Loại bỏ cơ chế hai giá đất, được không?

TTCT - Chênh lệch giữa giá đất nhà nước ban hành và giá đất thị trường dẫn đến hàng loạt rắc rối về pháp lý lẫn thị trường. Nếu bỏ khung giá đất, liệu có dẹp được nạn "hai giá đất" như thời gian qua?

Trong 30 năm, các quy định loay hoay trong việc xác định giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường cũng như mối liên hệ giữa hai loại giá này. Sự tồn tại của hai loại giá đã gây nhiều gút mắc khi áp dụng, càng gây phức tạp hơn khi Nhà nước xác định giá đất để bồi thường khi thu hồi đất. Luật đất đai năm 2003 và năm 2013 đều quy định bảng giá đất và giá đất bồi thường phải sát hay phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Theo bảng giá đất thì đường Lê Lợi (TP.HCM) có giá 162 triệu đồng/m2, giá thị trường hơn 1 tỉ đồng/m2. Ảnh: T.T.D.

Theo bảng giá đất thì đường Lê Lợi (TP.HCM) có giá 162 triệu đồng/m2, giá thị trường hơn 1 tỉ đồng/m2. Ảnh: T.T.D.

Giá đất là cái gì?

Qua nhiều lần sửa đổi và xây dựng mới, Luật đất đai quy định những phương thức định giá đất chủ đạo. Trước Luật đất đai 2003 là giai đoạn "loạn giá", do địa phương được quyền "đặt" giá và đẩy giá đất trượt theo hệ số "k" được xác định một cách rất chủ quan và tùy tiện.

 Luật đất đai 2003 tìm mọi cách để áp dụng cơ chế "một giá" và là giá thực tính theo đơn vị "đồng" trên mỗi mét vuông đất do các tỉnh ban hành và rà soát, điều chỉnh hằng năm.

Luật đất đai 2013 thay thế bảng giá đất hằng năm thành bảng giá 5 năm và các địa phương có quyền áp dụng linh hoạt giá cụ thể cho từng trường hợp. Giá cụ thể này chủ yếu được xác định bằng cách nhân hệ số với bảng giá đất nhà nước, chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành và điều chỉnh hệ số hằng năm.

Như vậy, Luật đất đai 2013 công nhận sự tồn tại hai loại giá do Nhà nước quy định là bảng giá đất và giá đất cụ thể, mỗi loại áp dụng cho những trường hợp khác nhau. 

Tuy vậy việc áp dụng quy định về giá đất đến nay vẫn để lộ không ít vướng mắc do thiếu tương đồng giữa bảng giá và giá cụ thể. Đó là thiếu tương đồng giữa các mức giá được áp dụng cho các trường hợp cụ thể, sự chênh lệch giữa bảng giá đất và giá cụ thể do Nhà nước quyết định với giá thị trường vẫn còn lớn.

Giá đất do Nhà nước quyết định (bảng giá áp dụng chung hay giá cụ thể cho các trường hợp riêng biệt) đều nhắm tới hai mục đích là phục vụ hoạt động của thị trường bất động sản và quản lý của Nhà nước. 

Nhưng việc áp dụng hai loại giá đất này trong nhiều trường hợp chưa hợp lý, khi cần áp dụng giá đất nhà nước thì quy định yêu cầu phải sử dụng giá thị trường; nhưng cũng có khi giá đất nhà nước quy định lại được sử dụng trong các quan hệ vận hành theo cơ chế thị trường.

Thực trạng này phát khởi từ những lấn cấn trong định vị tính chất và bản chất của các mối quan hệ. Nhà nước tham gia vào quan hệ đất đai với hai tư cách nên rất khó phân định được khi nào đóng vai nhà quản lý (sử dụng các phương pháp và hình thức quản lý nhà nước, kể cả giá đất do Nhà nước quy định) và khi nào đóng vai chủ thể thực hiện quyền tài sản. 

Vậy nên có khi Nhà nước chỉ là một bên trong quan hệ tài sản, dân sự thuần túy nhưng lại dùng quyền lực nhà nước để can thiệp và ngược lại. Ví dụ như thu hồi đất thì bồi thường theo giá nhà nước quy định, nhưng thu lệ phí trước bạ thì ưu tiên sử dụng giá giao dịch thực tế (giá thị trường). 

Từ sự nhầm lẫn đó, một số nhà đầu tư tìm cách biến dự án tư nhân thành trường hợp nhà nước thu hồi đất thay vì phải thương lượng "mua" đất sòng phẳng.

Những kẻ mua rẻ, bán đắt

Cho nên, Luật đất đai cần được xây dựng và định hình trên nền tảng phân định rõ hoạt động quản lý và giảm thiểu mức độ hành chính hóa quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ tài sản.

Những rối rắm trên đều xuất phát từ chênh lệch giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất thị trường quá lớn. 

