Cơ sở dữ liệu đất đai: Giữa hi vọng và thực tế

Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng từ bản đồ địa chính số và các thông tin từ hồ sơ địa chính, nếu được hoàn chỉnh sẽ giúp phát huy hiệu quả mô hình văn phòng đăng ký một cấp.

 

 Hi vọng quản lý thông minh

Trong mô hình đó, người dân có thể nộp hồ sơ ở bất kỳ chi nhánh nào của văn phòng đăng ký. Cán bộ xử lý chỉ cần lên mạng dùng chung lấy thông tin địa chính thì có thể xử lý được, không cần quản lý theo địa giới hành chính như hiện nay. 

Ví dụ cần thông tin một thửa đất ở quận 8, chỉ cần điền một trong các thông tin như địa chỉ, số tờ số thửa, tọa độ, hoặc tên chủ sử dụng cùng mã số định danh cá nhân (hay số chứng minh nhân dân…) thì sẽ có thông tin thửa đất có quy hoạch là gì, cấp giấy chưa, loại đất gì, giá đất bao nhiêu, đã qua bao nhiêu lần chuyển nhượng, có nhà hay chưa, có bị tranh chấp khiếu nại gì không… 

Thông tin cập nhật về thửa đất được đăng ký từ một cán bộ có thẩm quyền sẽ được cập nhật trên toàn hệ thống cơ sở dữ liệu. 

Những cơ quan khác có liên quan như công chứng, thuế, cơ quan điều tra, thi hành án dân sự… đều có thể sử dụng cơ sở dữ liệu này để phục vụ công tác quản lý, điều hành nhằm mang lại sự thuận tiện cho mọi công dân, góp phần vào công bằng xã hội. 

Chẳng hạn như cơ quan thuế có thể xác định được một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu căn nhà để áp thuế tài sản, thuế thu nhập cá nhân khi có giao dịch.

Theo quy định của Bộ Tài nguyên và môi trường, cơ sở dữ liệu đất đai gồm nhiều thành phần, trong đó có thông tin về giá đất. Thông thường, giá trị của bất động sản tỉ lệ thuận với khả năng sinh lợi từ vị trí. 

Tuy nhiên, ở TP.HCM nói riêng, VN nói chung, giá đất không hoàn toàn theo quy luật đó. Ngoài yếu tố vị trí, giá bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông.

Do đó trên lý thuyết, nếu người dân tiếp cận được thông tin về giá đất thì có thể hạn chế bong bóng bất động sản. Ví dụ, nếu cơ sở dữ liệu thể hiện giá đất ở một khu vực thuộc TP.HCM chỉ có giá 3-8 triệu đồng/m2, và giá giao dịch thành công phổ biến là 5 triệu đồng/m2, thì nếu dự án ở khu vực đó được rao giá 20 triệu đồng/m2, người dân sẽ biết đó là giá ảo. 

Mặt khác, dựa trên thông tin về giá đất, cơ quan quản lý nhà nước sẽ theo dõi thị trường, để thấy giao dịch ở khu vực nào có sự chênh lệch lớn với dữ liệu, thì biết chỗ đó có thể có dấu hiệu bất bình thường như thổi giá, tăng giá ảo do đầu cơ, sốt đất…

Ngoài ra, với cơ sở dữ liệu về đất đai, người dân còn có thể tìm hiểu các thông tin đáng tin cậy về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng đang được triển khai, pháp lý của dự án đến đâu, thời điểm bắt đầu và kết thúc…, hạn chế tình trạng loạn tin đồn khiến giá đất đảo điên như hiện nay.

Thực tế đầy trở ngại

Bộ Tài nguyên và môi trường cũng được giao xây dựng cấu trúc dữ liệu chuẩn và phần mềm chung để tổ chức cơ sở dữ liệu thống nhất trên cả nước. Trong đó, cấu trúc dữ liệu chuẩn sẽ có quy định cho phép ai được sử dụng dữ liệu và sử dụng như thế nào. Nhưng cấu trúc này hiện vẫn chưa được ban hành.

Tại TP.HCM, ngành tài nguyên và môi trường đã tổ chức liên thông một phần cơ sở dữ liệu địa chính cho các cơ quan, đơn vị khác khai thác ở nhiều cấp độ khác nhau, nhưng chủ yếu vẫn chỉ là giữa các cơ quan nhà nước với nhau, còn người dân vẫn chưa thể tiếp cận. 

Ngay cả thông tin liên thông đó cũng còn chưa đầy đủ và phủ khắp. “Thông tin địa chính liên thông tại TP.HCM là những thông tin lâu nay thành phố xây dựng được, tức có gì thì chia sẻ nấy. Chủ yếu là để phục vụ thủ tục hành chính về nhà đất nhằm rút ngắn thời gian xử lý, giảm đi lại, giảm phiền hà cho người dân”, một chuyên gia cho biết.

Còn thông tin về giá đất, một chuyên gia về xây dựng giá đất ở TP.HCM nói hiện tại, cơ sở dữ liệu đang trong tình trạng… không có nguyên liệu đầu vào. 

Vị này giải thích: giá đất thu thập theo phương pháp chính thống hiện phần lớn là giá ảo. Nói sử dụng dữ liệu về giá đất để làm cơ sở đánh giá và điều chỉnh thị trường là chuyện rất khó. 

Hiện pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản VN chưa có biện pháp để ngăn chặn đầu cơ, cũng chưa có cơ chế buộc các cá nhân, tổ chức phải khai báo giá thật khi chuyển nhượng đất, mua bán nhà, nên thông tin thật từ các giao dịch thành công không nhiều. ■