Đất đai: Cơn sốt cấp tính

Dòng tiền đang đổ mạnh vào kênh bất động sản, khi ngay cả các doanh nghiệp ngoài ngành như giáo dục, F&B... cũng dốc tiền vào mảng địa ốc với hi vọng thu được những khoản lãi hấp dẫn, bù đắp cho mảng hoạt động chính đang gặp rất nhiều khó khăn.

Con sốt đất không giới hạn ở các thành phố lớn, mà đã lan rộng ra các thành phố cấp hai, thậm chí là các tỉnh Tây Nguyên. Nhưng kinh nghiệm giai đoạn 2007 - 2011 đã chỉ ra một khi dòng tiền tập trung quá nhiều vào bất động sản, nguy cơ hình thành bong bóng tài sản là rất nguy hiểm.

Từ Vũng Áng tới Cà Mau

Đi ngược quy luật, dù tăng trưởng kinh tế chung đã giảm mạnh trong năm 2020, thị trường bất động sản lại tăng trưởng nhảy vọt và đến hết quý 1-2021 vẫn chưa thấy dấu hiệu giảm nhiệt, mà chỉ ngày một nóng hơn, ở cả những địa phương ít ai ngờ tới.

Bình Phước là một ví dụ điển hình. Sau khi có tin sân bay tại huyện Hớn Quản đang được đề xuất đầu tư, một lượng lớn dân đầu tư từ TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương đổ dồn về đây săn tìm các lô đất nông nghiệp, khiến giá đất tăng gấp nhiều lần. 

Hay như ở thị xã Bảo Lộc (Lâm Đồng), nhiều nhà đầu cơ kéo về đây khi có tin một số tập đoàn địa ốc lớn đầu tư vào. Cơn sốt đất kéo dài lên tận Buôn Ma Thuột hay lan xuống cả Cà Mau.

Sức cám dỗ quá lớn của bất động sản khiến các doanh nghiệp ngoài ngành đứng ngồi không yên, nhất là trong bối cảnh hoạt động kinh doanh chính của họ tiếp tục khó khăn. 

Chuỗi Anh ngữ Apax Holdings, vốn là một công ty giáo dục, vừa bất ngờ công bố khoản đặt cọc lên tới 475 tỉ đồng vào một dự án phát triển bất động sản ở Vũng Áng (Hà Tĩnh). 

Chuỗi F&B Phúc Long nhảy vào mảng không gian làm việc chung. Ông trùm ngành cà phê Trung Nguyên Group bắt tay triển khai thành phố cà phê tại Buôn Ma Thuột. Đó mới là vài ví dụ điển hình.

Chính sách nới lỏng tín dụng của Chính phủ bắt đầu từ 2020 nhằm chống nguy cơ suy thoái kinh tế cũng gây ra hệ lụy không mong đợi là dòng tiền ồ ạt đổ vào địa ốc. 

Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn một năm của nhiều ngân hàng hiện đã rớt xuống chỉ còn tầm 5-6% - thấp nhất trong 10 năm gần đây. Người có tiền không muốn gửi tiết kiệm và bất động sản luôn là một trong những kênh đầu tư được ưa thích nhất. 

Lãi suất thấp còn đồng nghĩa chi phí lãi vay thấp, tạo ra hiệu ứng kép đẩy giá nhà tăng mạnh. Nguyên nhân thứ ba là đợt bùng nổ chứng khoán cuối năm 2020 đã khiến một số nhà đầu tư chứng khoán chuyển lợi nhuận vào kênh nhà đất để bảo tồn tài sản.

Ở cấp độ cấu trúc, lệch pha cung - cầu trong bất động sản vẫn là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường nóng lạnh thất thường. Hầu hết các dự án vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc có mục tiêu đầu cơ rất rõ ràng, thay vì hướng tới nhu cầu thực của người cần nhà để ở.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), phân khúc nhà ở cao cấp (trên 45 triệu đồng/m2) có thể chiếm đến 70% mức cung thị trường năm 2020, so với phân khúc trung cấp (25-45 triệu đồng/m2) chỉ khoảng 25%, và phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) đếm được đúng 163 căn - tương đương 1% tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. 

“Thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững”, Horea nhận định.

Ngay ở thị trường Bình Dương - nơi một lượng lớn người lao động có nhu cầu thực về nhà ở, một số dự án căn hộ được mở bán vừa qua cũng lên tới 38-45 triệu đồng/m2, đồng nghĩa giá cho căn hộ diện tích nhỏ 55m2 lên đến 2 tỉ đồng - ngoài tầm với của hầu hết gia đình trẻ lao động phổ thông.

Khúc cua khó

Đã xuất hiện lo ngại giá bất động sản tăng sẽ gây nguy cơ bong bóng trong năm nay. Theo ông Matthew Powell, giám đốc Savills Hà Nội, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người Việt, hầu hết không thể theo kịp đà tăng của giá nhà.

Bài học đổ vỡ 2007 - 2011 cần phải được nhắc lại trong bối cảnh nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn hiện giờ. Ngân hàng Nhà nước cho biết đang giám sát chặt chẽ tín dụng đổ vào kênh bất động sản và sẵn sàng can thiệp nếu có dấu hiệu vượt qua tầm kiểm soát.

Việc hãm đà hay kéo giá nhà xuống đòi hỏi rất nhiều giải pháp nhiều phía. Theo Savills, trên bình diện rộng hơn, bên cạnh vấn đề giá nhà, dân số, cần phải tính đến các yếu tố quan trọng như nguồn cung nhà ở được đảm bảo, hệ thống giao thông thuận lợi và sự phát triển thị trường tại các khu vực mới, các tỉnh thành vùng ven. 

Những điều này chỉ có thể hiện thực hóa bằng sự phát triển cơ sở hạ tầng, đường bộ và phương tiện công cộng.

Ở nhiều nước có quy mô tương tự Việt Nam, người dân thường không sống ở trung tâm các thành phố lớn (bán kính 5-10km), mà là ở các vành đai ngoại ô (bán kính 12-20km), do việc di chuyển tới trung tâm bằng các phương tiện công cộng rất thuận lợi.

Cũng không thể để mặc cho thị trường tự điều tiết vấn đề nhà ở. Hiến pháp 2013, điều 59, quy định rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người [nhấn mạnh của chúng tôi] có chỗ ở”. 

Chính sách đó phải đi kèm với việc quản lý tốt đất đai, phát triển hạ tầng và nguồn cung nhà ở, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội. Để có thể điều chỉnh giá nhà thì thị trường cần thêm nguồn cung và cách tiếp cận. Vai trò của Nhà nước ở đây vẫn còn quá mờ nhạt.■