Quan điểm lập pháp thời gian nhấn mạnh nguyên tắc đưa giá đất nhà nước sát với giá trường, cả trong pháp luật về đất đai hiện hành và dự thảo luật đang sửa đổi. Tức là giá thị trường sẽ là "kim chỉ nam" cho giá đất. 

Nhưng thị trường thì chuyển dịch không ngừng, liệu bảng giá đất của Nhà nước có thể liên tục thay đổi để bám theo thị trường, đó là chưa kể chính thị trường quyền sử dụng đất đang phụ thuộc rất lớn vào động thái của Nhà nước, kể cả việc xác định giá đất.

Chẳng hạn với một dự án xây dựng khu đô thị hay khu dân cư mới, Nhà nước thu tiền sử dụng đất sát với giá thị trường. Dự án hoàn thành, chủ đầu tư đưa ra "bán" đất, các bên tham gia lấy giá đất nhà nước ban hành trước đó cộng thêm một tỉ suất lợi nhuận thành giá giao dịch. 

Như vậy, mức giá đất trung bình mới của thị trường hình thành và là "thông tin đầu vào" cho việc định giá đất cụ thể của khu vực lân cận. Cuộc "rượt đuổi" diễn ra cho đến khi giá đất quá cao, tạo "sốt" thì Nhà nước can thiệp, thậm chí bằng biện pháp hành chính, để hạ nhiệt.

Suy cho cùng, vấn đề xuất phát từ cơ chế hai giá đất, cộng với quy định chơi vơi không xác định rõ giá nào làm chuẩn, là cơ sở. Thậm chí, quy định về đất đai vẫn còn sự bất nhất giữa giá nhà nước và giá thị trường thì cũng chưa thể loại trừ tình huống có người tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất theo giá nhà nước rồi chuyển ngượng lại theo giá thị trường để thu lợi do sự chênh lệch giá trong suốt cuộc "rượt đuổi" trên. 

Đây là môi trường để các nhóm lợi ích cấu kết với nhau khi tiếp cận và phân phối đất công, tham nhũng, làm thất thoát tài sản chung.

Xây dựng dữ liệu về giá đất

Sẽ hiệu quả hơn nếu pháp luật đất đai kéo gần mức độ cách biệt giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Giải pháp tối ưu là đồng nhất các mức giá và chỉ sử dụng một mức giá chung đó cho tất cả các tình huống phát sinh.

Một dự án thương mại được Nhà nước thu hồi đất ở Khánh Hòa. Ảnh: PHAN SÔNG NGÂN

Một dự án thương mại được Nhà nước thu hồi đất ở Khánh Hòa. Ảnh: PHAN SÔNG NGÂN

Nếu xem tiếp cận quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ tài sản và pháp luật đất đai là pháp luật về tài sản, phải sử dụng giá thị trường làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Đây cũng là mức giá được sử dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay trưng mua đất trong trường hợp cơ chế thỏa thuận giá không đạt được.

Bảng giá đất nhà nước có thể vẫn hữu dụng, nhưng cần giới hạn trường hợp sử dụng hoặc chỉ ban hành mang tính dự phòng để dùng trong các hoạt động quản lý của Nhà nước.

Khi cơ chế một giá được sử dụng cho hầu hết các trường hợp, những than phiền, thậm chí tranh cãi, về mức cao thấp hay chênh lệch giữa các mức giá sẽ không còn. Đặc biệt hiện tượng làm giá, đẩy giá đất lên cao để trục lợi khó có thể tiếp diễn.

Từ trước tới nay, không ít trục trặc trong hoạt động quản lý lẫn giao dịch trên thị trường bất động sản là do thiếu vắng cơ sở dữ liệu về giá đất. 

Thông tin thật về giá đất thị trường không có, giá đất nhà nước lạc hậu, giá đất bồi thường trong nhiều dự án còn thấp, giá giao dịch để tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất khó xác định khi các bên cố tình khai gian. Vì vậy việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

Trong ngắn hạn, khi dữ liệu đất đai và giá đất thị trường chưa hình thành, bảng giá đất do Nhà nước ban hành cần có để áp dụng cho các tình huống phát sinh. Tuy nhiên, cơ chế thỏa thuận giá cần được ưu tiên áp dụng, kể cả trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất và chỉ áp dụng giá đất định sẵn khi không thỏa thuận được. 

Bên cạnh đó, phương pháp và quy trình định giá đất cụ thể cần chi tiết và chặt chẽ hơn, tránh tùy tiện hoặc không phản ánh đúng mức giá trị gia tăng của đất.

Về lâu dài, khi dữ liệu đất đai tương đối ổn định, giá đất được xác định qua dữ liệu này cần được áp dụng rộng rãi làm cơ sở để Nhà nước tính giá đất cụ thể hoặc người dân "chốt giá" giao dịch.■

Bình luận Xem thêm
Bình luận (0)
Xem thêm bình luận