Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế: dân mất quyền định đoạt

TTCT - Với các dự án kinh doanh thu lợi nhuận, đa số người dân muốn chủ đầu tư phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nguyên tắc thuận mua vừa bán, không muốn nhà nước thu hồi đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đã công bố dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, trong đó bổ sung 2 nhóm dự án được Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Nhà nước thu hồi đất làm dự án dịch vụ thương mại

Trong các loại dự án mà Bộ NN&MT đề xuất Nhà nước thu hồi đất trong dự thảo luật bổ sung lần này, có hai trường hợp gây tranh cãi là nhóm các dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại và các dự án phát triển kinh tế - xã hội đã được chủ đầu tư thỏa thuận thu hồi đất đạt 75% diện tích hoặc 75% số hộ dân đồng thuận nhưng hết thời hạn thực hiện dự án (kể cả thời gian gia hạn) vẫn chưa thỏa thuận xong.

Bộ NN&MT cho rằng Luật Đất đai năm 2024 chưa có quy định về thu hồi đất để thực hiện dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics, du lịch, dịch vụ thương mại, dân cư, đô thị, công nghiệp văn hóa… Vì vậy trên thực tế, các địa phương không có cơ sở pháp lý để giải quyết bài toán đất đai thực hiện các dự án này.

Cơ quan soạn thảo cũng cho rằng việc các chủ đầu tư đã thỏa thuận thu hồi được phần lớn diện tích đất nhưng không tiếp tục thỏa thuận được đã làm rất nhiều dự án bị treo, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư. Luật Đất đai hiện hành chưa có cơ chế thu hồi đất cho các dự án dạng này khiến vướng mắc trên rất khó tháo gỡ.

Về khía cạnh tích cực, hai trường hợp thu hồi đất được bổ sung là thể chế hóa nội dung nghị quyết số 69-NQ/TW: "Nghiên cứu, xem xét mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phù hợp với tình hình thực tiễn".

Thực tế có nhiều dự án sử dụng đất (các dự án chỉnh trang đô thị, dự án hỗn hợp đa mục tiêu, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao...) có diện tích lớn, mang tính động lực thúc đẩy sự phát triển của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nhưng hiện chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần đưa ra giải thích hiểu như thế nào là dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại và các tiêu chí cụ thể để xác định, nhận diện các dự án này. Như vậy mới tránh được tình trạng lợi dụng quy định này để thu hồi đất bừa bãi gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Ảnh hưởng đến quyền tài sản của dân

Việc áp dụng cơ chế thu hồi đất sau khi chủ đầu tư thỏa thuận cần được đánh giá thận trọng vì nó có thể làm lu mờ ranh giới giữa thỏa thuận dân sự và cơ chế cưỡng chế hành chính khi thu hồi đất. Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội phải nhằm phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng và cần có căn cứ, tiêu chí rõ ràng, tránh tình trạng lợi dụng để thu hồi đất vì lợi ích nhóm.

Nếu dự án không thuộc nhóm các công trình công ích, việc thu hồi đất cần phải đảm bảo nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện giữa doanh nghiệp và người dân. Nếu cơ chế "75% đồng thuận" được sử dụng như một điều kiện để thu hồi phần đất còn lại mà thiếu sự kiểm soát phù hợp, hiệu quả thì dễ trở thành một hình thức cưỡng chế thu hồi đất gián tiếp, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền tài sản và quyền định đoạt hợp pháp của người dân về đất đai.

Việc Nhà nước thu hồi đất sau khi doanh nghiệp thỏa thuận được 75% thể hiện sự linh hoạt gắn với thực tế, có thể tháo gỡ những điểm nghẽn đối với nhiều dự án do không đạt được sự đồng thuận tuyệt đối của người có đất. Để quy định này phát huy hiệu quả và tránh bị lạm dụng, việc thu hồi diện tích đất còn lại sau khi thỏa thuận cần gắn với một số điều kiện chặt chẽ, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Chính quyền có thể thiết lập mức giá trần hoặc bảng giá tham chiếu cho từng dự án làm cơ sở để người dân và doanh nghiệp thỏa thuận mức bồi thường. Tiêu chí xác định tỉ lệ 75% diện tích dự án cần được quy định rõ.

