Nghịch lý của giá bất động sản

NAM MINH 21/6/2021 6:00 GMT+7

TTCT - Trái ngược với kỳ vọng về một lĩnh vực vốn có tính chất chu kỳ (cyclical industry) theo diễn biến của nền kinh tế, giá bất động sản vẫn tăng ròng rã suốt thời gian dịch bệnh và tăng trưởng kinh tế chậm chạp vừa qua.

 
Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Bất động sản cho khu công nghiệp ở các đô thị lớn đang cạn dần. Ảnh: Quang Định

 

Không phải ai cũng hứng thú với cơn sốt giá đất liên tục đó. Theo một chuyên gia nước ngoài trong lĩnh vực khu công nghiệp và logistics, hiện các nhà sản xuất khó lòng đáp ứng mức giá thuê ở khu công nghiệp tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, đi kèm là chi phí logistics tăng vọt.

Với biên lợi nhuận ròng trung bình trong ngành sản xuất khoảng 30 - 40%, sẽ không khả khi để doanh nghiệp tiếp tục sản xuất tại những nơi có chi phí thuê đất cao. 

Dần dần, các doanh nghiệp lớn sẽ quay lưng và tìm đến các khu vực hấp dẫn hơn như miền Trung, kèm theo là làn sóng di cư của chuỗi cung ứng và công nghiệp hỗ trợ. “Đây là một phần của xu thế chuyển đổi công nghiệp trong 5 - 10 năm tới”, vị chuyên gia này nhận định.

Nghịch lý tăng giá 

Giá bất động sản tăng đều gần như trên tất cả các phân khúc.

Với bất động sản công nghiệp, báo cáo Savills Việt Nam mới đây cho thấy giá thuê vẫn leo thang trong đợt dịch mới do nguồn cung hiện hữu đang cạn dần. 

Những trung tâm sản xuất lớn như TP.HCM và Bình Dương đều đối diện vấn đề thiếu hụt nguồn cung. Những năm gần đây, tổng diện tích kho bãi đã tăng đáng kể, nhưng đồng thời giá thuê vẫn tăng 5 - 10% mỗi năm. 

“Nếu các địa phương không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án bất động sản công nghiệp, khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể xảy ra”, Savills nhận định.

Với phân khúc nhà ở, giá vẫn tăng bất chấp những cảnh báo siết chặt hơn từ cơ quan quản lý nhà nước. 

Thống kê của CBRE Việt Nam ghi nhận giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TP.HCM trong những tháng đầu năm 2021 tăng ở tất cả phân khúc, đạt mức 2.219USD (khoảng 51 triệu đồng) một m2, cao hơn cùng kỳ năm trước 14,6%, trong bối cảnh kinh tế chỉ tăng trưởng 2,9%.

Đà tăng giá nhà được dự báo chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo CBRE, giá bán bình quân sơ cấp toàn thị trường dự kiến tiếp tục xu hướng đi lên trong năm 2021 ở tất cả các phân khúc (hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân), dự kiến sẽ tiếp tục tăng 1 - 4% so với năm 2020.

Điều đáng nói là nhiều quốc gia khác cũng chứng kiến cơn sốt giá đất trong bối cảnh đại dịch tàn phá nặng nề kinh tế. 

Đơn cử như tại Anh, năm ngoái sản lượng kinh tế giảm với tốc độ chưa từng có trong lịch sử hiện đại, và tháng 3 năm nay vẫn thấp hơn 5,9% so với mức trước đại dịch, song giá nhà đất vẫn tăng lên mức cao nhất trong 7 năm. 

Trong quý 1-2021, tốc độ tăng giá nhà danh nghĩa trung bình năm tại 37 nền kinh tế OECD cũng là cao nhất kể từ năm 1990. Ở Mỹ, giá nhà tăng ở mức hai chữ số; ở Úc, giá nhà tháng 2 được ghi nhận ở mức tăng hằng tháng lớn nhất trong gần hai thập niên.

Vì sao?

Là một lĩnh vực kinh doanh được kỳ vọng thuận theo chu kỳ tăng giảm của nền kinh tế, việc giá nhà đất tăng nóng khiến các chuyên gia kinh tế phải nghĩ ra những lời giải thích mới. 

Còn nhớ, trong đại khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, giá bất động sản sụt giảm nặng nề khi người dân đối mặt nguy cơ mất việc làm và giảm sút thu nhập.

Theo tờ Financial Times, có một số lý do giải thích cho nghịch lý giá nhà đất hiện nay. Lý do đầu tiên là thu nhập vẫn tăng lên một cách đáng ngạc nhiên ở một số nền kinh tế. 

Trong thời gian diễn ra đại dịch, chính phủ một số nước giàu đã tập trung bảo vệ thu nhập bằng các chương trình cho người lao động tạm dừng làm việc nhưng vẫn có thu nhập và cho vay kinh doanh, dẫn đến tỉ lệ thất nghiệp vẫn ổn định.

Ở Anh chẳng hạn, sau khi giảm trong các quý 2 và 3-2020, thu nhập sau thuế của các hộ gia đình hiện cơ bản đã trở lại mức như cuối năm 2019. 

