Giao dịch nhà đất qua sàn: Những chông gai để đi tới cái đúng

Việc bán và mua BĐS thông qua sàn giao dịch đã được ứng dụng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Lợi ích đầu tiên của việc thực hiện giao dịch BĐS qua sàn chính là tính minh bạch. 

Giống như giao dịch trên thị trường chứng khoán, các giao dịch BĐS qua sàn phải đăng ký và công bố công khai thông tin đầy đủ về tài sản và giá cả. Điều này giúp nhà đầu tư hình dung rõ hơn về giá trị thực của BĐS, giảm nguy cơ mất tiền.

Sàn giao dịch BĐS sẽ đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua nó. Việc này giúp cho những người mua, người bán và các bên liên quan đều yên tâm về tính chính xác và pháp lý của giao dịch.

Sử dụng sàn giao dịch còn giúp giảm thiểu rủi ro thông tin cho các nhà đầu tư. Hiện nay, khi các giao dịch BĐS được thực hiện trực tiếp giữa bên mua và bên bán, chủ sở hữu có thể đưa ra những thông tin sai lệch để đánh lừa người mua. Khi qua sàn giao dịch, các vấn đề kỹ thuật của giao dịch sẽ được tìm hiểu đầy đủ và cẩn trọng hơn.

Có được lời tư vấn từ những người am hiểu thị trường, có tính chuyên môn, còn giúp các bên liên quan hiểu tốt hơn các quyền và nghĩa vụ của mình khi giao dịch bất động sản, vốn là một giao dịch nhiều điểm lắt léo, phức tạp về mặt pháp lý, thuế khóa, quyền sở hữu…

Sử dụng sàn giao dịch cũng hứa hẹn giúp giao dịch dễ dàng và thuận tiện hơn qua đội ngũ chuyên viên hiểu rõ trình tự thủ tục, giấy tờ. Đối với cơ quan thuế, giao dịch bất động sản qua sàn có thể giúp khắc phục được hiện tượng kê khai hai giá, tránh thất thu thuế.

Nhìn chung, thị trường càng minh bạch, quy trình mua bán càng chuẩn hóa thì niềm tin sẽ càng vững vàng, cũng là để thu hút thêm vốn và hướng tới phát triển ổn định, chuyên nghiệp, có khả năng dự báo tốt hơn.

Năm 2022, Việt Nam đứng thứ 52 thế giới về chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu của Hãng JLL, tức thuộc nhóm "bán minh bạch". Ở châu Á, Singapore và Nhật Bản là các thị trường có tính "minh bạch cao", Trung Quốc thuộc nhóm "minh bạch". Các quốc gia láng giềng như Malaysia, Indonesia và Thái Lan đều có thứ hạng cao hơn Việt Nam.

Vấn đề là hiện còn hàng loạt rào cản khiến con đường đi tới quy trình mua bán BĐS minh bạch còn xa. 

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch với gần 300.000 người làm môi giới BĐS nhưng chỉ khoảng 30.000 người (10%) trong số đó có chứng chỉ hành nghề (chủ yếu là đào tạo ngắn hạn về chính sách bán hàng của dự án BĐS). 

Khả năng đảm bảo nghiệp vụ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và quy định trách nhiệm của nhà môi giới và các sàn giao dịch như thế nào vẫn là câu hỏi lớn.

Thực tiễn thời gian qua cho thấy ngay cả các giao dịch nhà đất được thực hiện tại các sàn có thương hiệu lớn vẫn xảy ra trường hợp vi phạm pháp luật. Đơn vị tư vấn cung cấp thiếu và sai thông tin cho khách hàng, thậm chí có trường hợp sàn môi giới bán một căn hộ cho nhiều khách. Vậy cơ quan nhà nước nào sẽ chịu trách nhiệm giám sát và hạn chế những rủi ro này?

Giao dịch qua sàn với chi phí giao dịch đắt đỏ hơn sẽ là điều các bên bán và bên mua cân nhắc trong bối cảnh thị trường ảm đạm như 2 năm qua. Hiện nay, phí giao dịch qua sàn dao động trong khoảng 1-3% tùy giá trị tài sản. 

Do đó, áp buộc tất cả giao dịch đều phải qua sàn cần được xem xét kỹ lưỡng, có lộ trình thực hiện hợp lý để đáp ứng tốt nhất các nhu cầu của thị trường, nguyện vọng và năng lực tài chính của khách hàng.

Hơn thế nữa, các sàn hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận. Hiện tại, một số sàn thực chất chỉ là những nhà đầu tư mua sỉ một phần hay toàn bộ dự án của chủ đầu tư, sau đó tìm cách bán lại cho người mua thứ cấp. 

Một nhà môi giới không kiếm được hoa hồng nếu việc bán hàng không xảy ra. Điều này có thể dẫn đến rủi ro đạo đức và sự thiên vị trong suy nghĩ của hầu hết các nhà môi giới khi họ tìm mọi cách khuyến khích giao dịch diễn ra. 

Hơn nữa, giá trị giao dịch càng cao, họ càng kiếm được nhiều tiền, điều tạo ra nhiều rủi ro trong bối cảnh niềm tin thị trường còn thấp ở Việt Nam. ■