Theo tôi, cần có quy định về một cơ chế trung gian độc lập (tổ chức xã hội, hội đồng...) đóng vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư và người dân để hỗ trợ, giúp hòa giải khi thỏa thuận thu hồi 25% diện tích đất còn lại. Nếu các nỗ lực hỗ trợ, hòa giải không thành công thì phương án Nhà nước thu hồi phần đất còn lại này sẽ được xem xét áp dụng.

Thực tế xảy ra ở Việt Nam và kinh nghiệm ở Hàn Quốc cho thấy doanh nghiệp thỏa thuận thu hồi đất với người dân không bao giờ đạt được sự đồng thuận 100%. Áp dụng nguyên tắc đồng thuận tương đối (đã có đa số đồng thuận thì những người còn lại buộc phải chấp nhận) sẽ khắc phục được tình trạng những người sử dụng đất chây ì để chờ đợi được nhận tiền chuyển nhượng cao hơn, đẩy giá lên cao.

Cơ quan chức năng cần quy định rõ cách tính tỉ lệ 75% người sử dụng đất đồng thuận hay 75% diện tích đất đã được thỏa thuận bồi thường. Thông tin diện tích đất đã được bồi thường hoặc người sử dụng đất trong dự án phải được công khai, có sự giám sát độc lập để tránh sự thông đồng, ép giá.

Bên cạnh đó, phải có cơ chế khiếu nại và phản biện độc lập dành cho nhóm thiểu số người sử dụng đất không đồng thuận trong dự án. Người dân có quyền được tiếp cận, sử dụng các dịch vụ tư vấn pháp luật để hỗ trợ, chủ đầu tư và Nhà nước phải minh bạch thông tin về hồ sơ định giá, bồi thường khi thu hồi đất.

Cuối cùng, dự luật cần xem xét nâng tỉ lệ diện tích đất dự án đã thỏa thuận bồi thường, hoặc tỉ lệ hộ dân đã đồng thuận trong dự án, ít nhất là 80% diện tích đất đã được thỏa thuận hoặc 80% số hộ dân đã đồng thuận để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.■

Việc Nhà nước thu hồi đất cho các dự án kinh tế, chỉnh trang đô thị đã từng có quy định trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2003.

Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế chỉ đối với những dự án xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

Mặc dù vậy, nhưng nghị định 181 năm 2004 hướng dẫn Luật Đất đai 2003 lại thêm trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A. Nghị định 84 năm 2007 "vượt quyền" Luật Đất đai, mở rộng thêm diện dự án được Nhà nước thu hồi đất thành "Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp" trong một số trường hợp.

Thời gian này cũng xảy ra nhiều vụ khiếu nại về đất đai liên quan chủ yếu đến việc thu hồi đất cho các dự án kinh tế, dự án chỉnh trang đô thị, đặc biệt nhiều nội dung khiếu nại về giá bồi thường. Với những dự án do Nhà nước thu hồi đất, người dân cho rằng giá bồi thường, hỗ trợ theo phương án Nhà nước đưa ra quá thấp, không tương xứng với giá trị đất đai do người dân cải tạo giữ gìn. Hơn nữa, Nhà nước thu hồi đất của dân giá rẻ, giao cho chủ đầu tư làm dự án tạo ra lợi nhuận lớn là chưa công bằng. Vì vậy, người dân yêu cầu được thỏa thuận với chủ đầu tư về giá bồi thường đất.

Tổng kết thực hiện Luật Đất đai 2003 năm 2012 cho thấy có đến 70% các vụ tố cáo, khiếu nại trong cả nước liên quan đến đất đai. Tính chất các vụ khiếu nại, tố cáo về đất đai ngày càng phức tạp, khiếu nại vượt cấp, đông người ở địa phương có chiều hướng tăng lên, nhất là ở các địa phương có nhiều dự án thu hồi đất để xây dựng nhà ở thương mại, tiềm ẩn sự mất ổn định ở một số vùng, đặc biệt là ở các thành phố lớn, các đô thị.

Luật Đất đai năm 2013 cho phép Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Đây là thời gian có nhiều dự án thương mại, kinh doanh thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dân. Hiện các dự án thỏa thuận dang dở đều được triển khai trong giai đoạn này.

Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cho 32 loại dự án. Trong đó, không có các dự án kinh tế thuần như làm nhà ở, thương mại dịch vụ, du lịch hay dự án hỗn hợp, cũng không có trường hợp thu hồi đất cho những dự án mà chủ đầu tư thỏa thuận dang dở.

K.Y.