Cần quy định cụ thể về không gian và không gian ngầm

Cầu nối giữa hai tòa nhà The Manor, quận Bình Thạnh (TP.HCM) . Ảnh: T.T.D.

Luật quy định ra sao?

Có tới ba luật quy định vấn đề không gian và lòng đất. Bộ luật dân sự quy định người sử dụng đất (SDĐ) được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp quy định của pháp luật và không làm ảnh hưởng đến việc SDĐ của người khác. 

Luật xây dựng 2014 nghiêm cấm lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung. 

Luật đất đai năm 2013 quy định người SDĐ có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất...

Ngoài ra, Luật dân sự còn quy định về quyền bề mặt của những người không phải là người có quyền SDĐ, sử dụng mặt nước. Quyền bề mặt này có được có thể do thỏa thuận, do di chúc hoặc được xác lập theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, các quy định trên đều dừng lại ở ranh giới thẳng đứng của thửa đất. Giới hạn chiều sâu, độ cao lại thường phụ thuộc vào quy hoạch của khu vực và các chỉ tiêu quy hoạch của khu đất. 

Quy định hiện hành không giới hạn người SDĐ khai thác chiều sâu bên dưới lòng đất. Ở nhiều khu đô thị mới, pháp luật khuyến khích người dân xây hầm trong nhà để tăng không gian sử dụng. 

Với các công trình ở các quận trung tâm TP, Nhà nước cũng khuyến khích chủ đầu tư khai thác lòng đất, xây dựng tầng hầm để tăng diện tích sử dụng, làm nhà kho và làm nơi để xe. Chủ đầu tư khai thác lòng đất bao nhiêu tùy thuộc khả năng tài chính và khả năng làm chủ kỹ thuật xây dựng của đơn vị thi công.

Một cán bộ của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) giải thích vì chi phí xây dựng các tầng hầm dưới lòng đất rất tốn kém, Nhà nước thu tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất đối với diện tích tầng ngầm rất thấp nhằm khuyến khích chủ đầu tư khai thác không gian ngầm nhiều hơn, mở rộng không gian sử dụng tại các đô thị đất chật người đông.

Ở một số công trình tại TP.HCM, chủ đầu tư thậm chí được phép sử dụng diện tích không gian dưới lòng đất lớn hơn diện tích đất sở hữu bởi vì UBND TP cho phép chủ đầu tư khai thác cả không gian ngầm của vỉa hè xung quanh công trình (vốn là đất công). 

Ngược lại, việc khai thác không gian trên mặt đất thì pháp luật quy định khá chặt chẽ, nhất là những tiêu chí về tầng cao và hệ số SDĐ của khu vực. Giới hạn không gian SDĐ đất trên bề mặt phụ thuộc hoàn toàn vào quy hoạch của khu vực.

TP.HCM hiện có quy chế quản lý kiến trúc quy định cụ thể tầng cao của từng khu vực, từng ô phố. Nhà trong hẻm có lộ giới nhỏ hơn 3,5m chỉ được xây dựng chiều cao tối đa 11,6m. Không gian phía trên 11,6m được ngầm hiểu là không gian công cộng. 

Với những công trình được phân loại là biệt thự loại 1, 2 thì quyết định phân loại biệt thự được xem như một quyết định về quy hoạch với riêng biệt thự đó. Biệt thự được phân loại 1 đồng nghĩa với việc chủ nhà có rất ít cơ hội sử dụng không gian phía trên biệt thự (không được phá dỡ công trình cũ để xây dựng mới).

Đối với những công trình lớn, tầng cao phụ thuộc vào quy hoạch phân khu 1/2000 và một phần sự thương lượng, thỏa thuận về quy hoạch của chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Chủ đầu tư muốn sử dụng không gian bên trên khu đất càng nhiều thì đóng tiền càng cao. 

Nhiều khu vực ở trung tâm TP.HCM có thể xây dựng được đến 81 tầng, khu vực trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch cao đến 86 tầng.

Như vậy, theo quy định hiện hành thì giới hạn không gian SDĐ bên dưới lòng đất chưa được quy định rõ ràng. Phần lớn các đô thị hiện nay chưa có quy hoạch không gian ngầm nên việc khai thác không gian này chưa bị hạn chế. 

Thực tế, cùng với sự phát triển của hệ thống metro trong lòng đất, nhu cầu khai thác không gian ngầm và kết nối các không gian riêng lẻ với không gian công cộng ngày một lớn. TP.HCM và các đô thị lớn của VN đang làm quy hoạch không gian ngầm. 

Khi quy hoạch không gian ngầm được phê duyệt, việc khai thác chiều sâu dưới lòng đất của các đô thị cũng sẽ thay đổi. Lúc đó, không gian SDĐ bên dưới cũng sẽ được quy định cụ thể như bên trên mặt đất.

Quyền bề mặt và không gian sử dụng đất

Điều 217 dự thảo Luật đất đai mới nhất có quy định về không gian SDĐ, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không. Trong đó, người SDĐ được Nhà nước xác định không gian SDĐ bao gồm độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc. 

Ngoài phần không gian được Nhà nước công nhận cho người SDĐ trên thì Nhà nước có thể giao, cho thuê phần không gian đó cho người khác có nhu cầu để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng và các quy hoạch khác có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt...

Về nghĩa vụ tài chính, dự thảo cũng quy định rõ Nhà nước không thu tiền SDĐ đối với trường hợp SDĐ để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không mà không nhằm mục đích kinh doanh. 

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với trường hợp SDĐ để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường đại học Luật Hà Nội, cho rằng dự thảo Luật đất đai quy định về giới hạn không gian SDĐ là đúng lúc bởi không gian mặt đất ở các đô thị đã dần trở nên chật hẹp so với nhu cầu phát triển. 

Thời gian qua cũng chứng minh không gian bên trên mặt đất và không gian bên dưới lòng đất đã trở thành nguồn lực để phát triển. Những khu đất có quy hoạch tầng cao và hệ số lớn sẽ có giá trị hơn những khu đất khác. 

Những khu vực có thể khai thác được không gian ngầm, kết nối các không gian ngầm công cộng dễ dàng cũng có giá trị cao hơn những khu đất không có lợi thế này. 

"Trước mắt, không gian ngầm và không gian trên cao sẽ được Nhà nước giao như quyền sử dụng đối với bề mặt đất và các nghị định, thông tư cần phân định rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ, mối quan hệ giữa người sử dụng mặt đất và người được Nhà nước giao sử dụng không gian bên trên hoặc bên dưới mặt đất", ông Tuyến đề xuất.

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng các quy định liên quan đến không gian và không gian ngầm là nhu cầu bức thiết, nhất là ở khu vực đô thị. Việc quy định rõ ràng về vấn đề này cũng như phân biệt rạch ròi giữa việc sử dụng mặt đất và phần không gian, không gian ngầm sẽ giúp cơ quan chức năng giải quyết các mâu thuẫn phát sinh trong thực tiễn.

Điều này cũng giải quyết được mối quan hệ giữa các chủ thể trong nhiều trường hợp như làm hầm ngầm đậu xe dưới các công viên, làm các tuyến đường sắt ngầm và trên cao trong đô thị; sử dụng không gian của hệ thống đường dây điện, cánh quạt điện gió hoặc làm các hành lang kết nối giữa các công trình băng qua các tuyến đường công cộng ở đô thị...■