Tư nhân xây trường học, bệnh viện không dễ

Từ năm 2008, Chính phủ đã có những chính sách khuyến khích xã hội hóa lĩnh vực y tế, giáo dục như ưu tiên cho thuê tài sản công, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi các loại thuế, phí… Nhưng các doanh nghiệp tham gia trong lĩnh vực này chia sẻ: thủ tục đầu tư xây dựng trường học, bệnh viện chưa bao giờ dễ dàng.

Xây trường học, bệnh viện phải qua "rừng" thủ tục

Lãnh đạo một trường THPT tư thục ở TP.HCM cho biết đang xin xây dựng thêm một cơ sở mới tại TP Thủ Đức nhưng nhiều năm rồi vẫn chưa được cấp phép xây dựng. Đáng nói là, Nhà nước giao đất cho trường thời hạn 50 năm, trường cũng đã bồi thường, giải phóng mặt bằng xong từ nhiều năm trước. Trong khi thời gian sử dụng đất còn lại ngày càng ngắn mà dự án vẫn chưa xong thủ tục xây dựng khiến nhà trường rất sốt ruột.

Vị lãnh đạo trường cho biết vướng mắc lớn nhất của dự án hiện nay liên quan đến các chỉ tiêu sử dụng đất, trường muốn áp dụng hệ số sử dụng đất có lợi hơn nhưng các cơ quan chức năng chưa giải quyết. "Các thủ tục hiện nay vẫn không thông thoáng, nhiều văn bản chồng chéo nhau, cơ quan chức năng trả lời chung chung…", lãnh đạo trường này thông tin.

Trường mầm non V. (quận 12, TP.HCM) lại gặp khó kiểu khác. Khu đất trường V. thuê thuộc quy hoạch đất ở, muốn xây dựng trường phải xin điều chỉnh quy hoạch thành đất giáo dục. Quyết định điều chỉnh quy hoạch cục bộ phải do UBND TP phê duyệt, dự án phải được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận…

Dù đơn vị này đã thuê đất nhiều năm nhưng vẫn chưa làm xong thủ tục để xin phép xây dựng trường. Thông tin từ quận 12 cho biết trường V. phải làm thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2.000 của khu vực, làm thủ tục đăng ký biến động (về mục đích sử dụng đất) và xin cấp phép xây dựng.

Hiệu trưởng trường tư thục N. (có nhiều cơ sở tại TP.HCM và Bình Dương) kể bà cũng rất vất vả khi đầu tư cơ sở trường mới tại dự án dân cư A ở quận Bình Tân. Nhà trường mua một khu đất quy hoạch giáo dục nằm trong dự án A với nhiều dự án thành phần. Cơ quan chức năng từ chối cấp giấy phép xây dựng cho trường N. vì chủ đầu tư dự án A chưa hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội. Hỏi ra mới biết bên nợ nghĩa vụ nhà ở xã hội là chủ đầu tư một dự án thành phần của dự án A. Đất đã được quy hoạch xây dựng trường mầm non nhưng khi làm thủ tục đầu tư xây dựng thì trường phải xin ý kiến từ UBND phường, UBND quận và Sở Kế hoạch - Đầu tư. "Chúng tôi phải đến rất nhiều cơ quan để điều chỉnh giấy tờ và mỗi cơ quan lại có hướng dẫn không giống nhau", lãnh đạo trường cho biết.

Bà Kim, giám đốc một bệnh viện thẩm mỹ ở quận Tân Bình, chia sẻ bệnh viện muốn mở rộng quy mô nên tìm mọi cách để "săn" quỹ đất. Bà Kim mua một khu đất lớn ở quận Phú Nhuận dự tính sẽ xin chuyển đổi quy hoạch sang chức năng y tế; doanh nghiệp này cũng lập đề án xin được ưu đãi giao đất hoặc thuê một khu đất công có quy hoạch đất y tế để đầu tư bệnh viện. Nhưng nhiều năm qua, thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch chưa xong mà đề án xin giao đất công chưa được cơ quan chức năng phê duyệt.

Các bệnh viện cho biết hiện nay có 3 cách chính để tư nhân làm dự án bệnh viện. Thứ nhất dựa vào chính sách khuyến khích xã hội hóa lĩnh vực y tế, tham gia lập đề án, đấu thầu dự án bệnh viện trên đất công hoặc đất thuộc quy hoạch chức năng y tế. Cách này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên quỹ đất công hay đất quy hoạch y tế hiện không còn nhiều. Thực tế, những khu đất công đang được các đơn vị khác sử dụng hoặc đất quy hoạch y tế lại đang có nhà dân ở. Muốn có đất sạch thì phải thương lượng bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư…

Có doanh nghiệp chọn cách tự mua đất rồi xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ thành đất y tế để xây bệnh viện. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ kéo dài từ 2-4 năm, tốn thời gian, chi phí cao và… nhiều rủi ro. Sau khi điều chỉnh quy hoạch thành đất y tế, doanh nghiệp phải chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm để xây dựng bệnh viện. Theo quy định, đất thuê trả tiền hằng năm không được thế chấp ngân hàng để vay vốn, doanh nghiệp chỉ được thế chấp công trình xây dựng trên đất - vốn có giá trị không cao.

