõ. 

Cho thuê nhà thì không cần hình thành "căn hộ", cũng không cần phải là chung cư mini, chỉ cần xây nhiều phòng và nhiều nhà vệ sinh là được. 

Mô hình này chưa được quy định chi tiết ở đâu. Xem Luật Kinh doanh bất động sản và nghị định 02 thì chỉ biết cá nhân, hộ gia đình được quyền làm, và phải đóng thuế, còn lại chưa thấy yêu cầu gì nữa.

Nhà dân cho thuê thì dân tự thỏa thuận. Dân tự bằng lòng với những căn phòng kín mít được rào chuồng cọp bên ngoài; với việc có một xưởng "độ xe máy điện" bên dưới; với việc chúng tồn tại trong những ngõ sâu xe cứu hỏa không thể tiếp cận; với các phương thức giao dịch "tùy tâm", như tự ý tăng giá hoặc phụ phí, với các nội quy sinh hoạt chủ nhà tự ban bố, hay ở phía chủ nhà, nếu có hư hỏng thì đi đòi bồi thường bằng... mồm.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định rằng trong các hợp đồng không có thời hạn, chủ nhà phải báo trước 6 tháng mới có quyền tiễn khách. 

Đây là một quy định có thể áp dụng ở các dự án bất động sản thương mại lớn, nhưng sẽ không có giá trị gì trong những con ngõ nhỏ hẻm nhỏ tại Hà Nội và TP.HCM. 

Việc thuê nhà thiếu ổn định khi không có đủ khung pháp lý bảo vệ quyền lợi của hai bên, và từ một thị trường thuê nhà không ổn định, khái niệm "an cư" (chỉ có nghĩa là được sống an toàn ổn định tại một nơi chốn) đã mặc định thành "sở hữu nhà". Giá nhà vì thế lại càng trở thành cuộc đua không hồi kết.

Pháp luật xây dựng, những ai giám sát?

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cuối năm 2023 khẳng định thành phố đang có 10.000 công trình xây dựng sai phép, không phép. Tại hai trung tâm kinh tế lớn, qua báo cáo của các Sở Xây dựng, trung bình mỗi tháng phát hiện vài chục vụ. 

Cán bộ chuyên trách về trật tự đô thị được bố trí đến tận cấp phường, xã. Trung bình mỗi phường, xã ở Hà Nội chỉ rộng 5,2km2, tức đi một vòng rất chậm hết có 20 phút, hai vòng hết 40 phút, và có cán bộ hưởng lương để đi giám sát 250 ngày mỗi năm.

Con số tổng 10.000 nói trên đang tồn tại ở Hà Nội hay là mấy trăm vụ một năm của TP.HCM đưa ra cũng khó lòng kiểm chứng, nếu người ta bước vào bất kỳ một con hẻm hay ngõ nào ở các đô thị này. 

Rất nhiều ngõ ngách không thể nhìn thấy bầu trời vì nhà nào cũng có một ban công (bọc chuồng cọp) nhô ra 50-70 phân.

Lợi ích, bao gồm cả tiện nghi cho cá nhân và lợi tức kinh doanh, thúc đẩy một bức tranh đô thị nằm ngoài hoàn toàn các quy hoạch. 

Bản thân các quy hoạch, với sự thiếu đồng bộ về chính sách, không thể đáp trả sức sống mãnh liệt của "nhu cầu người dân". Họ tự đáp ứng bằng những ngõ phố - tự thiết kế, tự giám sát vận hành, tự giao dịch - và rồi khi có thảm họa xảy ra, tự chịu trách nhiệm.■