Đồng thời, các hộ giàu hơn có xu hướng tăng mua bất động sản. Nhiều hộ khác đã tăng được khoản tiền tiết kiệm lên mức chưa từng thấy vì vẫn nhận lương và giữ được việc làm nhưng lại chi tiêu ít đi hẳn vì các lệnh cấm đi lại và lệnh đóng cửa quán bar, nhà hàng, trung tâm thương mại...

Lý do thứ hai là nhiều chính phủ đưa ra các biện pháp miễn giảm thuế để thúc đẩy mức cầu hòng vực dậy nền kinh tế suy thoái vì dịch bệnh. 

Ở Anh là chính sách miễn thuế với 500.000 bảng đầu tiên của mọi giao dịch mua bất động sản. Được đưa ra vào tháng 7-2020 và dự kiến sẽ kéo dài đến tháng 6-2021, biện pháp này đã giúp thúc đẩy nhu cầu mua nhà đất.

Dù không hoàn toàn giống như Anh hay Mỹ trong việc chính phủ giúp duy trì thu nhập cho người lao động mùa dịch, Việt Nam tương đồng ở chỗ một bộ phận người dân dư dả về tài chính đang tìm kiếm các kênh đầu tư khác khi cơ hội trong các lĩnh vực sản xuất và dịch vụ (như nhà hàng, F&B, du lịch) đang thu hẹp.

Hơn thế nữa, trong tình cảnh lãi suất ngân hàng liên tục giảm và lạm phát có chiều hướng tăng, bất động sản đang là kênh đầu tư có sức hấp dẫn và an toàn. 

Một số ngân hàng còn hạ lãi suất cho vay để kích thích nhu cầu mua nhà bởi chính họ cũng đang bí đầu ra cho vay vì nhiều lĩnh vực gặp khó. Bất động sản, do đó, vẫn được nhìn nhận là thị trường cho vay an toàn hơn.

Giá bất động sản tăng còn bởi giá vật liệu xây dựng tăng quá nhanh trong các tháng qua. Vật liệu xây dựng chiếm đến 70% cơ cấu giá thành xây dựng của một dự án (không tính giá đất), nên việc nhiều loại vật liệu cơ bản, đặc biệt là thép, tăng giá chóng mặt đã góp thêm dầu vào lửa cho cơn sốt giá nhà.

Nếu giá bất động sản tiếp tục đi lên, đặc biệt tại một số địa phương không có các yếu tố kinh tế cơ bản làm nền tảng, sẽ có nguy cơ sốt giá ảo, gây khó khăn cho chính các địa phương trong việc thu hút nhà đầu tư lớn để triển khai các dự án kinh tế thật của sản xuất và dịch vụ.

Một nghịch lý nữa là trong khi giá bất động sản tăng, thị trường cho thuê thương mại lại đang đứng trước cú sốc lớn chưa từng thấy. 

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, đối diện làn sóng thứ tư của COVID-19 kể từ tháng 5, một vài mặt bằng thuê dù đã dựng vách thi công cũng chấp nhận chịu lỗ và trả mặt bằng.

Để giữ khách, một số chủ nhà phố buộc phải hợp tác đàm phán để hỗ trợ giảm từ 20 - 40% cho thời gian giãn cách xã hội. 

“Thị trường đang chuyển sang hướng khách thuê dẫn dắt thị trường, còn chủ nhà giảm dần sự lạc quan và đã bắt đầu tiếp nhận việc thương lượng để có thể cho thuê mặt bằng”, bà Võ Thị Khánh Trang - giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills TP.HCM - cho biết. ■

Một nghiên cứu của Đại học New South Wales (Úc) vào tháng 6-2021 nói sự tăng giá mạnh của thị trường bất động sản ở nước này là một “mối đe dọa ba hướng” với tương lai kinh tế đất nước, bao gồm: (1) gây nguy cơ bất ổn kinh tế, (2) hướng tiền ra khỏi các hoạt động sản xuất thực, và (3) tác động lên chính sách cho vay của các ngân hàng lớn.

“Một hệ thống làm tăng chi phí nhà ở với toàn bộ người dân Úc, tăng sự bất ổn và giảm năng suất không thể là tốt cho đất nước” - các nhà nghiên cứu, thuộc Trung tâm Nghiên cứu đô thị tương lai, viết. 

“Sự tăng giá nhà không phải là của cải tạo ra nhờ nỗ lực hay cách tân, vốn tạo ra lợi ích cho tất cả. Thay vì thế, nó khiến một số người Úc, những người giàu có và lớn tuổi hơn, càng giàu hơn trong khi khiến người Úc trẻ và nghèo hơn, cũng là những người tiêu dùng tương lai, nghèo đi tương đối”.

Nghiên cứu cũng thấy rằng từ giữa những năm 1990, giá nhà đã tăng nhanh hơn so với mức tăng thu nhập, khiến tỉ lệ sở hữu nhà ở của dân Úc giảm 4%, và đặc biệt giảm mạnh (tới 50%) ở những người dưới 35 tuổi.

Bình luận
    Viết bình luận...