Vì vậy, các doanh nghiệp y tế thường chọn cách thuê nguyên tòa nhà xây sẵn rồi chuyển đổi công năng sang làm bệnh viện. Một tòa nhà thông thường chuyển thành bệnh viện phải cải tạo nhiều để đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn chuyên sâu của bệnh viện, tốn nhiều thời gian, chi phí nhưng lại là cách dễ nhất vì doanh nghiệp có thể chủ động về thời gian, tiền bạc.

Loay hoay tìm giải pháp

Năm 2008, Chính phủ ban hành nghị định 69 khuyến khích xã hội hóa trong nhiều lĩnh vực, trong đó có giáo dục - đào tạo và y tế (được sửa đổi bổ sung năm 2014). Theo đó, các doanh nghiệp, cá nhân tham gia xây dựng các cơ sở y tế, giáo dục sẽ được Nhà nước ưu đãi nhiều hình thức. Cụ thể như được miễn lệ phí trước bạ, được áp thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động, được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế xuất nhập khẩu, được vay vốn tín dụng đầu tư hoặc hỗ trợ sau đầu tư, được huy động vốn dưới dạng góp cổ phần, liên kết với các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức tài chính cá nhân trong và ngoài nước để xây dựng cơ sở vật chất…

Đặc biệt, tư nhân tham gia xã hội hóa còn được Nhà nước ưu tiên cho thuê công sở có sẵn để làm trụ sở, hoặc Nhà nước xây dựng cơ sở vật chất để cho thuê. Các cơ sở xã hội hóa cũng được Nhà nước cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở vật chất theo hình thức miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.

Đối với các công trình xã hội hóa ở đô thị, nghị định giao quyền cho UBND các tỉnh quy định chế độ miễn, giảm tiền thuê đất theo từng khu vực, từng lĩnh vực tùy theo điều kiện thực tế. UBND các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã ban hành các văn bản quy định lĩnh vực, khu vực được hưởng ưu đãi và mức hưởng theo chính sách khuyến khích xã hội hóa.

Tại TP.HCM, ngoài chính sách khuyến khích xã hội hóa theo chủ trương chung của Chính phủ thì nghị quyết 98 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM cũng cho phép UBND TP xây dựng danh mục, kêu gọi đầu tư các dự án bệnh viện và trường học theo hình thức đối tác công tư (PPP). Tháng 12-2023, HĐND TP đã thông qua danh mục 6 dự án y tế và 12 dự án giáo dục kêu gọi đầu tư. Gần như tất cả các dự án y tế và trường học đều được kêu gọi đầu tư theo hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT).

Trước đó Sở Y tế TP.HCM cũng đề xuất thí điểm giao đất cho các doanh nghiệp tư nhân xây dựng các bệnh viện ngoài công lập để giảm tải cho các bệnh viện công lập chuyên khoa, tạo động lực phát triển TP.HCM trong lĩnh vực y tế. Tương tự, các dự án mời gọi đầu tư trường học từ mầm non đến THPT cũng nhằm giảm tải cho hệ thống trường công lập và thực hiện chủ trương xã hội hóa giáo dục.

Một cán bộ Sở Kế hoạch và Đầu tư cho biết tuy TP.HCM đã có danh mục các dự án trong lĩnh vực y tế, giáo dục kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP nhưng các cơ quan chức năng vẫn đang chờ các bộ hướng dẫn về thủ tục đấu thầu, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư cho trường học, bệnh viện… Vì vậy, các cơ quan chức năng vẫn chưa khởi động các thủ tục nhận hồ sơ đầu tư.

Trong khi đó, các trường tư thục rất mong chờ chính quyền TP mở thủ tục đấu thầu chọ nhà đầu tư xây trường. Lãnh đạo một công ty chuyên về giáo dục phổ thông cho biết đơn vị này đã chuẩn bị xong phương án đầu tư và cả tiền xây dựng cho một dự án trường học trong danh mục kêu gọi đầu tư ở TP Thủ Đức. Ông chỉ chờ cơ quan chức năng nhận hồ sơ đấu thầu là đem nộp. ■